Immobilier 2010 : tendances et prévisions orientées à la baisse

Immobilier en France : 2010 pire que 2009 ?

Dans notre analyse de la tendance pour l’immobilier en 2009, nous évoquions différents scénarios possibles et c’est le scénario le plus probable qui s’est réalisé. En effet, en 2009 les prix de l’immobilier ont baissé en moyenne de plus de 10%. C’est donc une baisse rapide des prix des appartements et des maisons mais ce n’est pas un réel krach immobilier. La forte baisse des taux de prêt en 2009 a permis d’amortir la chute des prix.

La tendance à la baisse des prix va donc se poursuivre en 2010 et probablement en 2011 également. La forte montée du chômage en France, la disparition des espoirs de plus-value et des perspectives économiques pessimistes contribueront à la poursuite du dégonflement de la bulle immobilière en France. La baisse entraînera la baisse tout comme la hausse a entraîné la hausse.

Marché immobilier 2010 : aucune reprise en vue

Comme après 1991, les médias guettent le moindre signe positif pour faire les gros titres et les couvertures de magazine sur une reprise de l’immobilier. Pourtant, le retour des prix à la normale se poursuit et l’activité immobilière ne repart guère.

Aucun indicateur de prix fiable ne montre un déblocage du marché en France. La sortie de crise économique n’est pas prévue en 2010 même si la crise financière est, pour le moment, limitée. Les ménages qui n’ont aucune visibilité à court terme ni aucune confiance dans l’avenir auront d’autres préoccupations que de réaliser un projet immobilier.

Hausse des taux de crédit immobilier à prévoir en 2010

Les taux de crédit immobilier sont au plus bas en cette fin d’année 2009. En effet, le taux d’un prêt en novembre 2009 est de 3.80%. Le taux de la BCE reste, pour l’instant, à 1% mais dès que les signes de reprise de l’économie seront réellement là, la BCE n’aura d’autre choix que d’augmenter son taux directeur afin de limiter les risques de forte inflation.

Il faut donc s’attendre à une hausse des taux d’emprunt immobilier dès 2010. Mais cette hausse devrait être limitée dans la mesure où la reprise économique n’est que très faible et que l’économie a toujours besoin de taux bas pour redémarrer.

Baisse des prix immobiliers en 2010

Comme vu ci-dessus, le cycle de baisse des prix va se poursuivre en 2010, voire en 2011 et plus. L’interrogation sur les prix de l’immobilier en 2010 en France est plus de savoir de quel ordre de grandeur sera la baisse.

Plusieurs facteurs viendront accélérer ou amortir la baisse des prix des appartements et des maisons. Si les taux remontent, la capacité d’achat des ménages diminuera et les prix devront s’ajuster. Plus les taux immobilier augmenteront et plus les prix diminueront. Il faudra donc suivre attentivement tout au long de l’année 2010 l’évolution du taux de la BCE et de l’OAT 10 ans.

Le marché immobilier est sous perfusion d’aides fiscales qui gonflent les prix des logements telles que la loi Scellier, les prêts à taux zéro, le crédit d’impôt, la loi Bouvard, l’écosubvention, etc. Les finances de l’Etat étant au plus mal, une diminution de ces aides en 2010 est envisageable.

Le prix au mètre carré serait alors moins artificiellement gonflé et redescendrait vers des prix plus en adéquation avec le salaire des Français. La courbe de Friggit montre que c’est encore loin d’être le cas.

Le degré de changement de ces paramètres, ainsi que celui du taux de chômage, permettra d’estimer si les prix de l’immobilier en 2010 subiront une faible baisse (0 à 5%), une baisse soutenue (5% à 10%) ou une forte baisse (>10%).

Location en 2010 : fin de la flambée des loyers

Les loyers de 200 ont confirmé la tendance de baisse sur le marché de la location débutée en 2008. En 2010, sous fond de crise, la tendance baissière des loyers sur les nouveaux baux va s’accentuer.

Du côté des augmentations de loyer, l’indice de référence des loyers a arrêté de flamber. L’indexation des loyers sur l’IRL restera donc modérée en 2010. Les périodes de déflations ou de faibles inflations 2009 auront permis de stopper la folle hausse des prix de location. L’indice des loyers a même baissé au 3ème trimestre 2009.

Immobilier neuf pour 2010 : orientation écologique

Dans la construction, le monde du bâtiment s’oriente de plus en plus vers l’immobilier écologique. Les normes de construction se durcissent et les incitations financières telles que la loi Scellier ou les prêts à taux zéro s’orientent peu à peu vers des contraintes énergétiques plus fortes.

L’immobilier neuf de 2010 sera donc plus vert que jamais, un virage stratégique qu’il sera important de bien négocier pour l’avenir qui sera assurément écologique.

Edit novembre 2011 : voici les prévisions pour l’immobilier en 2012.

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Pour aller plus loin :

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