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Taux de prêt immobilier en 2019 : pas encore de hausse ?

Auteur : David LELONG

Les craintes d’une hausse des taux de crédit immobilier en 2018 se sont révélées non fondées. En réalité, les taux des prêts sont restés à des niveaux très bas toute l’année. Ils ont même un peu baissé pour revenir proches des records de fin 2016.

Qu’en sera-t-il en 2019 ? Les taux de prêt immobilier vont-ils rester à ces niveaux très avantageux pour l’emprunteur ou vont-ils progressivement augmenter avec toutes les conséquences que cela aurait sur le marché immobilier ?

Voici un point sur la tendance pour le taux immobilier en 2019 avec pour compléter mon avis, celui de différents experts en crédit immobilier.

Sommaire de cette page :

- Bilan des taux de crédit immobilier en 2018

- Les choix de la Banque Centrale Européenne

- Pas de fortes hausses des taux immobiliers en 2019

- Autres conditions de financement

- L’avis des experts du prêt immobilier

Mise à jour : les taux immobiliers en décembre 2019 confirment ces prévisions.

Des taux immobiliers exceptionnellement bas toute l’année 2018

Comme nous l’avons vu dans notre focus sur les taux immobiliers en décembre 2018, les conditions sont restées exceptionnelles trimestre après trimestre contrairement à ce que l’on pouvait craindre il y a un an avec déjà des signaux qui pouvait laisser à penser à des hausses progressives des taux des crédits courant 2018.

Comme vous pouvez le voir dans notre page sur l’évolution des taux immobiliers, la très longue période de baisse des taux qui a commencé depuis 2009 et qui a permis d’atteindre des niveaux inédits n’a toujours pas pris fin.

Les acquéreurs se sont habitués à avoir des taux très bas. Cela leur a permis notamment de compenser une partie de la cherté des prix de l’immobilier en ramenant l’effort d’achat à des niveaux plus habituels avec le passé. Si le prix du logement est élevé, le coût des crédits est lui au plus bas.

Ceux qui avaient contracté des prêts immobiliers avant fin 2016 ont dans la majorité fait racheter leur crédit immobilier avec un bien meilleur taux que celui initialement octroyé.

De plus, l’ensemble des emprunteurs (les anciens comme ceux de 2018) ont pu profiter des changements de loi au niveau de l’assurance emprunteur qui offre plus de liberté à chacun pour pouvoir changer de contrat sans être engagé pendant une durée de 15, 20, 25, voire 30 ans. Plus d’informations sur l’assurance emprunteur et les économies potentielles. De quoi réduire les mensualités totales de remboursement.

En outre, malgré ce contexte très profitable aux emprunts avec un coût des intérêts réduit, la production de crédit immobilier a marqué le pas. En effet, l’observatoire Crédit Logement CSA a noté une baisse du nombre de prêts immobiliers accordés sur 12 mois glissants. Le niveau d’activité reste important par rapport au passé, mais il est déjà loin du niveau-record alors que les taux n’ont pas augmenté :

La courbe de l'évolution de la production de crédit immobilier sur un an à fin 2018

Gros impact des futurs choix de la Banque Centrale Européenne

Tous les professionnels du secteur et certains particuliers intéressés ont les yeux rivés sur les communications officielles de la BCE. C’est principalement elle qui dictera les conditions pour les taux de crédit immobilier en France et partout en Europe pour 2019 et les années suivantes.

La Banque Centrale Européenne va mettre fin ce mois à ces rachats d’actif. A priori, cela ne devrait pas avoir d’impact immédiat sur les taux de prêt immobilier.

La courbe de l'évolution des taux de la BCE et de la FED de 1999 à 2018Source du graphique : france-inflation.com

En revanche, la BCE a annoncé qu’elle pourrait commencer un cycle de différentes augmentations de ses taux directeurs pas avant le 2ème semestre 2019. C’est à l’image de ce que fait la FED, la banque centrale américaine, depuis quelques années. Les conséquences seraient assez immédiates (de l’ordre de quelques semaines) pour que chaque banque française répercute cela sur leurs barèmes de taux de prêt immobilier.

Comme nous l’avons vu, en 2018 la production de crédit immobilier a diminué malgré des taux exceptionnellement bas. Il est donc très probable qu’une augmentation non négligeable des taux d’emprunt vienne mettre un gros coup de frein au marché immobilier.

