Achat immobilier sans apport : nos conseils pour votre offre

Auteur : David LELONG

Devenir propriétaire peut s’avérer particulièrement compliqué selon votre situation. Il existe toutefois des solutions pour rendre votre rêve accessible, y compris lorsque vous ne disposez pas d’un apport personnel. En effet, sous certaines conditions, il est possible d’emprunter la somme totale nécessaire à votre investissement et les frais annexes à ce dernier. Si les banques sont devenues plus exigeantes, votre dossier de financement peut toutefois aboutir pour vous permettre d’acquérir un appartement ou une maison. Nous vous expliquons ici tous les détails d’un achat immobilier sans apport et vous présentons des conseils pour vous aider dans vos démarches.

 

Peut-on acheter un bien immobilier sans apport ?

L’apport est une somme d’argent personnel qui vous permet d’investir en partie dans un projet immobilier. Il s’agit de fonds en votre possession pour un montant que vous n’aurez pas à demander à la banque lors de votre emprunt immobilier. D’une manière générale, ils servent à couvrir les divers frais annexes tels que les frais de dossier et les frais de notaire et représentent entre 10% et 15% du prix d’achat du bien immobilier. Cet apport personnel permet également de rassurer les organismes bancaires quant à votre solvabilité et votre sécurité financière. En effet, si vous disposez d’un apport cela peut traduire une capacité à épargner qui sécurise les banques sur votre aptitude à rembourser le prêt contracté.

Un dossier sans aucun apport personnel représente donc un risque plus élevé pour les organismes prêteurs. Ces dernières sont donc particulièrement exigeantes s’il s’avère nécessaire de vous accorder un tel crédit. Les nouvelles recommandations du Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF) en 2019 ont compliqué encore la réussite d’un achat immobilier sans apport en réduisant le taux d’endettement maximum à 33% et la durée de prêt à 25 ans pour 2020. En 2021, une banque pourra accepter un taux d’endettement à 35 % maximum. Si la demande n’est pas simple, elle n’en reste pas moins possible à condition de réunir quelques critères essentiels et de savoir présenter correctement votre dossier de financement. Il est donc envisageable d’acheter un bien immobilier sans apport selon votre situation.

Pourquoi acheter un bien immobilier sans apport ?

Si chercher à réaliser un achat immobilier sans apport est généralement une situation par défaut, elle peut aussi être la conséquence d’un choix mûrement réfléchi.

Dans le premier cas, la contraction d’un prêt sans apport personnel auprès d’une banque est la seule solution pour vous permettre d’accéder à la propriété puisque vous ne disposez pas personnellement de fonds à investir. L’avantage est de pouvoir effectuer votre achat immobilier sans attendre d’avoir économisé plusieurs années. Vous n’avez ainsi pas à repousser vos projets et pouvez profiter rapidement du logement de votre choix.

Dans le second cas, vous pouvez décider de conserver votre épargne en cas d’imprévus et de ne pas l’investir dans votre projet immobilier. Ce choix vous oblige donc à trouver un prêt sans apport pour l’achat du bien souhaité. Cette stratégie est aussi l’occasion de placer votre épargne sur des produits dont le rendement est plus qu’intéressant et plus important que le coût du crédit immobilier lui-même.

Comment acheter un bien immobilier sans apport ?

Vous l’aurez compris, effectuer un achat immobilier sans apport est possible mais très compliqué. Afin de mettre toutes les chances de votre côté, l’idéal est de vous faire accompagner d’un courtier immobilier. Ce professionnel expérimenté possède de nombreuses relations dans le secteur et peut vous orienter rapidement vers l’organisme bancaire le plus susceptible de soutenir votre projet. Fort de son expertise, le courtier immobilier peut également vous aider à constituer votre dossier de financement et à le présenter de la meilleure façon. Des clés indispensables pour convaincre le banquier de la viabilité de votre investissement immobilier, mais aussi déterminer votre capacité d’emprunt pour préciser votre projet.

Des aides gouvernementales selon votre situation

Avant d’effectuer votre achat immobilier sans apport par le biais d’un prêt bancaire classique, vous pouvez aussi vous renseigner sur les différentes aides gouvernementales qui pourraient s’appliquer à votre situation. Nous vous présentons ci-dessous quelques-uns de ces dispositifs :

  • Le PTZ+ : entré en vigueur en 2011, cette aide permet aux foyers les plus modestes d’accéder à la propriété et est donc soumis à certaines conditions de ressources et critères tels que le montant de l’emprunt nécessaire, la zone géographique du logement, la performance énergétique de ce dernier, etc. S’il existe quelques exceptions, le bien immobilier acquis doit généralement être neuf.
  • Le Prêt Conventionné (PC) : ce prêt réglementé par l’État ne tient pas compte de vos ressources et vous donne accès aux APL et à des frais de notaire réduits. Avec un taux plafonné, ce dispositif vous permet de financer en partie ou totalement un achat immobilier neuf ou ancien, ou encore des travaux d’amélioration.
  • Le Prêt d’Accession Sociale (PAS) : créé en 1993, il respecte les mêmes plafonds de taux d’intérêt qu’un PC classique depuis juillet 2015 mais est accordé uniquement sous conditions de ressources et pour le financement d’une résidence principale.
  • Le Prêt 1% Logement : proposé par Action Logement qui est un organisme inhérent à la Participation des Employeurs à l’Effort de Construction (PEEC). Ainsi, un salarié peut bénéficier d’un prêt à un taux extrêmement avantageux selon un montant limité et la zone géographique du logement souhaité.

