Où en est le marché immobilier en 2016 ?

Un marché immobilier beaucoup plus dynamique depuis quelques trimestres

Depuis le 1er semestre 2012, le marché immobilier en France s’était peu à peu grippé. Le nombre de ventes de logement ancien était en recul prononcé pendant de nombreux mois, ce qui a fait chuter la courbe des volumes de transaction sur 12 mois glissants jusqu’à un peu plus de 650 000 ventes début 2013 contre plus de 830 000 début 2012. Un véritable blocage du marché immobilier avec de nombreuses difficultés pour vendre un bien immobilier.

Sur 2013 et 2014, les ventes de logements anciens sont restées à des niveaux assez bas, ne dépassant jamais les 740 000 ventes sur un an glissant. Les chiffres de début 2015 montrent même une nouvelle descente sous la barre symbolique des 700 000.

Rappelons que durant les années 2004 à 2008, il y avait déjà plus de 800 000 transactions immobilières dans l’ancien. Avec une population qui croît d’année en année, les volumes de ventes devraient suivre la même direction si le dynamisme du marché (certains appellent aussi cela la rotation des biens) était stable.

Comme le montre le graphique ci-dessus, la courbe du nombre de biens immobiliers anciens vendus sur 12 mois glissants est en forte hausse depuis le printemps 2015. Depuis la fin de l’année 2015, on est repassé au-dessus des 800 000 transactions annuelles pour atteindre 818 000 ventes en mars 2016 sur un an (soit d’avril 2015 à mars 2016). Cela représente une hausse de 17.2 % par rapport aux 12 mois glissants précédents.

Il faudra voir si le volume de ventes arrive au moins à se maintenir à ce niveau-là pendant plusieurs trimestres. L’effet d’aubaine provoqué par les taux immobiliers très bas (1.77 % en moyenne sur les crédits de mai 2016) va-t-il déboucher sur une reprise durable des transactions ou faut-il craindre une rechute progressive ?

Pour que de nouveaux acquéreurs soient capables financièrement d’acheter un bien immobilier grâce aux gains de pouvoir d’achat procurés par les taux d’emprunt, il faut non seulement que ceux-ci continuent de diminuer, mais qu’en plus les prix des logements n’augmentent pas en conséquence. L’équilibre reste donc très fragile, toute hausse des taux ou des prix dans les mois à venir pourrait donner un coup de frein à cette belle progression des ventes.

Les prix des logements restent malgré tout globalement stables

Pour comparer les prix des maisons anciennes et des appartements anciens, il est difficile d’analyser les variations sur 3 mois. Mieux vaut regarder la tendance sur l’évolution sur un an glissant, comme pour les volumes :

On constate que sur les chiffres définitifs de l’indice Notaires-INSEE sur les prix de l’immobilier au 3ème trimestre 2015, on avait toujours une baisse de 1.8 % sur l’ensemble de la France métropolitaine (-2.0 % pour les appartements et -1.7 % pour les maisons).

Sur les chiffres semi-définitifs du 4ème trimestre 2015, qui ne devraient presque plus bouger, on peut observer encore une diminution des prix sur un an, mais de seulement 0.4 % (-1.1 % pour les appartements et +0.1 % pour les maisons). Cela signifie que le fort retour des acquéreurs sur le marché immobilier et la hausse des ventes n’a pour le moment pas provoqué de hausse des prix.

Les premiers chiffres provisoires du 1er trimestre 2016 laissent à penser qu’il y a une augmentation de 0.5 % par rapport au 1er trimestre 2015. Néanmoins ces chiffres vont subir des modifications avec les transactions manquantes et comme la plupart du temps, cela pourrait venir en diminuer le nombre. On peut donc parler de quasi-stagnation des prix immobiliers anciens malgré une chute impressionnante des taux de crédit immobilier et une reprise du volume des ventes.

Attention aux statistiques globales sur les prix de l’immobilier

Pour rappel, il existe de nombreuses sources différentes qui communiquent des variations sur les prix de l’immobilier via des baromètres ou autres indicateurs maisons. Ils ne sont pas toujours fiables ou du moins, il faut bien les interpréter. Par exemple, les statistiques issues des sites d’annonces immobilières ne portent que sur les prix de vente demandés par les vendeurs, or on sait qu’il peut y avoir de grandes différences entre prix affiché et prix de vente réel. Cela s’explique par le fait que certains vendeurs devront baisser leur prix car ils ne correspondent pas à la réalité du marché (parfois plusieurs fois avant de trouver un acheteur sérieux) et il faut rajouter la négociation très fréquente.

Avec les chiffres des notaires, interprétés par l’INSEE, on se base sur les vraies données des actes de vente. C’est déjà donc beaucoup plus proche de la réalité même si c’est loin d’être parfait notamment sur la remontée de toutes les informations des transactions et sur l’opacité des calculs après retraitements.

Le danger avec des statistiques sur des milliers de marchés immobiliers hétérogènes c’est que des changements importants sur la composition et la répartition des ventes peuvent grandement influencer les résultats des moyennes ou médianes. En voici un exemple avec ce que l’on peut appeler « l’effet qualité ».

La fin de l’effet qualité ?

Nous avons vu comment les changements du marché immobilier pouvaient masquer des baisses de prix. Quand le marché a fortement ralenti entre 2012 et 2014 avec beaucoup moins de transactions, nous avons démontré comment cela pouvait expliquer que les indices de prix tel que l’indice Notaires-INSEE, pouvaient ne montrer que de faibles baisses des prix alors que sur le terrain beaucoup de témoignages parlaient de baisses beaucoup plus importantes.

Les ventes se faisaient principalement sur des biens de qualité. Tous les biens avec des défauts importants (aussi bien sur le logement en lui-même que sur son emplacement) avaient beaucoup de mal à se vendre. Du coup les biens les plus chers influençaient davantage les indices de prix que dans le passé. D’où cet « effet qualité ».

Aujourd’hui, avec un prêt à taux zéro en 2016 et en 2017 qui incite à acheter de vieux logements avec beaucoup de travaux et des ventes qui sont reparties sur touts les segments de marché depuis le printemps 2015, n’a-t-on pas assisté à la fin de cet effet qualité et à son effet inverse sur l’analyse de l’évolution des prix ? Aucune étude ne perd de démontrer cela, mais il se pourrait bien que sur un même bien similaire, il y ait quelques hausses de prix par rapport à l’année dernière. Ce que ne montrent pas les statistiques globales sur les prix des logements anciens. Prenez donc de la distance avec le discours ambiant sur l’évolution générale des prix de l’immobilier. Ce qui doit vous intéresser c’est l’orientation de votre marché immobilier local et sur le type de bien que vous souhaitez acheter ou vendre. Cela passe notamment par de bonnes estimations immobilières.

Dans certains secteurs attractifs, la chute des taux tire les prix à la hausse avec le gain de pouvoir d’achat des acquéreurs et le manque d’offre. Dans d’autres secteurs, cette baisse des taux ne fait que de permettre des transactions sur des biens avec des prix auxquels ils auraient été invendables sinon.