Plan de rigueur : suppression des abattements sur les plus values immobilières, réduction des avantages Scellier, etc.

L’immobilier est touché par le plan de rigueur

Beaucoup de professionnels craignaient pour le marché immobilier de fortes baisses des aides. Il faut dire que le budget d’aides au logement occupe un poste important dans les dépenses de l’État.

Apparemment il n’y aura pas de restriction ou de suppression du PTZ +, le prêt à taux zéro lancé en 2011. Les conditions restent donc inchangées pour bénéficier d’un crédit à 0 % pour l’achat de votre résidence principale. Vous pouvez télécharger notre guide du prêt à taux zéro pour tout savoir sur ce dispositif.

Nous allons revenir sur les principales modifications à venir pour l’immobilier en essayant de mesurer l’impact qu’elles pourront avoir sur le marché. Nous vous proposerons également quelques conseils pour tenir compte de ces changements dans vos futurs projets immobiliers.

Vous pouvez accéder directement au sujet qui vous intéresse :

 Suppression des abattements sur les plus-values immobilières.
 Nouveau coup de rabais sur les avantages de la loi Scellier.
 Augmentation des prélèvements sociaux à 13.5 %.
 Pas de modification pour le prêt à taux zéro.
 La TVA reste à 5.5 % dans le neuf et sur les travaux.
 Quelles répercutions sur le marché immobilier ?

Vous pouvez également télécharger le dossier de presse complet sur ce nouveau projet de loi des finances sur le site du gouvernement.

Durcissement des taxes sur les plus-values immobilières

Les plus-values immobilières sur les résidences principales restent exonérées d’impôt pour l’instant. On peut imaginer que, si de nouvelles mesures devaient être prises, cet avantage pourrait être modifié à l’avenir.

En revanche, l’imposition sur les plus-values réalisées sur les résidences secondaires, les investissements locatifs, les logements vacants et les terrains constructibles va se renforcer fortement. Le gouvernement veut supprimer les abattements de 10 % par année de détention au-delà de la 5ème année qui existent actuellement.

Seule l’inflation réelle sera prise en compte dans le calcul de la plus-value réalisée.

Edit 7 septembre 2011 : les députés ont fait modifier cette suppression, retrouvez le nouveau calcul des abattements pour les plus-values immobilières et le détail de ces modifications. Ces mesures ont été validées par le Sénat, elles sont donc officialisées. Si vous vendez avant le 1er février 2012, vous bénéficierez encore de la fiscalité actuelle.

Comparaison hausse des prix / inflation

Comme les prix de l’immobilier ont augmenté beaucoup plus vite que l’inflation ces dernières années, cette mesure va donc entraîner une taxation beaucoup plus forte.

Les prix des logements ont flambé depuis 1998 (augmentation de plus de 140 % en moyenne) alors que l’inflation n’a été que de 20 % entre 1998 et 2011.

Voici l’évolution des prix des appartements anciens en France (hors Ile-de-France) selon ImmoPrix.com :

Et vous pouvez calculer l’inflation entre deux années grâce à ce calculateur fourni par France-inflation.com :

Autrement dit, ce sont les multi-propriétaires qui sont les plus impactés par ces nouvelles mesures de la loi de finances.

Augmentation des prélèvements sociaux sur les plus-values

Les plus-values sur la vente d’un logement sont soumises à une taxe de 19 % au titre des impôts sur le revenu et aux prélèvements sociaux (CSG et CRDS) qui sont jusqu’à aujourd’hui de 12.3 %.

Le gouvernement prévoit d’augmenter la part des prélèvements sociaux sur tous les revenus du capital de 12.3 % à 13.5 %. Cela concerne donc les plus-values immobilières.

Le taux d’imposition globale des plus-values passent donc à 32.5 % (contre 31.3 %).

Quand est-ce que cette augmentation sera effective ? Elle devrait l’être dès le 1er janvier 2012.

Exemples de l'alourdissement de l'impôt sur les plus-values immobilières

Pour mieux comprendre l’impact important de ces changements nous allons étudier un exemple représentatif.

Plus-value sur un logement acheté il y a moins de 15 ans

Mr Dupont a acheté un appartement parisien de 50 m² à 115 000 € en 1998 pour faire de l’investissement locatif. Rappelons qu’en 1998, le prix moyen du mètre carré à Paris était d’environ 2 300 €.

Il songe à revendre son appartement pour profiter de la forte hausse des prix actuels et en profiter pendant sa retraite. Avec un prix moyen du m² supérieur à 8 000 € à Paris actuellement, l’appartement de Mr Dupont est estimé à environ 400 000 €.

