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Faut-il faire des travaux pour mieux vendre et plus cher ?

Auteur : David LELONG
Comment vendre plus rapidement son appartement ou sa maison tout en bénéficiant d’un prix de vente plus élevé ? C’est le rêve de tout vendeur d’immobilier. Aujourd’hui, nous allons voir qu’il peut, dans certaines situations, avoir un grand intérêt à la réalisation de quelques travaux avant la vente d’un bien immobilier. La plus-value sur le prix de vente apportée par certains travaux peut être bien supérieure aux coûts de leurs réalisations. Valoriser son bien peut donc être un très bon investissement avec un retour très rapide.

Un bien en bon état et bien équipé attire un maximum d’acquéreurs

Parmi les potentiels acheteurs de votre bien immobilier, il existe différents profils. Certains veulent acheter un bien avec beaucoup de travaux et souhaitent bénéficier d’un prix cassé sur un logement dans lequel ils auront du travail à effectuer. Cependant, ce profil est rare et ce sont généralement des personnes qui exigeront d’obtenir le logement avec travaux importants à un bon prix.

La plupart des acheteurs potentiels recherchent avant tout un appartement ou une maison dans lequel ils n’auront plus qu’à poser leurs affaires et à y vivre. Seuls quelques petits travaux de décoration personnalisés les intéressent. Les biens de bonne qualité et prêt à vivre sont ceux qui reçoivent le plus de visite. Comme ce sont des biens plus recherchés et plus rares, il y a également moins de négociation sur le prix. Certains sont mêmes prêts à payer plus cher pour ces prestations.

En prenant conscience de cela, il convient donc de s’interroger sur l’opportunité de réaliser des travaux dans son logement avant de le vendre. Il sera ainsi valorisé et pourra mieux se vendre. Ce sont des atouts à ne pas négliger quand on voit combien il peut être difficile de vendre parfois.

Lister les réparations et améliorations possibles et faire des devis

On ne parle pas ici de réaliser du home staging afin de mieux mettre en valeur votre bien par un peu de décoration et d’aménagement. Non, il s’agit ici de lister les éléments de votre bien immobilier qui peuvent être considérablement améliorés et d’en chiffrer le coût.

Pour ceux qui sont bons bricoleurs ou qui connaissent de bons artisans avec des tarifs compétitifs, il peut être judicieux d’entreprendre les travaux importants que les futurs acheteurs voudront faire dès qu’ils prendront possession des lieux. Pour cela, il vous faut faire un réel diagnostic de l’ensemble des composants de votre logement et voir ce qui peut être amélioré (électricité à refaire, amélioration du système de chauffage, changement des fenêtres ou des volets, etc.) voire ajouté (réalisation d’une terrasse, ajout d’un abri de voitures s’il n’y a pas de garage ou d’un abri de jardin, installation d’une climatisation, etc.).

Votre objectif est de déterminer le coût de réalisation des travaux (en demandant des devis par exemple) et de mesurer l’impact que cela peut avoir pour séduire un acheteur et l’inciter à y mettre un prix plus important. À vous d’étudier quels sont les atouts principaux de ce logement et comment le mettre en valeur pour un budget maîtrisé.

Améliorer les performances énergétiques fait grimper le prix de vente

Par exemple, nous avons vu que le résultat du diagnostic de performance énergétique influence fortement le prix de vente. Les vendeurs des logements énergivores doivent concéder des rabais importants par rapport à ce qui se fait le plus fréquemment en termes de performance énergétique (lettre "D" d’après cette étude). À l’opposé, les biens immobiliers qui sont plus performants que la moyenne peuvent prendre rapidement de la valeur (jusqu’à +30 %).

Entreprendre des travaux de rénovation énergétique peut donc être un investissement très rentable avant une vente. En ciblant les travaux qui améliorent le plus rapidement ces résultats du DPE, vous pouvez réaliser une belle plus-value par rapport aux coûts des travaux. Commencez donc par étudier comment améliorer l’isolation de votre logement, puis analyser votre système de chauffage, etc.

Les aides pour réaliser ce type de travaux pour les dépenses énergétiques

Le gouvernement a mis en place un bouquet d’aide à la rénovation énergétique. Vous pouvez donc faire financer une partie de ces travaux d’amélioration des performances de votre logement par l’État. C’est particulièrement rentable pour ceux qui peuvent bénéficier au maximum de ces aides (cela dépend des revenus et de la composition du foyer).

Vous pouvez ainsi financer à moindres frais ces travaux qui vont valoriser votre habitation et qui vous aideront ainsi à mieux la vendre. Parmi les aides existantes, vous pouvez bénéficier :

- D’une prime de 1 350 € pour vos rénovations énergétiques, voire plus si vous êtes un ménage modeste. Celle-ci est valable jusqu’au 31 décembre 2015 et est disponible pour une liste de travaux définis.

- D’un crédit d’impôt développement durable. Celui-ci est souvent cumulable avec les autres aides. Il s’agit de vous rendre une partie de vos dépenses pour des travaux énergétiques sur vos impôts sur vos revenus. Comme il s’agit d’un crédit d’impôt, et non d’une réduction, si vous ne payez pas d’impôts ou d’un montant inférieur à cette aide, c’est l’État qui vous fera un chèque pour compenser cela.

- D’un crédit gratuit : l’éco-PTZ : vous pouvez emprunter une certaine somme à taux zéro pour financer le coût de ces travaux.

Réduire les défauts bloquants pour la vente et vous démarquer de la concurrence

Actuellement, il y a plus de vendeurs que d’acheteurs, ces derniers ont donc repris la main sur le marché et peuvent plus facilement négocier sur les différents biens en vente dans leur secteur de recherche. Cette tendance s’accentue depuis quelques années. Résultats : les biens qui présentent des défauts ne se vendent plus, à moins de consentir des baisses de prix conséquentes.

Si vous avez déjà mis en vente votre bien et que les premiers retours des visiteurs font ressortir souvent les mêmes problèmes, il est préférable de réaliser des travaux pour éliminer ces points de blocage quand cela est possible. La seule autre solution serait une baisse de prix en conséquence.

Éliminer les défauts bloquants est important, mais vous pouvez aller encore plus loin. Votre maison ou votre appartement est en concurrence avec les biens similaires à vendre dans votre secteur géographique. Soit vous vous différenciez sur le prix pour vendre rapidement, soit vous pouvez apporter des atouts supplémentaires à votre logement et ainsi vous démarquez de la concurrence. En créant de la valeur ajoutée, vous pouvez même faire changer de catégorie de qualité votre bien et ainsi pouvoir prétendre à un prix de vente plus élevé si les prestations supplémentaires le justifient.

Consultez notre rubrique sur les travaux.

Pour aller plus loin :

- Suivez ces 6 astuces pour réduire le coût de votre rénovation de logement.

- Découvrez tous les frais à payer pour vendre sa maison ou son appartement.

- Apprenez à bien estimer la valeur de votre bien immobilier.

- Regardez comment bien communiquer sur votre bien en vente pour ne pas louper un acquéreur potentiel.

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