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Terrain à bâtir : abattements importants sur l’imposition de la plus-value

Pour pouvoir construire davantage de logements là où il y a beaucoup de demandes, le gouvernement veut mettre en place des incitations fiscales pour faciliter les ventes de terrains constructibles. Dans sa stratégie pour le logement, l’une des mesures phares du projet de l’État de "construire plus, mieux et moins cher" est de favoriser la vente de foncier dans les zones tendues pour le logement. Pour cela, il va mettre en place d’importants abattements sur la plus-value générée lors de la vente d’un terrain à bâtir. Découvrez toutes les informations à connaître pour bénéficier de cette aide fiscale pour la vente de votre terrain.

Manque de foncier constructible en zone tendue

La rareté des terrains constructibles dans certaines zones explique en partie pourquoi l’offre en logement est inférieure à la demande. Il est difficile de trouver un terrain à bâtir avec un bon emplacement dans de nombreuses grandes agglomérations françaises ou dans des communes très recherchées.

Ainsi, le coût du foncier a explosé ces dernières années. En 10 ans, les prix des terrains ont augmenté de 71 % (contre "seulement" +24 % pour les coûts de construction). Depuis de nombreuses années, les terrains achetés sont de plus en plus petits et de plus en plus chers.

Les plus-values potentielles en cas de revente sont très fréquentes et peuvent atteindre des montants très importants. Pour ceux dont la durée de détention n’est pas très importante, il ne bénéficie qu’un peu des abattements sur la plus-value en fonction de la durée. Du coup, les montants d’impôts (19 %) et de prélèvements sociaux (15.5 %, bientôt 17.2 %) à payer lors de la vente peuvent freiner les envies de vendre.

Les propriétaires fonciers gardent précieusement ces terrains constructibles ou les transmettent à leurs enfants ou petits-enfants. Depuis plusieurs années, les différents gouvernements cherchent donc à faciliter la libration de terrains. Parfois par des incitations fiscales généreuses (abattements, exonération, etc.), mais d’autres projets se veulent plus négatifs (suppression de la constructibilité au bout d’un certain temps sans construction, fiscalité de plus en plus importante en fonction de la durée de détention, etc.). Toutes les mesures sont étudiées entre la carotte et le bâton pour tenter de résoudre ce problème de foncier constructible.

Forte réduction d’impôt sur les plus-values des terrains à bâtir

Emmanuel Macron et son gouvernement ont décidé de proposer de très importants abattements supplémentaires sur la plus-value afin d’en faire chuter l’imposition en cas de revente.

Ainsi, voici ce qui est proposé, mais non encore voté définitivement en ce qui concerne la cession d’un terrain constructible en zone tendue et sous conditions de densification :

- Un abattement de 100 % sur la plus-value lors de la vente d’un terrain qui servira à construire des logements sociaux.

- Un abattement de 85 % sur la plus-value lors de la vente d’un terrain qui servira à la construction de logements intermédiaires.

- Un abattement de 70 % sur la plus-value lors de la vente d’un terrain qui servira à la construction de logements libres.

A priori, ces abattements exceptionnels devraient se cumuler avec les abattements pour durée de détention qui sont détaillés ici.

Autant dire que pour un propriétaire terrien qui ne possède pas depuis 30 ans ou presque son terrain, la réduction d’impôts sur la plus-value va être importante. Une occasion qui peut être à saisir avant tout changement de fiscalité qui pourrait être beaucoup moins complaisant.

Quels secteurs géographiques sont concernés par ces abattements ?

Toutes les ventes de terrains constructibles ne seront pas concernées par ces abattements exceptionnels. Le gouvernement a annoncé que cette mesure ne s’appliquerait que pour les communes en zone tendue pour le logement sans plus de précisions.

Il nous paraît logique que les communes en zone A bis et en zone A soient concernées par ce dispositif de réduction fiscale. Il est fort probable que les communes en zone B1 en bénéficient aussi car des tensions existent également sur le foncier dans ces zones géographiques. En revanche, celles en zone B2 et a fortiori en zone C devraient être exclues de ce dispositif.

Quand ces abattements exceptionnels seront-ils en place et pour combien de temps ?

Ces abattements sur les plus-values font partie du projet de loi de finances pour 2018 qui vient d’être présenté. Celui-ci va être débattu et travaillé jusqu’à la fin de l’année 2017 pour a priori une mise en application des principales mesures dès le 1er janvier 2018.

Pour la libération de foncier constructible, le gouvernement semble vouloir agir rapidement afin de favoriser des programmes de construction dès 2018. De plus, les dispositifs d’aide que sont le prêt à taux zéro et l’investissement en loi Pinel vont être recentrés sur les zone A bis et A, voire pour certaines communes en zone B1 sous dérogation. Ce qui devrait stimuler davantage la construction de logements neufs dans les communes nécessitant le plus des investissements.

Longtemps demandée par les professionnels de l’immobilier et du bâtiment, la stabilité fiscale va être là. En effet, ces mesures (abattements sur les plus-values des terrains, loi Pinel et prêt à taux zéro) sont annoncées comme valables pendant plusieurs années. Jusqu’au 31 décembre 2020 pour la vente de terrains à bâtir, jusqu’au 31 décembre 2021 pour le PTZ et la loi Pinel. Il ne faut pas écarté tout de même le risque de modifications de ces dispositifs d’ici là si le gouvernement souhaite corriger le tir dans un sens ou dans l’autre.

Pour conclure, le projet de loi n’étant pas encore validé, nous mettrons à jour cet article régulièrement au fur-et-à-mesure des nouvelles informations. Nous vous conseillons d’étudier la possibilité d’une vente en attendant toutefois le vote définitif de cette mesure avant de finaliser la cession de votre terrain constructible.

Pour en savoir (beaucoup) plus, consultez toutes nos informations sur la fiscalité des plus-values immobilières.

Pour aller plus loin :

- Retrouvez le calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière d’une résidence secondaire en 2017.

- Découvrez la liste des frais à payer pour vendre une maison, un appartement ou un terrain.

- Renseignez-vous sur les avantages et inconvénients d’une vente sans agence immobilière.

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