Avec seulement 15 000 € de travaux réalisés juste après l’achat, il peut donc réaliser une plus-value potentielle de 270 000 €. Autant dire qu’une forte hausse des taxes sur cette somme peut représenter un manque à gagner important.

Montant d'imposition s'il vend avant le changement de fiscalité

Mr Dupont comptait attendre 2013 pour que son achat ait plus de 15 ans et qu’il soit totalement exonéré d’impôt sur la plus-value réalisée sur son appartement.

Seulement avec ce changement de fiscalité, il réfléchit à l’opportunité de vendre son appartement tout de suite. En vendant son logement avant les augmentations d’impôts prévues, la taxe sur sa plus-value aurait les données suivantes :

 Après 13 ans de détention, Mr Dupont bénéficie de 80 % d’abattements sur sa plus-value. Il ne sera donc imposé que sur 54 000 €.
 19 % de 54 000 € soit 10 260 € au titre de l’impôt sur le revenu
 12.3 % de 54 000 € soit 6 642 € au titre des prélèvements sociaux.

L’imposition sur la plus-value réalisée sur son appartement lui coûterait donc 16 902 €.

Montant d'imposition s'il vend avec ces nouvelles mesures

Si Mr Dupont ne vend qu’après la mise en application, il subira les nouvelles conditions de taxation sur les plus-values. C’est-à-dire qu’il ne bénéficiera plus d’un abattement important mais seulement du niveau de l’inflation réelle entre 1998 et 2011.

D’après France-inflation.com, l’inflation entre 1998 et 2011 est de 20 % seulement alors que les prix des appartements à Paris ont fait + 248 %. En prenant en compte le montant des travaux réalisés, l’appartement qui a coûté 130 000 € en 1998 ne vaudrait que 156 045 € si les prix des logements avaient suivi ceux de l’inflation.

Mr Dupont sera donc taxée sur une plus-value de 243 955 € (400 000 - 156 045) et à hauteur de 32.5 %. Cela représente donc une taxe d’environ 79 285 €.

Mr Dupont peut donc perdre plus de 60 000 € s’il ne vend son appartement qu’après la mise en place de cette réforme des plus-values en immobilier.

Date de mise en application de ces changements et anticipation sur vos projets

Si vous possédez une ou plusieurs résidences secondaires ou des terrains constructibles ou des logements que vous louez voire des logements vacants, vous êtes concernés par l’augmentation de l’imposition sur les plus-values.

Vous devez donc étudier quel sera l’impact de ces mesures sur votre patrimoine et prendre vos dispositions rapidement si vous souhaitez profiter des conditions actuelles sur les plus-values immobilières. Vous trouverez différents conseils d’optimisation pour vos plus-values immobilières ici.

A moins qu’il ne soit déjà trop tard... François Fillon a précisé que certaines d’entre elles seraient appliquées dès 2011 et que les autres débuteront en 2012 (notamment la réduction des niches fiscales).

Et apparemment, la mise en application sur les plus-values immobilières, si elle est validée ainsi, concernera les promesses ou compromis de vente signés après le 24 août 2011 (c’est-à-dire dès aujourd’hui !). Ceci afin d’éviter un krach immobilier.

En effet, il y a 5 millions de ménages multi-propriétaires en France. Sur les 5.3 millions de logements locatifs, les 2.8 millions de résidences secondaires, les 1.2 million de logements vacants et les terrains constructibles, combien seraient mis en vente avant l’explosion des taxes sur les plus-values ? Pour ne pas provoquer quelques semaines de fortes perturbations sur le marché immobilier, cette mesure serait prise immédiatement !

Les niches fiscales, dont le Scellier, vont subir un nouveau coup de rabot de 10 %

François Fillon a également annoncé lors de sa conférence de presse que les niches fiscales qui avaient subi un coup de rabot de 10 % récemment allez de nouveau subir une baisse de 10 % dès 2012.

Cela signifierait donc que la réduction des avantages de la loi Scellier sera plus forte que prévue. Au lieu de 18 % de défiscalisation, on peut s’attendre à un taux plus bas (15 ou 16 %).

Si vous envisagez de réaliser un investissement immobilier défiscalisé, il peut être judicieux de le faire avant 2012. Vous pouvez obtenir gratuitement une étude personnalisée d’investissement défiscalisé.

Les autres produits de défiscalisations immobilières, tel que la loi Girardin, seront probablement aussi impactés.

Retrouvez les conditions actuelles de défiscalisation en Scellier en vigueur jusqu’à fin 2011 et prenez garde dans les 60 villes à éviter pour la loi Scellier.