Quels sont les meilleurs arguments pour acheter un bien immobilier sans apport ?

Lors du montage de votre dossier de financement pour un achat immobilier sans apport, il est essentiel de mettre en avant les bons arguments qui sauront convaincre votre organisme bancaire de vous accorder le prêt. Parmi ces critères avantageux, les suivants sont les principaux :

  • Un emploi stable : être fonctionnaire ou en CDI est un véritable atout pour vos démarches d’emprunt.
  • Une bonne gestion de vos comptes : ne pas dépasser plus que vos revenus, éviter les découverts ou les majorations appliquées sur le paiement tardif de factures, autant de points qui permettent d’attester d’une situation financière constante et responsable auprès de la banque.
  • Un projet immobilier précis : un dossier complet présentant les documents indispensables à votre achat témoigne du sérieux de votre démarche. S’il s’agit d’un investissement locatif sans apport, ou si votre emprunt implique un simple saut de charge entre votre loyer actuel et les mensualités, n’hésitez pas à mettre ces éléments en avant.
  • Un reste à vivre correct : il est important de montrer à votre banquier qu’une fois les mensualités prélevées, vous pourrez préserver un niveau de vie correct et assumer vos dépenses quotidiennes sans difficultés.
  • Un profil jeune et évolutif : si vous êtes sur le point d’obtenir une promotion ou une augmentation, vous devez en informer l’organisme bancaire contacté pour votre emprunt. En effet, une évolution de votre situation salariale et donc de votre capacité d’épargne ne pourra que sécuriser votre banquier.

Quelles sont les notions à ne pas négliger dans votre demande d’achat immobilier sans apport ?

Sans apport personnel de votre part, l’accord d’un prêt représente un risque plus élevé pour votre organisme bancaire. Dans ces conditions, il est important de garder à l’esprit que vous ne pourrez pas bénéficier de tous les avantages possibles. Le taux de crédit obtenu par exemple ne sera certainement pas le plus bas proposé sur le marché. De la même façon, vous ne serez pas en mesure de négocier fortement les frais de dossier annexes.

Enfin, la durée du remboursement de votre prêt sera certainement plus longue que pour un emprunt classique puisque vous demandez un capital plus important. Tous ces éléments doivent être pris en compte et vous aider à définir au mieux votre projet immobilier et votre stabilité financière durant les prochaines années.

Qui peut acheter un bien immobilier sans apport ?

Si les banques peuvent être particulièrement exigeantes dans le cas d’un achat immobilier sans apport, certains profils présentent toutefois des qualités convaincantes qui peuvent se démarquer positivement et rassurer les organismes prêteurs.

Les jeunes actifs avec une situation financière stable

Si vous êtes un jeune actif en CDI, votre profil représente une réelle stabilité pour les banques, ainsi qu’une possibilité d’évolution intéressante, qu’il s’agisse de votre situation salariale ou de vos revenus. De plus, votre âge rend votre absence de fonds personnels parfaitement légitime aux yeux du banquier qui peut comprendre que vous n’ayez pas eu le temps nécessaire de constituer une épargne.

Vous êtes le type de profil qu’une banque cherche à capter pour de nombreuses années et en cela, le prêt immobilier est la meilleure solution pour elle. Elle pourra donc consentir un effort important pour vous attirer dans son établissement.

Les propriétaires qui souhaitent effectuer un investissement locatif ou les acheteurs qui préfèrent préserver leur épargne

La réalisation d’un investissement locatif, en passant par un achat immobilier sans apport, avec les revenus correspondant aux loyers de votre futur bien peuvent rassurer la banque quant à vos possibilités de remboursement. Si vous êtes également propriétaire de votre résidence principale, l’utilisation de votre apport personnel sur ce premier logement est tout à fait légitime et compréhensible.

Dans tous les cas, il est toujours avantageux de pouvoir présenter une épargne pour un projet d’achat immobilier, et ce, même si vous préférez la sauvegarder totalement. Afin de convaincre le banquier, vous pouvez également opter pour un apport minimum qui ne servira qu’à couvrir les frais annexes tels que les frais de dossier et les frais de notaire. Un investissement moindre qui peut jouer un rôle capital dans votre accord de prêt.

Si réaliser un achat immobilier sans apport est une entreprise compliquée, elle n’est donc pas impossible à condition de remplir certains critères. Afin de mettre tous les arguments de votre profil en avant, il est conseillé de vous faire accompagner d’un courtier immobilier qui pourra vous guider et augmenter vos chances de trouver un emprunt adapté à vos besoins.

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