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Risques financiers contre risques immobiliers

L’immobilier français est largement surévalué et présente donc un risque important de chute du patrimoine. Seulement, il y a également différentes menaces qui planent sur votre épargne. Quelles sont-elles ? Quel serait l’impact des risques financiers les plus importants ? Dans ce contexte, l’immobilier est-il un support plus sécuritaire pour votre épargne ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.

L’immobilier n’est plus une valeur sûre

De tout temps, on entend que l’immobilier est un placement sécurisé, que c’est un choix de "bon père de famille", que la pierre est une valeur sûre, etc. Cependant, cela ne signifie pas que vous ne pouvez pas perdre de l’argent en investissant dans l’immobilier. Et cela est valable aussi bien pour l’achat de sa résidence principale que pour des investissements en immobilier locatif.

En période d’énorme bulle immobilière, les risques qui planent sur l’immobilier sont très importants. Avec des prix très déconnectés des revenus des Français, le risque d’une correction importante est fort probable. En fonction des différents indicateurs que l’on étudie (par rapport aux revenus, par rapport aux loyers, etc.), la surévaluation de l’immobilier français apparaît à des niveaux différents. Elle est généralement comprise entre 25 et 35 %.

Certes votre bien immobilier ne vaudra jamais zéro, mais il peut fortement se dévaluer, surtout dans le contexte actuel. Tous les indicateurs montrent que l’on se dirige vers plusieurs années de baisse des prix des logements en France. Voici comment l’on peut qualifier le risque immobilier :

- Risque élevé (possible baisse de plus de 20 %) avec donc un impact très important.

- Probabilité forte que cela se produise.

Pour ceux qui possèdent de l’épargne ou des biens immobiliers, il convient d’étudier quels sont les autres risques financiers qui pèsent sur vos économies et sur votre patrimoine afin de définir la bonne stratégie à adopter pour les années à venir.

En d’autres termes, cela va nous permettre de voir s’il faut craindre pour son épargne, surtout si elle est dédiée à un futur achat immobilier quand cela sera plus judicieux.

Quels sont les risques financiers pour votre épargne ? Quelles conséquences ?

On peut dénombrer différentes catégories de risque avec un degré de probabilité que cela se produise réellement et les conséquences que cela pourrait avoir.

Quels que soient les risques qui pèsent sur l’épargne des Français, il faut bien avoir conscience qu’un changement majeur qui impacterait l’épargne aurait forcément des répercussions à la baisse sur l’immobilier (surtout étant donné que les revenus ne suffisent plus pour acheter).

Ponction d'une partie de votre épargne pour couvrir des dettes

Parmi les risques qui pèsent sur vos comptes bancaires, vos livrets bancaires ou vos assurances vies, certains organismes n’hésitent pas à proposer une ponction d’une partie de l’épargne des plus riches pour combler une partie des dettes des pays européens.

En d’autres termes, on ferait payer les dettes de l’État à ceux qui ont été plus fourmi que cigale. Les chiffres qui reviennent le plus souvent sont un prélèvement de 10 % de l’argent détenu par personne et par banque au-delà de 100 000 €. Cependant, d’autres hypothèses font intervenir des seuils de déclenchement différents ou des taux de prélèvement plus importants.

Si cela devait se produire, c’est surtout les réactions psychologiques que cela déclencherait qui sont difficilement mesurables. On risquerait d’assister à des fuites massives de capitaux par peur d’une nouvelle ponction de cette sorte et à un changement radical dans les comportements financiers des citoyens.

Quoi qu’il en soit, ceci viendrait fortement impacter les capacités d’achat immobilier des personnes aisées et donc sur le moyen et long terme une pression baissière sur les prix de l’immobilier. À court terme, on peut craindre, par contre, une ruée ponctuelle sur l’immobilier...

Faillite d'une banque française

Chose qui paraissait encore inconcevable il y a quelques années, on sait désormais que n’importe quelle banque peut faire faillite. Les banques françaises ne sont pas épargnées, loin de là. Différents accords sont en cours de négociation pour faire payer d’abord les actionnaires et les clients d’une banque qui fait faillite avant d’en appeler aux contribuables via l’État.

