Quelle surtaxe sur une plus-value immobilière de plus de 50 000 € ?

Auteur : David LELONG

Les ventes de résidences secondaires, d’immobilier locatif et de parts de SCPI en France qui génèrent des plus-values immobilières de plus de 50 000 € après abattement sont plus fortement taxées depuis 2013. Le taux d’imposition est à 21 % pour les plus-values d’au moins 50 000 €, contre 19 % en dessous de ce seuil. Il grimpe jusqu’à 25 % pour les plus-values de plus de 250 000 €. Cette augmentation progressive de l’impôt est calculée après l’abattement pour durée de détention.

Cette surtaxe est toujours appliquée en 2022. Découvrez en plus sur les plus-values immobilières et la fiscalité en 2022. La vente d’une résidence principale est, par exemple, exonérée de cette impôt.

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Impôt sur le revenu sur la plus-value sur un bien immobilier

Pour tout comprendre sur le sujet, retrouvez notre guide sur la plus-value immobilière en France. Le but de cette page complémentaire est d’expliquer en détail comment est calculée la surtaxe sur les cessions réalisées avec un gain de plus de 50 000 €.

Résumé sur la situation générale pour une résidence secondaire

  • Un calcul du montant de votre plus-value avec prise en compte de votre prix d’achat, de vos frais d’acquisition, de vos travaux au prix réel (ou d’un montant forfaitaire pour travaux) ainsi que du prix de vente et des frais inhérents.
  • Un abattement est appliqué pour chaque année de détention, c’est-à-dire entre la date de l’achat et l’acquisition du titre de propriété et la date de la vente du logement. Seule une année pleine est prise en compte. Il faut conserver un bien immobilier au moins 30 ans pour ne payer ni impôt ni prélèvements sociaux de 17.2 %. On parle alors de plus-value imposable.
  • Un impôt sur le revenu de 19 % et des prélèvements sociaux de 17.2 % sont appliqués sur cette somme.
  • C’est le notaire qui se charge de collecter cette taxe lors de cession du titre de propriété. La somme est retirée du prix que va percevoir le vendeur.

Exonération d’impôts sur la plus-value d’une résidence principale

Rappelons que les résidences principales sont, pour le moment, toujours entièrement exonérées d’impôt sur la plus-value. Dans cet autre article sur le sujet, nous détaillons ce que l’administration fiscale considère comme résidence principale ou secondaire et les avantages fiscaux d’une habitation principale. Devenir propriétaire de sa maison, c’est bénéficier d’un grand avantage fiscal. En effet, l’exonération de taxe sur le revenu sur une plus-value de ce type quels que soient la date et le prix d’achat et le nombre d’année de détention peut être source d’importantes économies. Cela explique pourquoi chaque Français veut profiter de ces droits particuliers qui confère un avantage fiscal considérable en achetant le logement dans lequel on habite. Certains ont bien profité des hausses de prix de ces dernières années pour réaliser des cessions successives avec exonération totale de leur maison au bout de quelques années.

Les terrains constructibles ne sont pas soumis à cette taxe supplémentaire

Les plus-values de cession d’un terrain constructible ne sont pas soumises à cette surtaxe. Ainsi, si vous vendez un terrain à bâtir, c’est l’imposition classique à 19 % qui est valable, même pour un montant important de gains sur la vente de ce terrain. Retrouvez tout sur la fiscalité des terrains à bâtir.

Il n’y a donc que pour la cession d’une maison ou d’un appartement qui n’est pas votre résidence principale que l’impôt est plus élevé.

surtaxe sur une plus-value immobilière importante

Une surtaxe progressive en fonction du gain d’argent réalisé

La surtaxe porte sur toutes les plus-values de plus de 50 000 € après abattements. Le taux d’imposition initial de 19 % est complété par un taux d’imposition supplémentaire compris entre 2 et 6 %. La surtaxe augmente en fonction de l’ampleur de la plus-value :

