Nous avons vu le cas général d’imposition d’une plus-value immobilière ainsi que le cas particulier pour une SCI. Il existe une autre situation pour laquelle la fiscalité sur les plus-values immobilières est différente : c’est dans le cas d’un non-résident en France. Il y a notamment eu des changements depuis début 2015 puis en 2019 sur les impôts que vont devoir payer des non-résidents s’ils réalisent une plus-value lors de la vente d’un bien immobilier en France.

 

Traitement fiscal différent pour un non domicilié en France

Pour ceux qui ne sont pas domiciliés en France lorsqu’ils vendent un logement ou un terrain qui est sur le sol français, il existe un régime spécial d’imposition en cas de plus-value. On parle alors du régime fiscal d’un non-résident lors de la cession d’un titre de propriété sur un logement dans une ville française.

Concrètement, votre résidence fiscale va déterminer comment vos revenus vont être imposés dans le cadre de l’impôt sur les revenus, de l’impôt sur les plus-values immobilières, etc. Pour ceux qui sont résidents fiscaux français, tous les revenus sont taxés par l’administration française, qu’ils soient obtenus en France ou à l’étranger. Pour ceux dont la résidence fiscale est rattachée à un autre pays, vous ne payerez des impôts que sur les revenus de source française. Ceci est valable aussi bien pour une société que pour les personnes physiques.

Pour être sûr d’être considéré comme non-résident, reportez-vous à cette définition fixée par le gouvernement.

imposition plus-value pour un non-résident

Jusque fin 2014, il y avait 3 taux d’imposition différents

Auparavant, il y avait 3 catégories distinctes qui donnaient lieu à 3 taux différents d’imposition en fonction du pays dans lequel vous êtes rattachés fiscalement :

  • Une taxe de 19 % pour les résidents fiscaux dans un État membre de l’Espace Économique Européen.
  • Une taxe de 33 1/3 % pour les non-résidents qui n’appartiennent pas à la catégorie précédente et qui n’appartiennent pas non plus à la liste des États ou territoires non coopératifs (voir ci-dessous).
  • Une taxe de 75 % pour ceux qui sont fiscalement résidents dans l’un des États ou territoires non coopératifs (d’après l’article 238-OA du Code Général des Impôts en font partie ces pays : Botswana, Brunei, Guatemala, Iles Marshall, Montserrat, Nauru, Niue et Philippines).

En ajoutant les prélèvements sociaux de 15.5 % à l’époque (voir ci-dessous), les taux maximums d’imposition s’élevaient alors respectivement à 34 %, 48.83 % et 90.5 % ! Cela a changé à partir de 2015.

Forte réduction d’imposition pour les non-résidents en dehors des États membres de l’Espace Économique Européen

Vous résidez hors de France et hors d’un pays membre de l’Espace Économique Européen (Union européenne + le Liechtenstein, l’Islande et la Norvège) ? L’imposition sur les plus-values immobilières est fortement réduite à partir de 2015.

En effet, le gouvernement a suivi les recommandations de l’Union Européenne et a harmonisé les taux d’imposition sur les plus-values immobilières pour les non-résidents. Désormais, quel que soit votre pays de résidence fiscale, si vous réalisez une plus-value immobilière lors de la vente d’un bien en France, vous serez imposé à 19 % comme les résidents français.

Cela va encore évoluer en 2019, notamment lors de 2 situations particulières comme nous n’évoquons ci-dessous.

Exonération pour une ancienne résidence principale en France de cet impôt

Depuis le 1er janvier 2019, un ménage qui quitte la France pour un pays membre de l’UE (ou dans un État ayant conclu avec la France une convention d’assistance en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale) dispose comme un résident français d’un délai raisonnable pour vendre son ancienne résidence principale avec une exonération totale d’impôt sur la plus-value du bien immobilier.

Pour rappel, le délai raisonnable est généralement accordé jusqu’au 31 décembre de l’année suivant le déménagement (soit jusqu’à 2 ans au maximum pour une vente en début d’année) si le vendeur met en vente son bien dans les prix du marché local et fait les efforts nécessaires en terme de communication pour vendre. Attention, pendant ce délai, l’habitation ne doit ni être louée ni être prêtée sous peine de ne plus pouvoir bénéficié de l’exonération de cette taxe.

Un Européen bénéficie d’une fiscalité allégée sur la cession d’un bien en France

Une personne qui bénéficie d’une nationalité européenne peut être exonérée sur sa plus-value si elle quitte la France pour n’importe quel autre pays dans des conditions bien particulières :

  • Le représentant doit avoir été domicilié fiscalement en France au moins 2 ans à un moment quelconque avant la cession
  • La vente doit survenir dans un délai d’un an dans le cas d’un logement libre au 1er janvier de l’année précédant la vente de sa propriété ou d’un délai de 10 ans après son déménagement si le logement est loué

L’exonération n’est totale que pour les plus-values d’un montant inférieur à 150 000 €. Si elle est supérieure, le surplus est imposable dans les conditions habituelles après abattement pour durée de détention.

Prélèvements sociaux sur ce bénéfice immobilier : sujet à débat entre la France et l’UE

Les plus-values immobilières que réalise un non-résident étaient soumises, jusqu’à mars 2015, aux prélèvements sociaux (CSG et CRDS) au taux en vigueur de 15,5% depuis une modification de la loi le 17 août 2012.

Néanmoins, la Cour de justice européenne a décidé, début mars 2015, que l’État français n’avait pas le droit de prélever des prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières de cession alors que ceux qui résident hors de France n’ont pas le droit à la Sécurité Sociale.

Comme la justice européenne décide d’interdire cette pratique, les non-résidents ne devraient plus payer la CSG/CRDS sur les plus-values imposables réalisées en France lors d’une cession de logement. Ce qui peut générer un gain important pour ces derniers. Par ailleurs, cette décision concerne également les revenus fonciers perçus en France par des non-résidents.

En 2021, il y a donc une règle particulière en fonction du régime de sécurité sociale du cédant de biens immobiliers :

  • Si elle relève d’un régime de sécurité sociale de l’Espace économique européen ou de la Suisse, elle est exonérée de la CSG et de la CRDS. En revanche, elle est toujours redevable du prélèvement de solidarité de 7.5 %. Ainsi, le gain réalisé sur une maison ou un appartement est taxée à hauteur de 19 % d’impôt sur le revenu + 7.5 %, soit 26.5 %.
  • Si ce n’est pas le cas, tous les prélèvements sociaux sont dus comme pour un résident en France. C’est-à-dire à l’heure actuelle la CSG de 9.2 %, la CRDS de 0.5 % et le prélèvement de solidarité de 7.5 %, soit un total de 17.2 %. En tout, cela fait une imposition de 36.2 % (19 % sur le revenu et 17.2 % de prélèvements sur le montant de la plus-value imposable) qui ne sera appliqué qu’après l’application de l’abattement pour la durée de détention du titre par le cédant sur ce montant.

Pour les résidents en France, retrouvez l’impôt des plus-values immobilières en 2021 avec en particulier l’exonération d’impôt sur la plus-value d’une résidence principale.

 

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