Edit octobre 2011 : découvrez les nouvelles règles pour la loi Scellier 2012 : la réduction est plus forte que prévue (passage à 14 % seulement en 2012)

Edit 7 novembre 2011 : le dispositif de défiscalisation Scellier sera supprimé fin 2012 suite au second plan de rigueur.

La CSG / CRDS passe à 13.5 % au lieu de 12.3 %

Comme nous l’avons vu, les prélèvements sociaux vont passer à 13.5 % (au lieu de 12.3 % actuellement). Cela viendra durcir les taxes sur les plus-values, mais cela viendra également alourdir les impôts sur vos revenus fonciers.

Autrement dit, les rendements locatifs vont être un peu moins intéressants alors qu’ils ne sont déjà pas très élevés actuellement.

Le prêt à taux zéro reste inchangé

Le prêt à taux zéro subissait différentes critiques ces derniers temps. Le fait qu’il tire les prix des logements anciens vers le haut et qu’il soit accessible à tous n’était pas perçu d’un bon œil.

Alors que beaucoup pensaient que les conditions d’octroi aller se durcir ou que ce PTZ Plus aller être davantage concentré sur les logements neufs, il n’y a aucune modification annoncée sur le prêt à taux zéro.

Si le PTZ+ venait à être modifié ultérieurement, cela ne ferait pas partie de cette "réforme Fillon".

Pas d’augmentation de la TVA sur la construction et les travaux

Les constructeurs et tous les employés du bâtiment craignaient également une hausse de la TVA sur la construction et sur les travaux.

Ils peuvent être rassurés : pour le moment le gouvernement ne touchera pas à la TVA sur l’immobilier.

Quels impacts peuvent avoir toutes ces mesures sur le marché immobilier ?

En attendant l’officialisation de ce plan de rigueur et surtout les dates de mise en application, on peut s’interroger sur les conséquences que peuvent avoir ces mesures sur le marché immobilier français.

Voici différentes tendances qui peuvent se dégager :

 Comme fin 2010, les investisseurs vont se précipiter pour finaliser leur investissement en Scellier avant que celui-ci ne devienne encore moins avantageux. Il faut donc s’attendre à une hausse temporaire des ventes de logements neufs concentrée sur la fin de l’année 2011. À partir de 2012, en revanche, les investisseurs déserteront davantage ce type d’investissement et cela pourrait impacter le secteur de la construction.

 Si le changement de fiscalité sur les plus-values n’est pas mis en application tout de suite. De nombreux nouveaux biens seraient à vendre sur le marché dans les semaines à venir. Cela pourrait provoquer un véritable krach immobilier. Effectivement, de nombreux vendeurs chercheraient à vendre très rapidement leur logement et cela pourrait provoquer un gros bouleversement sur le marché.

 Les propriétaires de terrains à bâtir qui ne souhaitent pas construire vont également songer à les mettre en vente rapidement pour profiter de la fiscalité actuelle avantageuse sur les plus-values. Cela pourrait libérer un certain nombre de terrains et faire baisser un peu les prix du foncier. Ce serait une bonne nouvelle pour tous ceux qui recherchent un terrain pour y construire une maison individuelle. Comme pour le point précédent, tout dépendra de la date retenue pour ce changement de fiscalité.

 La hausse des prélèvements sociaux peut également être un élément déclencheur pour vendre des biens locatifs. Après les augmentations de loyers impayés, les problèmes accrus de vacances locatives et une rentabilité de moins en moins attractive, il n’en faudrait pas beaucoup plus pour pousser de nombreux propriétaires bailleurs à vendre.

Si ces réformes ne sont pas suffisantes, il faudra s’attendre à de nouvelles mesures de rigueur dans les mois à venir. L’immobilier pourrait alors subir à nouveau des modifications.

Nous y verrons plus clair dans quelques semaines. Le projet de loi des finances proposé par François Fillon sera examiné en Conseil des Ministres le 31 août et soumises au vote du Parlement dès début septembre.

Edit 7 septembre : des amendements ont été proposés pour modifier ce projet et validés par les députés. Retrouvez tous les détails sur la nouvelle fiscalité sur les plus-values en immobilier.

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Pour aller plus loin :

 Informez-vous sur la suppression du Scellier, le recentrage du PTZ+ et toutes les mesures qui touchent l’immobilier dans le second plan de rigueur.
 Découvrez le nouveau calcul pour les abattements au 1er février 2012.
 Découvrez les avantages de la loi Scellier en 2012 ainsi que les villes à éviter pour votre défiscalisation immobilière.
 Téléchargez notre guide du prêt à taux zéro.