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Nouvelle baisse des prix de l’immobilier à Paris et en Ile-de-France

Les trimestres se suivent et se ressemblent pour l’immobilier à Paris et en Ile-de-France. La baisse des prix poursuit son chemin dans un contexte où l’activité a été légèrement supérieure à l’année dernière, surtout dans l’immobilier ancien. Retrouvez le détail des chiffres sur les volumes de vente de logements en Ile-de-France ainsi qu’un point précis sur les prix des appartements et des maisons. Ces tendances devraient se poursuivre d’après les projections des notaires avec notamment le prix du mètre carré à Paris qui devrait continuer à diminuer d’après les avant-contrats.

Plus de ventes en 2014 qu’en 2013, mais toujours un marché au ralenti

L’année 2014 commence mieux que celle de 2013 pour les ventes de logements en Ile-de-France d’après cette note de conjoncture immobilière des notaires de Paris/Ile-de-France publiée le 27 mai 2014.

Il s’est, en effet, vendu 35 520 logements au 1er trimestre 2014. C’est 3 % de plus qu’au 1er trimestre 2013. Ces meilleurs résultats ne sont dus uniquement qu’au marché de l’ancien car comme nous le verrons ci-dessous, les ventes dans le neuf ont plongé. À Paris, il s’est vendu 11 % de logements de plus, +3 % en Petite Couronne et le même nombre en Grande Couronne. En moyenne, dans l’ancien il y a eu +9 % de ventes aussi bien pour les maisons que pour les appartements, mais les mauvais chiffres du neuf font redescendre cette progression à seulement + 3 % pour l’ensemble des logements vendus.

Néanmoins, le nombre de ventes de logements anciens reste inférieur de 7 % à la moyenne enregistrée sur les 10 dernières années. Il est même plus bas de 16 % par rapport aux très bonnes années. Pas de quoi se réjouir donc. La situation est simplement moins catastrophique que l’an dernier à la même époque. Il faudra notamment voir si cette tendance se poursuit maintenant que la hausse des frais de notaire est passée et que l’abattement supplémentaire de 25 % sur les plus-values est bientôt terminé.

Des prix qui continuent à baisser modérément

Sur un an, les prix des logements anciens continuent de diminuer partout en Ile-de-France, même à Paris. Voici les chiffres communiqués par les notaires :

- À Paris, le prix du mètre carré d’un appartement est à 8 160 € au 1er trimestre 2014, soit -1.6 % par rapport au 1er trimestre 2013. Avec une inflation de +0.9 % sur la même période, cela correspond donc à une baisse de valeur de 2.5 % en un an.

Prix médian d'un mètre carré à Paris pour chaque arrondissement au 1er trimestre 2014

- En Petite Couronne, le prix du mètre carré d’un appartement est de 4 370 €, soit -0.3 %. C’est le secteur qui résiste le mieux. Pour les maisons anciennes, la baisse des prix est plus importante avec un prix médian de 346 200 €, soit -1.9 %.

- En Grande Couronne, le prix du mètre carré d’un appartement est de 3 020 €, soit -2.0 % en un an. Pour les maisons anciennes, le prix médian est à 272 600 €, soit -2.6 % par rapport au 1er trimestre 2013.

Pour rappel, il faut se méfier des comparaisons sur 3 mois qui sont difficiles à analyser, les comparaisons sur un an sont beaucoup plus fiables. C’est surtout vrai sur les indices Notaires-INSEE qui sont souvent révisés après coup...

À ce rythme, il va falloir de nombreuses années pour que les prix redeviennent abordables pour les revenus des Franciliens, notamment à Paris. Il faudra voir dans les trimestres à venir si ce mouvement se poursuit à la même vitesse ou si la correction des prix s’amplifie comme le résument les notaires.

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Une tendance qui est en train de se poursuivre au 2ème trimestre 2014

Les notaires sont indécis dans leurs prévisions à court et moyen termes pour l’évolution des prix de l’immobilier à Paris et en Ile-de-France. Ils ne savent pas si les prix vont continuer à baisser modérément ou si on se dirige vers des "ajustements plus marqués".

En se référant aux chiffres fournis par les avant-contrats signés au cours du 1er trimestre et qui aboutiront normalement à des actes définitifs de vente pour le 2ème trimestre, on constate que le prix du mètre carré à Paris va continuer sa lente correction :

Les prix à Paris vont continuer à baisser d'après les avant-contrats

On pourrait espérer des baisses plus franches de prix afin que les volumes de vente repartent à la hausse. Seulement, les résistances sur les prix sont plus fortes à Paris et en Ile-de-France que partout ailleurs en France. De plus, le niveau actuel des taux de prêt immobilier contribuent à ralentir l’assainissement du marché.

Les notaires publient également la courbe des tendances issues des promesses de vente pour le prix médian des maisons anciennes en Grande Couronne :

Le prix médian d'une maison en Grande Couronne connaît des variations importantes

Le moins que l’on puisse dire c’est que ce graphique confirme que c’est en janvier que les prix sont les plus bas dans l’immobilier comme nous l’avons vu dans notre article sur la saisonnalité du marché immobilier en France. Vous pouvez également constater que c’est au cours du 2ème trimestre que les avant-contrats se signent avec des prix médians plus élevés en regardant les périodes de pic. Après une chute en janvier 2014 (compromis de vente qui se transforme en acte définitif 3 mois après). Ils remontent ensuite progressivement suite à la baisse des taux et à l’approche du printemps.

Un marché immobilier neuf déprimé, même en Ile-de-France

Le marché de l’immobilier ancien est en légère amélioration par rapport à l’activité d’il y a un an. En revanche, pour l’immobilier neuf, c’est tout le contraire. Le nombre de vente a encore chuté sur l’Ile-de-France par rapport au 1er trimestre 2013 (-26 %) :

Évolution du nombre de vente d'appartements neufs en Ile-de-France au 1er trimestre 2014

Paris et les Yvelines sont les seuls endroits de l’Ile-de-France où il s’est vendu plus de logements neufs au 1er trimestre 2014 qu’il y a un an. Pour les autres départements, ce sont des résultats catastrophiques. C’est principalement le cas dans la Petite Couronne avec -34 % en moyenne. Cette dernière est plombée par les mauvais chiffres des Hauts-de-Seine et du Val-de-Marne qui subissent la même correction (-47 %).

Pour relancer les volumes de vente de logements neufs, les promoteurs vont devoir faire des concessions sur les prix, n’hésitez donc pas à négocier les prix si vous souhaitez investir en loi Pinel sur l’Ile-de-France.

Article initial publié le 29/05/2014

Pour aller plus loin :

- Respectez ces 10 règles d’or pour réussir votre achat immobilier.

- Utilisez ces 7 sites pour une estimation des prix de l’immobilier.

- Retrouvez les dernières actualités des taux pour un financement immobilier.

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