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Quel est l’impact d’un bon DPE sur le prix d’un bien immobilier ?

Auteur : David LELONG

Pour deux biens immobiliers similaires au même prix, les acheteurs vont privilégier celui qui proposera les meilleurs résultats au diagnostic de performance énergétique. À autres critères équivalents un logement plus performant énergétiquement fera la différence. Peut-on mesurer l’impact qu’ont les étiquettes énergétiques issues des résultats du DPE sur le prix de vente d’un appartement ou d’une maison ?

D’après cette première étude sur le sujet, il peut y avoir des écarts très conséquents entre un logement très bien classé et un logement énergivore (parfois plus de 30 % du prix). Comme quoi il ne faut pas négliger les résultats des diagnostics immobiliers. Découvrez de quel type de logements se compose le parc immobilier en France et les impacts sur le prix de vente des écarts de performances par rapport à la moyenne en fonction de différents secteurs géographiques.

Qu’est-ce que le diagnostic performance énergétique d’un bien immobilier ?

Vous retrouverez les informations complètes dans notre présentation du diagnostic de performance énergétique, couramment appelé "le DPE". Il s’agit de différents contrôles et calculs effectués sur une maison ou un appartement qui permettent d’attribuer une note globale en fonction de la consommation d’énergie nécessaire à ce logement pour fonctionner pour un usage normal.

Ainsi, on détermine combien consomme une habitation et cela permet de comparer deux biens sur ces critères de performance énergétique. Cette note se décline ensuite dans un barème allant de la lettre "A" pour les logements les plus performants à la lettre "G" pour les plus énergivores. Un code couleur est attribué à chacune de ces lettres. Cela permet de savoir en un coup d’œil si le bien immobilier est performant ou non grâce à cette étiquette énergétique.

Il y a en réalité deux notes différentes. La première concerne "l’énergie" et la seconde "le climat". Cette dernière mesure le taux d’émission de gaz à effet de serre. Ces deux notes sont corrélées

Depuis 2011, l’affichage du DPE est obligatoire dans les annonces immobilières de vente comme de location. Cela permet à l’acquéreur ou au locataire potentiel d’avoir une idée de la consommation énergétique d’un logement et de le comparer plus facilement avec les autres biens qu’il peut acheter ou louer pour le même prix ou loyer.

Quelle est la répartition des logements français sur ces critères énergétiques ?

Les notaires et la Caisse des dépôts et consignations ont créé l’association DINAMIC pour Développement de l’Information Notariale et de l’Analyse du Marché Immobilier et de la Conjoncture. Cette association a fourni une première étude sur l’impact des étiquettes énergétiques des DPE sur le prix de vente d’un logement en fonction de différents secteurs géographiques français.

Tout d’abord, cette étude permet de dresser une carte qui montre, pour chaque zone géographique déterminée, la part de chacune des notes des résultats du diagnostic de performance énergétique (A, B, C, D, E, F et G) dans les ventes de ces dernières années :

Répartition des étiquettes énergétiques par zone géographique en France

Le découpage de la France a été effectué de manière à regrouper les zones climatiques similaires entre elles. Cette étude se base sur les données des transactions immobilières réalisées en 2010 et en 2011. C’est la lettre "D" qui est le résultat le plus présent sur l’ensemble du parc immobilier. On peut constater qu’il y a également une part importante de logements avec une étiquette énergétique encore plus mauvaise. Seul le sud de la France tire un peu son épingle du jeu avec de meilleurs résultats.

Depuis le début de l’année 2014, il a été rendu obligatoire de faire figurer les résultats du diagnostic de performance énergétique dans tous les enregistrements de la base notariale. Les prochains résultats de cette étude pourront être beaucoup plus représentatifs dans les années à venir.

Les premières mesures d’impact du DPE sur le prix sont significatives

À partir de ces premières données sur les ventes avec l’information sur le DPE, il a été possible de dresser un bilan de la variation de la valeur d’un bien immobilier qui provient des performances énergétiques. Les données recueillies et analysées pour fournir cette carte des résultats sont sur un échantillon de maisons dites "en bon état".