Si un tel scénario se mettait en place, il faudrait s’attendre, après peut-être un pic de signature par précipitation, à une chute des demandes de crédit immobilier. Beaucoup de ceux qui voulaient acheter ces dernières années l’ont fait en profitant des taux très bas actuels. Les acquéreurs se feront plus rares avec des taux plus élevés. Le volume des ventes ne pourra se redresser que lorsque les prix de l’immobilier se seront adaptés à cette capacité d’achat moyenne en baisse. Mais cela est souvent un processus qui est long à se mettre en place (plusieurs trimestres à années en fonction de la région ou du secteur géographique).

Pourquoi il n’y aura pas de fortes hausses des taux de crédit immobilier en 2019

Personnellement, j’ai longtemps cru que cette période de forte baisse des taux ne pourrait que se finir par des augmentations tout aussi régulières. Habituellement, quand la Fed, la banque centrale américaine, augmente régulièrement ses taux directeurs, la BCE suit le même mouvement avec quelques mois de décalage.

Or cela fait plus de 2 ans que la Fed augmente progressivement ses taux directeurs sans que la BCE ne réagisse. Il faut dire que les situations économiques ne sont pas les mêmes en Europe et aux États-Unis.

On se retrouve donc avec un fort décalage dans les politiques monétaires et plus le temps passe et plus je suis sceptique sur la capacité de la BCE à réellement remonter ses taux autrement que de manière anecdotique et symbolique.

Beaucoup de personnes annoncent une augmentation des taux immobiliers à partir du 2ème semestre 2019 suite aux déclarations de la BCE qui envisage une possible hausse des taux directeurs "pas avant l’été 2019".

Mais "pas avant l’été 2019" ne signifie pas qu’il y aura réellement une augmentation des taux de la BCE en juin 2019 à la rentrée de septembre 2019. Il peut se passer beaucoup de choses d’ici là. Depuis ces déclarations d’il y a plusieurs semaines, le contexte a déjà commencé à changer : le contexte avec l’Italie, les signes de ralentissement de la croissance et les craintes d’une prochaine récession mondiale, etc.

Mis à part une éventuelle petite augmentation symbolique en toute fin d’année 2019 pour les taux de la BCE, il est peu probable d’avoir des changements importants en 2019. La conséquence pour les taux de crédit immobilier sera simple : il ne devrait pas y avoir de gros changements par rapport aux taux d’intérêt moyens de 2018.

En outre, les établissements bancaires pourront éventuellement se montrer un peu plus restrictives sur les dossiers trop risqués en demandant un peu plus de garanties (plus de surveillance de l’apport, plus de marges de reste à vivre, etc.) et cela sans que les taux de prêt immobilier n’augmentent.

Enfin, avec le dégonflement des prix de l’énergie et en particulier celui du pétrole de ces dernières semaines, cela va mettre un frein important au niveau de l’inflation au niveau européen. Un élément supplémentaire qui n’incitera pas les banques et autres établissements de crédit à augmenter leurs taux pour acheter de l’immobilier.

Quelles autres évolutions pour les conditions de financement ?

Il n’y a pas que l’orientation des taux d’intérêt qu’il sera intéressant d’étudier dès le début de 2019. Il faudra voir quels seront les choix stratégiques de chaque banque pour les différents profils d’emprunteurs :

- Se feront-elles toujours une forte concurrence pour ceux qui ont de gros revenus avec des meilleurs taux toujours plus bas ?

- Comment traiteront-elles ceux qui ont de faibles revenus ? Est-ce qu’il y aura toujours des efforts de fait sur ces profils a priori plus risqués ?

- Quelles seront les exigences en matière d’apport personnel ? En 2018, les banques n’étaient pas très regardantes à ce sujet par rapport au passé. Cela pourrait changer en 2019 avec un possible souhait de réduction des risques via une demande d’apport personnel d’un montant plus important.

Pour cela, nous étudierons attentivement non seulement l’évolution du taux immobilier moyen lors de notre baromètre mensuel, mais aussi de celui dans chaque catégorie de dossiers d’emprunt et pour chaque ensemble de durée de remboursement. Cela permettra d’avoir un global sur tout le secteur

Avoir un bon taux d’intérêt ne fait pas tout, retrouvez tous nos conseils pour votre crédit immobilier.

L’avis des experts sur la tendance pour le taux immobilier 2019

Pour confronter ma vision des choses à celles des professionnels du crédit immobilier, il est intéressant de les interroger sur leur ressenti sur l’évolution des taux de prêt immobilier en 2019 et pour les années suivantes. Cela permet de confronter les points de vue et les arguments de chacun et de voir si un consensus se dégage.

Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux

J’ai interrogé Maël Bernier le 27 novembre 2018 pour avoir le point de vue du courtier Meilleurtaux sur l’évolution des taux immobiliers en 2019. Voici quelques informations complémentaires :

- Il n’y aura pas d’augmentation des taux d’intérêt au 1er trimestre 2019.

- Il est difficile de savoir ce que fera la BCE en 2019, mais les conditions actuelles (risques avec l’Italie, le Brexit et les derniers chiffres sur l’économie en France notamment) génèrent peu de risques d’un véritable mouvement de hausse des taux de la banque centrale, même au 2ème semestre.

- Les banques ont fait de gros efforts pour soutenir les projets immobiliers depuis le milieu de 2018, notamment au niveau des dossiers sans apport et sur des durées de remboursement de 25 ans. Le profil type d’un primo-accédant. Les banques vont conserver des objectifs de production de crédit immobilier très élevés en 2019 et devraient donc continuer de maintenir leurs efforts pour attirer des emprunteurs.

- Le taux moyen sur 20 ans est actuellement à environ 1.50 - 1.60 %. Les taux resteraient très bas même s’ils devaient se rapprocher des 2 % et cela n’aura que peu d’impact sur le marché. Au-delà, il pourrait y avoir un effet psychologique qui modifierait la dynamique actuelle.

Merci à Maël Bernier pour ces informations en provenance de MeilleurTaux.

Cécile Roquelaure, directrice de la communication d'Empruntis

J’ai également interrogé Cécile Roquelaure le 27 novembre 2018 pour avoir le point de vue du courtier Empruntis sur la tendance pour les taux de crédit immobilier pour les mois à venir. Voici son avis :

- La politique de la BCE est déjà intégrée dans les stratégies des banques.

- Elle s’attend à une hausse de taux immobilier de l’ordre de 20 centimes pour le 1er semestre 2019. Soit un passage de 1.50 à 1.70 % par exemple sur 20 ans.

- Les banques ont fait d’énormes efforts jusque-là pour attirer de nouveaux clients via le crédit immobilier. Les changements récents (possible de renégocier son assurance emprunteur et imposition de contrepartie sur le taux en cas de domiciliation des revenus) réduisent les marges des banques sur les financements immobiliers. Elles pourront désormais moins faire d’effort sur les taux d’emprunt du fait de ces pertes.

- Néanmoins, plusieurs facteurs jouent pour une limitation de cette hausse des taux : les banques veulent toujours utiliser le prêt immobilier pour attirer de nouveaux clients qui seront captifs pour de nombreuses années. De plus, de nouveaux acteurs comme la banque ING font baisser les taux pour capter des parts de marché.

- L’augmentation pourrait ne pas être homogène sur tous les types de dossiers. Un meilleur profil pourrait en profiter aux dépens d’un dossier moyen. Cela renforce l’idée de suivre ces 15 conseils pour obtenir un meilleur taux.

- En outre, même si le prélèvement à la source ne change absolument rien dans le calcul de la capacité d’emprunt d’un ménage, cela risque de jouer sur le moral des ménages qui pourraient estimer avoir moins de capacité de financement avec un salaire net plus bas à la fin du mois.

Merci à Cécile Roquelaure de nous apporter ces informations complémentaires d’Empruntis.

Pour conclure, nous sommes nombreux à envisager encore une belle année pour le marché du prêt immobilier avec des taux d’emprunt qui resteront à des niveaux très attractifs. Les banques devraient notamment continuer à se battre pour capter le plus de dossier de financement possible.

N’hésitez pas à faire une simulation de crédit immobilier en ligne. C’est gratuit, sans engagement et cela ne prend que quelques minutes. Vous obtiendrez ainsi la meilleure offre personnalisée possible par rapport à votre projet d’acquisition (résidence principale ou secondaire, investissement locatif, terrain, etc.) et à votre situation personnelle (revenus, stabilité de l’emploi, âge, région, etc.).

Pensez également à comparer les assurances de prêt immobilier, de belles économies sont à la clé.

Article initial publié le 10/12/2018

Pour aller plus loin :

- Découvrez comment trouver la banque qui fera un meilleur taux de prêt immobilier.

- Renseignez-vous sur l’intérêt de passer par un courtier pour son crédit immobilier.

- Recherchez aussi le meilleur taux pour votre assurance emprunteur pour améliorer le coût de votre projet et limiter vos mensualités.

- Pensez à faire à un rachat de crédits à de meilleures conditions si cela n’a pas été fait récemment. De quoi gagner de quelques euros à plusieurs dizaines d’euros par mois.

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