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Fiscalité des plus-values immobilières pour une SCI

Auteur : David LELONG
Nous avons vu qu’il était possible de créer une SCI pour investir dans l’immobilier à plusieurs. Les revenus générés par les loyers et les plus-values immobilières seront imposés différemment en fonction du régime fiscal. Pour compléter notre dossier "SCI à l’IR ou à l’IS ?", voici des explications complémentaires sur la façon dont sont imposées les plus-values immobilières pour les SCI soumises à l’impôt sur les revenus et pour celles soumises à l’impôt sur les sociétés. Les différences sont importantes. Il convient donc de bien les étudier avant de choisir le régime fiscal de votre SCI.

Fiscalité des bénéfices dégagés à la vente pour les Sociétés Civiles Immobilières

Dans notre article sur la comparaison entre une SCI à l’IR ou à l’IS, nous avons vu que le choix du régime fiscal de l’impôt sur les sociétés présente de très gros avantages : plus de possibilités de type de bail, amortissement du prix d’achat des biens immobiliers, des frais d’acquisition, etc.

C’est donc une option qui est loin d’être négligeable en matière de fiscalité pour votre société civile immobilière. Néanmoins, ces avantages importants sont à mettre en balance avec l’inconvénient majeur d’une SCI à l’IS : les plus-values immobilières sont beaucoup plus fortement imposées. Pour vous permettre de calculer correctement les gains ou pertes potentiels entre les deux régimes fiscaux en fonction de la situation de votre SCI et de vos objectifs, voici une présentation complète des règles de fiscalité pour l’imposition des plus-values immobilières pour une SCI à l’IR et pour une SCI à l’IS.

Les plus-values immobilières pour une SCI à l’impôt sur les revenus (IR)

Nous avons vu que la SCI soumise à l’impôt sur les revenus fonctionne avec une fiscalité transparente. Cela signifie que ce sont les associés de la SCI qui seront personnellement imposés sur les revenus et les plus-values générés par la société.

Dans le cadre d’une plus-value immobilière, le fonctionnement est exactement le même que pour un particulier. Retrouvez tous les détails dans notre article sur le "calcul de l’imposition d’une plus-value immobilière".

Voici un résumé de cette fiscalité pour une SCI soumise à l’IR :

- La plus-value brute est calculée en soustrayant le prix d’achat et les frais d’acquisition au prix de vente net vendeur. Les frais de l’achat immobilier que sont les frais de notaire et d’agence immobilière peuvent être comptabilisés au réel ou par un forfait de 7.5 % du prix d’achat.

- Les travaux d’amélioration et de rénovation peuvent être déduits s’ils n’ont pas été retenus dans vos frais déductibles de vos revenus locatifs. Il faut pour cela pouvoir fournir les justificatifs des travaux effectués par des professionnels. Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, il est également possible de décompter un montant forfaitaire de 15 % du prix d’acquisition à la place de la prise en compte des frais réels.

- Des abattements sont appliqués en fonction de la durée de détention (voir le tableau des abattements pour une plus-value).

- Une surtaxe est appliquée pour les plus-values immobilières de plus de 50 000 € après abattements.

- Après avoir appliqué les différents abattements, vous obtenez une plus-value immobilière nette qui sera imposée à 19 %. Les prélèvements sociaux de 17.2 % seront calculés séparément avec un barème d’abattement spécifique moins avantageux.

Concernant la surtaxe, d’après les modifications apportées par le Bulletin officiel des Finances Publiques (réf. : BOI-RFPI-TPVIE-20-20130806), lorsqu’il y a plusieurs indivisaires (couples mariés, pacsés, concubins ou achat à plusieurs) il est admis que la plus-value doit être divisée par le nombre de co-indivisaires avant d’apprécier ce seuil de 50 000 € par personne. Ce qui change pour une SCI par rapport à cette surtaxe sur les grosses plus-values immobilières c’est que le cédant est la SCI et donc une seule entité. Le calcul du montant de cette surtaxe se fait donc comme pour un particulier seul.

Les plus-values immobilières pour une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)

Dans le cadre d’une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), les plus-values réalisées lors de la vente d’un bien immobilier seront imposées comme des plus-values professionnelles et non comme des plus-values immobilières classiques :

- Le montant de la plus-value sera calculé par la différence entre le prix de cession du bien et sa valeur nette comptable. C’est-à-dire que les amortissements réalisés sur le prix d’achat seront déduits du prix d’acquisition et cela viendra considérablement augmenter le montant de la plus-value.

- Il n’y a aucun abattement pour durée de détention dans le cas d’une SCI à l’IS pour les plus-values immobilières.

- Le montant de cette plus-value sera directement ajouté aux résultats de la SCI. De ce fait, les bénéfices dégagés seront soumis à l’impôt sur les sociétés. Il est pour rappel de 15 % jusqu’à 38 120 € puis de 33,1/3% au-delà de cette limite.

- Les associés pourront alors percevoir des dividendes sur les bénéfices après impôts de la société et ceux-ci seront alors imposés sur les revenus après un abattement de 40 % et sur les prélèvements sociaux (sans abattement) à 17.2 %.

Une plus-value réalisée avec une SCI à l’IS sera donc calculée sur une base plus importante et sera plus fortement imposée. Il faut donc étudier les gains procurés par les possibilités d’amortissement et les comparer au surcoût sur la plus-value de cession pour bien choisir entre IS et IR pour votre SCI.

De ce fait, le choix entre impôts sur la société et sur les revenus doit se faire en fonction de ce que vous comptez faire de ces biens immobiliers. Si vous comptez les conserver indéfiniment, le choix du régime de l’impôt sur les sociétés est le régime fiscal idéal.

Choisir de passer à l’IS pour une SCI existante

Nous avons vu dans un précédent article que vous pouvez opter pour l’impôt sur les sociétés pour votre SCI et cela même après sa création. Si vous faites ce choix définitif, vous aurez alors le choix entre deux options pour les biens que possède déjà la SCI pour la prise en compte de leur valeur :

- Choix de conserver la valeur initiale du bien : dans ce cas l’amortissement sera calculé comme s’il avait été amorti depuis l’achat. Il n’y a alors aucune imposition sur la plus-value au moment du choix du changement de régime fiscal.

- Choix de valoriser le bien à sa valeur actuelle : l’amortissement se fera alors sur la valeur actualisée du bien immobilier au moment du passage de l’IR à l’IS. Dans ce cas, ce changement entraînera alors une imposition sur la plus-value réalisée entre le moment de l’achat et celui de la revalorisation. En fonction de la durée de détention du bien par la SCI, il sera alors possible de bénéficier des abattements pour durée de détention.

À vous de faire vos calculs et de choisir l’option la plus adéquate en fonction de vos objectifs et des montants en jeu.

Retrouvez notre dossier sur la création d’une SCI (ses intérêts, le choix de la fiscalité, etc.). et informez-vous sur l’impact de la hausse de la CSG CRDS sur vos plus-values.

Pour aller plus loin :

- Découvrez tous nos conseils et informations sur les plus-values immobilières.

- Informez-vous sur les frais à payer lors d’une vente immobilière.

- Regardez les 25 questions à se poser avant d’acheter un bien immobilier.

- Renseignez-vous sur les possibilités de défiscalisation immobilière en 2018.

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