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Conseils pour investir dans l'immobilier : acheter pour faire du locatif

L’immobilier peut être un investissement rentable, à condition de ne pas investir au hasard et de bien tenir compte de la fiscalité notamment. Découvrez l’immobilier locatif et étudiez toutes les solutions d’investissement dans la pierre.

Sommaire de cette page :

- Intérêt d’un investissement immobilier

- Choix du bien, du type de contrat, du loyer et du locataire

- Gestion locative et optimisation fiscale

- Financement d’un investissement locatif

- Défiscalisation immobilière

- Formation de l’investisseur et guide en 12 étapes clés

Intérêts d’un investissement dans l’immobilier

L’achat d’un appartement ou d’une maison peut également se faire dans un but de placement, c’est un investissement très apprécié en France. Il y a différentes manières de gagner de l’argent avec l’investissement immobilier :

- soit par la valeur du placement qui peut augmenter (l’objectif est alors de générer une plus-value à la revente),

- soit par les revenus fonciers qui seront encaissés via les loyers après déduction des charges et impôts.

La première chose à faire avant de vous décider à investir dans un logement c’est de calculer sa rentabilité locative. C’est la première règle d’or pour réussir son investissement immobilier, surtout dans un contexte de taux bas où les prix des logements sont élevés par rapport aux revenus et aux loyers. Vous pouvez, par exemple, utilisez de bons services de calcul de rendement locatif.

Cela vous permettra d’étudier l’intérêt de cette solution et de la comparer avec d’autres types de placements ou à ce classement du rendement locatif dans 100 grandes villes. Vous pouvez constater qu’en fonction de la ville choisie pour l’achat et la mise en location du logement, le rendement moyen ne sera pas du tout le même. De fortes disparités peuvent aussi apparaître d’un quartier à un autre. Si un investissement immobilier locatif à Paris possède des atouts certains d’un point de vue patrimonial et espoir de plus-value, il en est tout autre au niveau de la rentabilité locative. À vous de déterminer quels sont vos objectifs à moyen et long termes et les meilleurs moyens pour y arriver via le bon investissement immobilier :

- se créer un revenu complémentaire pour préparer votre retraite par exemple,

- augmenter votre patrimoine total,

- réduire vos impôts en investissant dans un bien concret,

- placer quelques dizaines ou centaines d’euros par mois,

- investir un capital déjà existant,

- optimiser un patrimoine immobilier,

- etc.

Dans la très grande majorité des cas, investir dans le locatif ne sera intéressant que sur le long terme, c’est-à-dire sur de nombreuses années.

En outre, c’est l’un des seuls placements qui peuvent se faire à crédit, ce qui en fait l’un des placements préférés des Français. Certains empruntent pour louer avec zéro euros d’apport (on parle alors d’un achat à 110 %). C’est donc l’une des voies recommandées pour se constituer un patrimoine.

Choix du bien, du type de contrat de location, du loyer et des locataires

Comme vous commencez à le percevoir, il ne s’agit pas d’investir dans le premier appartement à vendre que vous verrez et de louer pour faire des bénéfices et percevoir ses premiers euros. Le marché immobilier n’est pas actuellement très profitable aux investisseurs particuliers : prix élevés, rendements moyens faibles, fiscalité confiscatoire et droits du bailleur souvent faible face aux mauvais locataires, etc.

Il est donc indispensable de faire une sélection très pointue du ou des biens immobiliers dans lesquels investir. Nous y reviendrons au sein des différents articles de cette rubrique. Il faut tenir compte de votre marché immobilier locatif local, des tendances d’évolution du quartier (se développe-t-il bien ? Sera-t-il plus attractif dans quelques années ?). Vous aurez également le choix entre investir dans un logement neuf, souvent avec une défiscalisation à la clé ou d’investir dans de l’immobilier ancien avec ou sans travaux.

Les avantages et les défauts de chaque type d’opération ne sont pas les mêmes. Chacun adaptera son projet à ses revenus et à son patrimoine, mais il vaut mieux privilégier la qualité et la rentabilité sur le long terme.

Vous devrez également choisir la bonne fiscalité et donc le bon type de contrat de location. En effet, il y a des différences importantes entre de la location nue sur un bail de 3 ans renouvelable et une location meublée au régime LMNP ou LMP, voire encore pour faire du saisonnier ou de la très courte durée de style airbnb.

Pour tout ce qui est de l’achat en lui-même, de la négociation du prix, des modalités pour faire une offre d’achat, etc. consultez nos articles dédiés à l’achat d’un appartement ou une d’une maison.

À ce stade, vous avez franchi la 1ère étape de votre objectif "acheter pour louer", vous avez acheté un logement avec du potentiel. Il vous reste à le mettre en location. Pour cela, il faut définir un loyer. Suffisamment attractif pour trouver facilement et rapidement un locataire, mais le plus élevé possible pour obtenir la meilleure rentabilité. Tout est question de juste milieu entre ces deux besoins.

Vous devrez ensuite préparer un contrat de location, un document d’état des lieux, à pouvoir générer une quittance de loyer. Bref, vous allez devoir traiter de toutes les démarches administratives de votre relation entre propriétaire bailleur et locataire.

Pour finir, il vous faudra trouver un locataire. Il existe pour cela de nombreux moyens de prospection. Vous pourrez ainsi choisir votre locataire sur dossier et mettre en place rapidement le bail afin de commencer à percevoir des loyers sans trop avoir de vacance locative.

Ceci est résumé, avec des outils pour vous y aider, dans notre article sur les 6 choses à faire avant de louer un logement.