On se retrouverait alors avec une situation similaire avec ce qui s’est produit à Chypre. Les comptes chypriotes dépassant une certaine limite ont ainsi été prélevés de manière importante pour combler ce déficit. Est-ce un cas unique ou risque-t-on de voir ce schéma se reproduire dans d’autres pays comme la France ? Étant donné que rien n’est réglé dans le monde financier, tout reste possible.

Les conséquences d’une faillite bancaire française seraient les mêmes pour l’immobilier qu’une ponction générale des épargnants.

Chute des actions boursières

Certains Français ont placé une part non négligeable de leurs économies en bourse. Par définition cela reste un placement qui peut apporter de meilleurs rendements mais qui est exposé à davantage de risques. La bourse fait partie des solutions de placement pour votre épargne.

Il y a déjà eu différents krachs boursiers et il y en aura d’autres dans le futur. Les envolés récentes des différents cours de bourse alors que l’économie réelle est toujours en crise rendent probable un retournement à plus ou moins court terme.

Comme le dit un vieil adage "Ne place en bourse que ce que tu peux te permettre de perdre". Si vous vous constituez un apport personnel dans la perspective d’un futur achat immobilier, il paraît très risqué de le placer en bourse. Cela peut bloquer votre projet d’achat si l’évolution de la valorisation de vos actions n’est pas au rendez-vous au moment voulu...

Certaines études montrent cependant que le niveau de la bourse et notamment du CAC 40 est nettement moins surévalué que l’immobilier lorsqu’on les compare à leur tendance long terme comme l’explique Jacques Friggit ici. Alors qu’habituellement on considère les actions comme un placement plus risqué que l’immobilier, cela reste à relativiser en période de bulle immobilière...

Très forte inflation

Nous avions déjà évoqué les risques sur l’immobilier d’une forte inflation. En cas de forte inflation, l’épargne liquide perd rapidement de la valeur. Il faut également craindre que les salaires ne suivent pas au même rythme que la flambée des prix des besoins courants (alimentaire, énergie, matières premières, etc.), surtout dans un contexte de mondialisation de l’économie avec une France déjà moins compétitive. On se retrouve alors rapidement dans une situation très problématique avec une capacité d’achat qui diminue.

Dans cette perspective, est-ce que l’immobilier se dévaluerait moins vite que votre épargne ? Tout dépend ce que l’on entend par forte inflation. Dans le cas d’une inflation de 5 à 10 % par an, cela reste supportable pour l’épargne qui pourrait mieux résister qu’un immobilier surévalué. Par contre, en cas d’hyperinflation (inflation de plus de 50 % par mois), l’épargne fond en quelques semaines et l’immobilier conserve une valeur plus importante.

Pour conclure, le risque immobilier est assez important avec une probabilité élevée que cela se réalise tandis que les risques financiers vont de faibles à élevés mais avec une probabilité beaucoup plus faible que cela se réalise. En 2017, ce que l’on peut dire c’est qu’il est probable de perdre de l’argent en le plaçant aujourd’hui dans l’immobilier. La perte sera telle moins élevée que les autres pertes potentielles en cas de problème sur l’épargne ? Rien n’est moins sûr...

A chacun de faire ses propres arbitrages et de définir sa stratégie patrimoniale sur le long terme en tenant compte du degré des risques et de leur probabilité de se produire tout en mettant en parallèle avec les gains escomptés.

Outre ces risques sur votre épargne, il est également important d’étudier quoi faire de son immobilier en période de déflation. Nous ne sommes pas loin d’entrer dans une spirale déflationniste et cela pourrait avoir des conséquences importantes sur votre patrimoine.

Article initial publié le 27/02/2014

Pour aller plus loin :

- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter de l’immobilier.

- Découvrez notre guide du prêt immobilier.

- Informez-vous sur les taux d’emprunt immobilier en 2017.

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