Il reste une marge d’incertitude importante sur ces premiers calculs. Il ne faut donc pas prendre ces chiffres à la virgule près, mais bel et bien retenir l’idée et l’ordre de grandeur des écarts. Voici les résultats par zone géographique :

Carte de l'impact du DPE sur le prix de vente d'un bien immobilier

La plus-value d’un logement performant est non négligeable par rapport à une note "D". Sur toute la côte Ouest, elle est de l’ordre de +26 % pour les logements notés A ou B, encore peu nombreux. Et de l’ordre de +15 % pour un logement noté C. À l’opposé, les maisons classées en F, voire pire en G, subissent une moins-value d’au moins 10 % et pouvant aller jusqu’à -28 % toujours par rapport à la note "D".

Ces premières mesures et confrontations montrent que les résultats du diagnostic de performance énergétique sont très impactant sur le prix. Un logement performant gagne fortement en valeur par rapport à une "passoire thermique". De quoi faire réfléchir sur la nécessité de faire des travaux d’amélioration énergétique avant de vendre !

Nous rappelons que des aides sont prévues pour réaliser des travaux de ce type comme la prime de 1 350 €, le crédit d’impôt développement durable ou encore l’éco-PTZ.

Les acheteurs s’informent de plus en plus sur ces performances

Dans un contexte de crise économique, de bulle immobilière qui se dégonfle lentement et des prix des énergies qui ne cessent de croître, les acquéreurs deviennent beaucoup plus prudents avant d’acheter un bien immobilier. Ils se renseignent davantage sur l’état réel du logement qu’il envisage d’acheter avant de passer à l’acte. Et ils ont bien raison, il faut impérativement inspecter les diagnostics immobiliers avant d’acheter.

Il n’est pas rare d’y découvrir de mauvaises surprises. Or qui dit mauvaises surprises dit la plupart du temps un coût supplémentaire, parfois important, pour compenser cela quand c’est possible. De quoi faire regretter amèrement le prix d’achat d’un bien immobilier.

En prenant connaissance de toutes ces informations avant qu’il ne soit trop tard, demandez à recevoir une copie de ces résultats avant la signature d’un compromis de vente. Si le vendeur refuse, vous avez le choix entre laisser tomber ce bien ou signez un compromis malgré tout et de mettre pleinement à profit la période de rétractation de 10 jours pour faire les vérifications nécessaires et vous rétractez en cas de besoin.

Vous vendez un bien ? Ne perdez pas de temps dans vos étapes de la vente. Proposez rapidement les conclusions des diagnostics aux acquéreurs potentiels qui se montrent intéressés. En jouant cartes sur table sur l’état de votre maison et de votre appartement, cela mettra en confiance les acquéreurs et cela leur donnera la possibilité de faire une offre d’achat plus facilement avec tous les éléments en main pour se décider.

Il ne fait aucun doute que, si les factures énergétiques continuent de flamber, ces résultats du DPE auront de plus en plus d’impact sur le prix. S’il y a d’un côté l’écologie, il y a surtout un coût d’usage du logement beaucoup plus important à prévoir pour les logements les plus énergivores. Ces derniers vont donc être boudés par les acquéreurs à moins de consentir des remises de prix conséquentes par rapport au bien équivalent avec de meilleures qualités environnementales.

Malheureusement, malgré des améliorations depuis leur création, les DPE manquent de fiabilité et la valeur perçue du logement de par ces qualités énergétiques peut donc être faussée.

Pour aller plus loin :

- Informez-vous sur les 9 autres diagnostics immobiliers à faire pour vendre.

- Retrouvez tous nos conseils et informations sur les diagnostics immobiliers.

- Découvrez les autres critères qui font fortement varier le prix d’un bien immobilier.

- Regardez comment choisir son agence immobilière pour vendre.

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