Montant de la plus-value après abattements Taux de taxation supplémentaire Taux d’imposition total
Jusqu’à 50 000 € 0 % 19 %
Entre 50 001 € à 60 000 € 2% PV – (60 000 – PV) x 1/20 Entre 19 et 21 %
Entre 60 001 € à 100 000 € 2 % 21 %
Entre 100 001 € à 110 000 € 3% PV – (110 000 – PV) x 1/10 Entre 21 et 22 %
Entre 110 001 € à 150 000 € 3 % 22 %
Entre 150 001 € à 160 000 € 4% PV – (160 000 – PV) x 15/100 Entre 22 et 23 %
Entre 160 001 € à 200 000 € 4 % 23 %
Entre 200 001 € à 210 000 € 5% PV – (210 000 – PV) x 20/100 Entre 23 et 24 %
Entre 210 001 € à 250 000 € 5 % 24 %
Entre 250 001 € à 260 000 € 6% PV – (260 000 – PV) x 25/100 Entre 24 et 25 %
Plus de 260 000 € 6 % 25 %

Il faut ajouter à cela le paiement des prélèvements sociaux (CSG-CRDS) actuellement à 17.2 %. Cela donne une imposition totale de 36.2 à 42.2 % du montant de la plus-value après application des différents abattements.

Tel que le projet de loi est présenté, la surtaxe s’applique à l’ensemble de la plus-value imposable et non à la partie supérieure aux seuils déterminés. Autrement dit, avec des seuils tous les 50 000 euros, sur une plus-value de 49 999 euros, vous étiez imposé à 19 % alors que sur une à 50000 euros vous le seriez à 21 %… C’est pourquoi il a été ajouté des règles d’ajustement à l’entrée de chaque tranche pour éviter ces sauts d’imposition.

Une augmentation d’impôt sur les plus-values importantes appliquée depuis 2013

Initialement prévu pour 2014 seulement, cette augmentation de la fiscalité est applicable dès les ventes réalisées en 2013. En effet, pour compenser la suppression d’une taxation supplémentaire des résidences secondaires en zone tendue au niveau des impôts locaux, la surtaxe sur les fortes plus-values a été alourdie et avancée au 1er janvier 2013.

Seuls les propriétaires qui ont signé une promesse de vente avant le 7 décembre 2012 ne seront pas concernés par cette surtaxe.

Pour Cécile Duflot, cette taxation supplémentaire « ne fait que réparer (une) injustice »… car « les plus-values immobilières constituent l’un des facteurs essentiels de l’explosion des inégalités de patrimoine entre les ménages ».

Cette hausse de la fiscalité concerne 32 % des ventes de résidences secondaires

Selon Christian Eckert, rapporteur général (PS) du Budget à l’Assemblée nationale, il n’y a que 32 % des ventes soumises à l’imposition sur les plus-values qui sont susceptibles de dépasser ce seuil de 50 000 € après abattement.

Cela signifie que plus des deux tiers des ventes de résidences secondaires, de logements loués ou de logements vacants seront épargnées par cette taxe complémentaire.

Exemple de calcul du montant de l’impôt sur la plus-value

Pour vous aider à mieux comprendre comment il faudra calculer dorénavant l’imposition sur une plus-value immobilière, voici un exemple.

Prenons le cas d’un propriétaire qui réalise une plus-value de 120 000 € sur la vente d’un appartement avec lequel il procédait à de l’investissement en immobilier locatif. Il possède ce bien depuis 10 ans.

  • Calcul du montant imposable après l’abattement pour durée de détention : 10 ans de possession ouvre droit à un abattement de 30 %. La plus-value imposable passe donc à 84 000 € (120 000 * 70 %).
  • La plus-value imposable après abattements est donc de 84 000 €. Elle sera donc taxée à 21 %, ce qui représente 17 640 €.
  • Les prélèvements sociaux de 17.2 % s’applique sur le montant imposable avec un abattement de 8.25 % pour durée de détention : 110 100 * 17.2 % = 18 937.20 €.

Ce propriétaire devra donc payer 36 577 € (17 640 + 18 937) sur sa plus-value de 120 000 €. Cela correspond à un taux d’imposition net total de 30.48 %. Le coût généré par cette surtaxe sur les plus-values de plus de 50 000 € est de 1 680 €

Consultez tous nos articles sur les plus-values immobilières pour vous informer davantage sur toute la fiscalité liée aux gains d’argent lors de la vente d’un bien immobilier :

Et renseignez-vous sur tous les autres frais à payer lors d’une vente de logement : nous y abordons tous les coûts autour d’une transaction comme les frais de notaire, les frais d’agence, etc.

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