Gérer ses biens en location

Lorsque vous aurez investi dans un ou plusieurs biens immobiliers, vous devrez gérer la location de ses biens (les besoins de vos clients, les changements de locataires, les échanges avec les syndics de copropriété, etc.). Pour vous aider, vous trouverez des conseils pour votre gestion locative.

Vous avez également la possibilité de déléguer ces tâches contre une partie des loyers encaissés à des professionnels de la gestion de bien immobilier locatif. De même que pour la recherche de locataires, la réalisation de l’état des lieux, il est toujours possible de confier certains éléments à un intermédiaire, mais cela viendra réduire votre rendement locatif en créant des frais supplémentaires.

Vous devrez également gérer les impôts à payer sur les loyers perçus et choisir la meilleure option fiscale dans votre déclaration de revenus fonciers. Vous aurez le choix entre déduire vos frais réels qui seront alors comptabilisés exactement en fonction de ce que vous avez payé ou bien choisir le régime du micro-foncier pour qu’un abattement forfaitaire soit retenu. En fonction de votre situation et de vos projets, il conviendra de calculer ce qui est le plus profitable pour vous afin de réduire vos impôts fonciers et ainsi optimiser votre rentabilité.

Pour acheter pour louer, il faut non seulement tenir compte du prix du logement, mais il faut également prendre en compte les éventuels travaux. Ce qui demande de savoir en estimer le coût et être capable de les faire ou de bien s’entourer par des professionnels pour ces services. Il faudra également bien tenir compte de la fiscalité immobilière (taxe foncière, impôt et prélèvements sociaux sur les revenus locatifs, etc.).

Financer votre investissement avec un bon crédit pour un achat plus rentable

Pour financer votre investissement immobilier, vous pouvez utiliser notre simulateur de prêt ou d’assurance emprunteur pour trouver les meilleures offres pour que votre achat pour une mise en location soit encore plus rentable, notamment en obtenant un bon taux de crédit immobilier. Vous optimiserez ainsi vos remboursements de prêt par rapport aux loyers de la location grâce à nos outils pratiques.

Après avoir trouvé le bon bien dans lequel investir, il convient d’optimiser votre financement si vous ne voulez pas que ce soit votre banque qui profite le plus de votre travail. Pour cela, vous trouverez de nombreux conseils et astuces pour votre financement avec notre guide du prêt immobilier. Pour être un bon investisseur en immobilier, il faut aussi savoir être un bon emprunteur. Cela permet d’augmenter la qualité de l’opération financière pour un même achat.

Dans le cas spécifique de l’investissement locatif, on pourra se demander s’il vaut mieux financer son achat par de l’épargne ou un crédit immobilier.

Réduire ses impôts avec la défiscalisation immobilière

Le secteur de l’immobilier possède différentes niches fiscales qui vous permettent d’investir dans des logements tout en obtenant une réduction d’impôt. Prenez connaissance des dispositifs de défiscalisation immobilière possibles en 2018.

Vous pouvez découvrir notamment les conditions de la loi Pinel en 2018 (jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt sur 12 ans) qui remplace la loi Duflot et qui est le dispositif d’investissement immobilier défiscalisé le plus utilisé. Il est possible d’investir aussi dans une résidence étudiante, un EHPAD (avec la loi CENSI-Bouvard notamment), etc.

Attention, il n’y a pas que les avantages fiscaux qui comptent. Interrogez-vous sur l’ensemble des éléments de votre projet avec ou sans réduction d’impôts. En effet, avant de défiscaliser en achetant un logement, vérifiez qu’il ne se trouve pas dans l’une des 60 villes à éviter pour un investissement locatif (liste établie par le Crédit Foncier). Dans certains endroits, il y a trop d’offre locative par rapport à la demande. Vous risquez donc de rencontrer des difficultés pour louer votre appartement et les loyers seront tirés vers le bas à cause de la surabondance d’offre.

Partout en France et sans dispositif spécifique, vous pouvez utiliser le mécanisme du déficit foncier pour diminuer vos impôts tout en investissant en locatif.

Découvrez notre simulateur d’investissement locatif immobilier avec le dispositif en loi Pinel pour réduction d’impôt près de chez vous et en fonction de votre situation.

Une formation complète en 12 étapes clés pour l’ investisseur immobilier

Pour vous aider à vous former sur l’achat locatif et vous fournir de nombreux conseils, des informations complètes et des outils utiles, nous vous proposons une newsletter spécifique dédiée aux investisseurs en immobilier.

Après votre inscription gratuite, vous recevrez notamment pendant les 12 premiers jours nos informations et conseils pour chacune des 12 étapes clés pour investir dans un appartement ou une maison avec succès. L’abonnement gratuit peut être interrompu à tout moment.

Avec une bonne préparation, une bonne méthode et du travail, l’investissement immobilier locatif de qualité est une option très rentable sur le long terme. Immobilier-danger vous propose de vous former, d’améliorer vos connaissances et de gagner en expérience d’investisseur en immobilier.

Vous pourrez ainsi limiter les nombreux risques d’un investissement locatif et mettre toutes les chances de votre côté pour que votre investissement soit profitable. Ce n’est pas parce que le logement est le placement préféré des Français qu’il est forcément un bon choix dans votre ville ou votre quartier, pour n’importe quelle option fiscale, sans optimisation des dépenses et avec une gestion approximative.

L’investissement immobilier est possible pour tous, même les locataires. Il y a une multitude de façons de le faire et cela pour tout type de budget, de revenus ou de patrimoine. Nous avons, par exemple, listé pas moins de 24 façons d’investir dans l’immobilier.