Frais d’un achat immobilier : attention aux coûts annexes

Auteur : David LELONG

Pour calculer le coût total d’un achat immobilier, il est important de bien prendre en compte tous les frais liés à l’achat de la maison ou de l’appartement. Voici un récapitulatif de tous les frais liés à l’achat d’un logement.

 

Calcul du coût total d’un achat immobilier

Avant d’acquérir un bien, il faut calculer le prix total du projet. Ceci vous permettra de préparer au mieux le plan de financement de votre achat immobilier et de ne pas rapidement être hors budget.

Cela permet également de pouvoir comparer le coût d’un achat par rapport au coût d’une location d’un bien du même type. Vous pourrez ainsi répondre plus facilement à la question “qu’est-ce qui me coûte le moins cher pour me loger dans tel type de logement pendant X années ?”.

Contrairement aux idées reçues, il s’avère parfois plus intéressant financièrement de louer plutôt que d’acheter. Étant donné les prix élevés de l’immobilier (voir les indicateurs ici) d’aujourd’hui et les risques de baisses des prix, la location l’emporte encore bien plus souvent qu’on le croît sur l’achat en 2021.

Le calcul de tous les frais d’un achat immobilier permet donc de pouvoir choisir l’option la plus intéressante financièrement. De plus, si vous optez pour l’option de l’acquisition immobilière, vous aurez ainsi toutes les informations indispensables pour savoir où vous allez.

Frais achat maison ou appartement

Prix de l’achat d’une maison ou d’un appartement

Le prix du bien acheté est la variable qui conditionne tous les frais liés. En effet, le prix d’achat de votre maison ou de votre appartement fixera le montant de la commission de l’agence immobilière, les frais de notaire, la somme à emprunter, etc.

Il est donc primordial de ne pas surpayer son logement et d’obtenir un prix d’achat le plus bas possible. Actuellement, les prix de l’immobilier sont très élevés et la baisse des prix menace en cas de remontée des taux…

Du coup, il est possible de faire de fortes négociations sur le prix d’achat d’un logement ou de tout simplement attendre que les prix soient plus raisonnables. Regardez comment négocier le prix d’une maison ou d’un appartement.

Le prix d’achat d’un logement est la plus forte variable d’ajustement du coût total lorsque vous achetez : une baisse de prix de 10% vous fait gagner plus de 20% sur le coût total !

Frais de notaire pour l’achat de maison ou d’appartement

Acheter neuf ou ancien engendrera obligatoirement des frais de notaire.

Ils sont composés de différents éléments :

  • Des taxes et impôts notamment les droits de mutation
  • La rémunération du notaire
  • Des droits d’enregistrement et de gestion

Ces frais de notaire s’élèveront à environ 7 à 8 % du prix du bien dans l’ancien et de 2 à 3% pour l’immobilier neuf.

Astuce : Apprenez à réduire vos frais de notaire lors de l’achat de votre maison.

Frais d’agence immobilière

Si vous passez par une agence immobilière pour cet achat, vous devrez également payer des frais d’agence. Ils sont fixés librement par l’agent immobilier et peuvent donc varier fortement d’une agence à une autre.

Les agences immobilières se livrent une forte concurrence, n’hésitez pas à en profiter pour négocier ces frais ou choisir celle qui a un mandat avec la commission la moins élevée.

Vous pouvez également essayer de trouver un bien immobilier à acheter de particulier à particulier, même si cela demande plus d’attention. Il ne faudrait pas surpayer le prix d’une maison ou d’un appartement en voulant échapper à la commission de l’agent.

Coût d’un emprunt pour une maison ou un appartement

En fonction de votre apport personnel, il vous restera une certaine somme à emprunter auprès d’une banque.

Le coût total de votre crédit immobilier sera fonction de votre apport, de la durée et du taux d’intérêt obtenu pour un même montant d’emprunt.

Tout en respectant un taux d’endettement maximal de 33% (sauf situation le permettant) vous avez tout intérêt à privilégier une durée la plus courte possible. En effet, la durée d’un prêt fait exploser le coût de l’emprunt surtout au-delà de 15 ans. Par exemple un emprunt à mensualité et à taux fixe sur 25 ans plutôt que sur 20 ans ne vous permet de n’emprunter “que” 24 000 € de plus en payant 48 000 € d’intérêts supplémentaires…

En plus du coût des intérêts d’emprunt, il vous faudra vous acquitter des frais de dossiers (variables en fonction des banques et négociables, comptez entre 500 et 1000 € généralement), mais également des frais de garantie (hypothèque, privilège de prêteurs de deniers, etc.) pouvant s’élever jusqu’à 1% du capital emprunté dans l’immobilier ancien et jusqu’à 2% dans le neuf.

Enfin, une assurance de prêt devra être obligatoirement souscrite avec votre prêt immobilier. Le coût de cette assurance de prêt est très élevé (en 2021 c’est même souvent plus cher que le coût total des intérêts).

Mais la loi Hamon et la loi Bourquin vous permettent de faire jouer la concurrence plus facilement et d’obtenir une assurance de prêt beaucoup moins chère que celle adossée à votre crédit et proposée par votre banque.

Découvrez les taux d’emprunt immobilier de 2021.

Frais supplémentaires à ne pas négliger

Par rapport à un locataire, un propriétaire a également des charges supplémentaires à payer.

Le propriétaire doit payer chaque année une taxe foncière. En moyenne la taxe foncière s’élevait à 1 155 € en 2017. Son prix dépend de la taille de votre bien et du montant que taxe votre commune. Il ne faut pas oublier également la taxe d’habitation, qui elle reste à payer que vous soyez propriétaire ou locataire.

Un propriétaire doit également réaliser les travaux d’entretien et de mise aux normes que ce soit dans une copropriété ou pour une maison individuelle. Il est donc vivement conseillé de prévoir un budget annuel de travaux.

Enfin, les charges d’une copropriété peuvent coûter très cher et ce n’est pas vous qui avez totalement le choix du moment de la réalisation des travaux dans la copropriété ou des entreprises avec lesquelles travailler…

Regardez donc également ces frais supplémentaires à payer quand on est propriétaire d’une maison ou d’un appartement par rapport à un locataire avant de réaliser votre acquisition.

Hé oui, en matière d’immobilier, les coûts sont nombreux ! Pensez donc bien à intégrer tous ces frais à prévoir pour l’achat d’un appartement ou d’une maison.

Pour vous aider dans votre acquisition voici 25 questions pour un bon achat immobilier ainsi que nos 10 règles d’or pour réussir votre achat immobilier en complément de notre guide de l'achat immobilier en 2021.

Comparez les taux
de 100 banques

pret bancaire

Comparez
40 assurances de prêt !

assurance de pret

Simulation d'offre pour
investir en loi Pinel

pinel

  • Facebook
  • Twitter
  • LinkedIn