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Crédit relais : les différents moyens de payer les intérêts

Auteur : David LELONG
Pour ceux qui choisissent de recourir à un prêt relais pour financer l’achat de leur nouveau logement en attendant la vente du logement actuel, il faut savoir qu’il existe plusieurs manières différentes de payer les intérêts du crédit relais. Attention, ces solutions ont des coûts très différents. La facture peut vite s’envoler si vous ne prenez pas certaines précautions. Découvrez comment limiter les frais d’un prêt relais en fonction de votre situation.

Le choix du prêt relais

Lors d’un changement de résidence principale lorsque l’on est propriétaire, il faut choisir dans quel ordre faire les choses :

- Vendre avant d’acheter permet de ne prendre aucun risque financièrement, mais il faut pouvoir faire coïncider les déménagements ou se loger pendant le temps intermédiaire.

- Acheter avant de vendre en utilisant un prêt relais. Vous pouvez emménager facilement dans votre nouveau logement, mais cela vous coûtera de l’argent et vous fait prendre des risques en cas de problème pour la vente de votre maison ou de votre appartement.

Étant donné les difficultés potentielles pour vendre un logement en 2019, il est préférable d’éviter tant que possible le choix du crédit relais. Ou alors, il faut le faire avec de nombreuses précautions.

Pour ceux qui choisissent le financement par un prêt relais, il faut bien distinguer les différentes manières dont votre banque peut vous facturer ce crédit. Le coût varie fortement d’une solution à une autre et il peut très vite exploser si votre vente s’éternise.

Le coût de ce type de financement

En moyenne, les banques retiennent 70 % du prix de votre logement actuel pour le montant du crédit relais. Les taux des intérêts varient actuellement de 2.50 à 3.50 %. Ils sont en général proches des taux des prêts sur 20 ans.

Par exemple, sur une maison estimée à 300 000 €, la banque vous prêtera environ 210 000 € en prêt relais. À un taux de 3.00 %, cela vous coûtera 6 300 € d’intérêts par an, soit 525 € par mois. Il faut ajouter à cela des frais d’assurance décès invalidité.

Rien qu’avec les intérêts, vous pouvez constater que chaque mois supplémentaire pour vendre votre bien immobilier vous coûtera 525 € dans ce cas-là. La facture peut augmenter de plusieurs milliers d’euros si vous choisissez la deuxième solution pour le paiement des intérêts. Il faut donc vendre très rapidement.

Payer tout de suite les intérêts : la solution la moins coûteuse

Si votre capacité financière vous le permet, il est préférable de choisir de payer mensuellement les intérêts dus sur le crédit relais dès la souscription du contrat. En effet, si vous les payez tout de suite, ils ne viendront pas générer des intérêts supplémentaires sur les prochains mois.

Cependant, avec peut-être un ancien crédit immobilier à finir de rembourser et éventuellement de nouvelles mensualités à payer si vous avez eu besoin d’un emprunt supplémentaire pour compléter le paiement de votre nouvel achat, il est très difficile pour de nombreux ménages de pouvoir assumer des frais supplémentaires.

Intégrer le coût des intérêts au futur remboursement du crédit immobilier

Une autre solution consiste à ne payer que les cotisations d’assurance emprunteur tant que votre ancien logement n’est pas vendu. Les intérêts à payer chaque mois se cumulent alors au montant total de l’emprunt immobilier que vous aurez à rembourser après la vente de votre ancienne résidence principale.

Cette solution peut paraître plus simple à gérer a priori, mais la facture peut très vite exploser. En effet, plus vous mettrez du temps à vendre votre logement et plus vous accumulerez des dettes. Il vous faudra ensuite beaucoup plus de temps pour rembourser.

Reprenons notre exemple de prêt relais à 70 % d’une maison estimée à 300 000 € avec un taux d’intérêt de 3.00 %. Chaque mois, votre dette va augmenter de 525 € plus les intérêts à payer sur ces intérêts. En effet, puisque la banque vous avance ces frais, vous devrez, en plus, payer des intérêts dessus.

Cela peut donc vous coûter plusieurs milliers d’euros supplémentaires par rapport au choix du paiement des intérêts avant la vente de votre logement. Autrement dit, vous avez fort intérêt à ce que l’estimation de votre bien immobilier soit réaliste et à ce que votre positionnement en termes de prix par rapport au marché actuel soit attractif afin de réaliser une vente rapide.

La plupart des prêts relais sont limités à deux ans. Si vous n’arrivez pas à vendre pendant cette période, vous encourez des saisies sur vos biens immobiliers afin de régler les dizaines de milliers d’euros des intérêts du crédit relais en plus des autres crédits immobiliers.

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- Guide de l’achat immobilier en 2019.

- Guide de la vente d’un bien immobilier en 2018.

Pour aller plus loin :

- Sachez que le prêt relais est très risqué en 2019.

- Apprenez à vendre votre maison en moins de 6 mois.

- Utilisez les bons interlocuteurs pour vos estimations immobilières.

- Découvrez comment faire le choix d’une agence immobilière pour vendre un bien immobilier.

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