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Surtaxe sur les plus-values de plus de 50 000 € dès 2013

Auteur : David LELONG

Les ventes de résidences secondaires, d’immobilier locatif et de parts de SCPI qui généreront des plus-values immobilières de plus de 50 000 € après abattement seront plus fortement taxées. Le taux d’imposition passera à 21 % pour les plus-values d’au moins 50 000 €, contre 19 % en dessous de ce seuil. Il grimpera jusqu’à 25 % pour les plus-values de plus de 250 000 €. Cette augmentation progressive de l’impôt est calculée après l’abattement pour durée de détention. Cette mesure sur la fiscalité immobilière entrera en vigueur dès 2013.

Mise à jour : cette surtaxe est toujours appliquée en 2019. Découvrez en plus sur les plus-values immobilières et la fiscalité en 2019.

Une surtaxe progressive en fonction du gain d’argent réalisé

Le gouvernement est en train d’adopter actuellement les textes définitifs sur la surtaxe qu’il faudra payer sur les plus-values immobilières importantes. Les mesures ne seront définitivement adoptées que d’ici la fin du mois de décembre. Cependant, les principaux éléments de cette hausse de fiscalité sont connus. S’ils doivent être modifiés d’ici l’adoption définitive, cela ne devrait être que de manière limitée.

Mise à jour : cette mesure a bien été adoptée avec ces éléments-là.

La surtaxe porterait sur toutes les plus-values de plus de 50 000 € après abattements. Le taux d’imposition initial de 19 % serait complété par un taux d’imposition supplémentaire compris entre 2 et 6 %. La surtaxe augmentera en fonction de l’ampleur de la plus-value :

Montant de la plus-value après abattements Taux de taxation supplémentaire Taux d’imposition total
Jusqu’à 50 000 € 0 % 19 %
Entre 50 001 € à 60 000 € 2% PV - (60 000 - PV) x 1/20 Entre 19 et 21 %
Entre 60 001 € à 100 000 € 2 % 21 %
Entre 100 001 € à 110 000 € 3% PV - (110 000 - PV) x 1/10 Entre 21 et 22 %
Entre 110 001 € à 150 000 € 3 % 22 %
Entre 150 001 € à 160 000 € 4% PV - (160 000 - PV) x 15/100 Entre 22 et 23 %
Entre 160 001 € à 200 000 € 4 % 23 %
Entre 200 001 € à 210 000 € 5% PV - (210 000 - PV) x 20/100 Entre 23 et 24 %
Entre 210 001 € à 250 000 € 5 % 24 %
Entre 250 001 € à 260 000 € 6% PV - (260 000 - PV) x 25/100 Entre 24 et 25 %
Plus de 260 000 € 6 % 25 %

Il faut ajouter à cela le paiement des prélèvements sociaux (CSG-CRDS) actuellement à 15.5 %. Cela donne une imposition totale de 34.5 à 40.5 % du montant de la plus-value après application des différents abattements.

Tel que le projet de loi est présenté, la surtaxe s’applique à l’ensemble de la plus-value imposable et non à la partie supérieure aux seuils déterminés. Autrement dit, avec des seuils tous les 50 000 €, sur une plus-value de 49 999 €, vous étiez imposé à 19 % alors que sur une à 50 000 € vous le seriez à 21 %... C’est pourquoi il a été ajouté des règles d’ajustement à l’entrée de chaque tranche pour éviter ces sauts d’imposition.

Rappelons que les résidences principales sont, pour le moment, toujours entièrement exonérées d’impôt sur la plus-value.

Mise à jour : cette surtaxe s’applique toujours en 2019.

Cette augmentation d’impôt sur les plus-values importantes sera appliquée dès 2013

Initialement prévu pour 2014 seulement, cette augmentation de la fiscalité sera applicable dès les ventes réalisées en 2013. En effet, pour compenser la suppression d’une taxation supplémentaire des résidences secondaires en zone tendue au niveau des impôts locaux, la surtaxe sur les fortes plus-values a été alourdie et avancée au 1er janvier 2013.

Seuls les propriétaires qui ont signé une promesse de vente avant le 7 décembre 2012 ne seront pas concernés par cette surtaxe.

Pour Cécile Duflot, cette taxation supplémentaire « ne fait que réparer (une) injustice »... car « les plus-values immobilières constituent l’un des facteurs essentiels de l’explosion des inégalités de patrimoine entre les ménages ».

Cette hausse de la fiscalité concerne 32 % des ventes de résidences secondaires

Selon Christian Eckert, rapporteur général (PS) du Budget à l’Assemblée nationale, il n’y a que 32 % des ventes soumises à l’imposition sur les plus-values qui sont susceptibles de dépasser ce seuil de 50 000 € après abattement.

Cela signifie que plus des deux tiers des ventes de résidences secondaires, de logements loués ou de logements vacants seront épargnées par cette taxe complémentaire.

En outre, les futures baisses des prix de l’immobilier viendront réduire peu à peu le nombre de plus-values qui dépassera le seuil des 50 000 € après abattements.

Pour ceux qui pensent réaliser une plus-value importante lors de la vente d’un bien immobilier secondaire, il peut être judicieux de profiter des 25 % d’abattements supplémentaires finalement mis en place entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014. Il est non seulement possible de réduire le montant imposable, mais également de réduire le taux d’imposition en passant sous un seuil limite.

Il faudra également voir quelle baisse de prix aura subi votre bien en 2013.

Exemple de calcul du montant de l’impôt sur la plus-value en 2013

Pour vous aider à mieux comprendre comment il faudra calculer dorénavant l’imposition sur une plus-value immobilière avec tous les changements prévus pour 2013, voici un exemple.

Prenons le cas d’un propriétaire qui réalise une plus-value de 120 000 € sur la vente d’un appartement avec lequel il procédait à de l’investissement en immobilier locatif. Il possède ce bien depuis 10 ans.

- Calcul du montant imposable après l’abattement pour durée de détention : 10 ans de possession ouvre droit à un abattement de 30 %. La plus-value imposable passe donc à 84 000 € (120 000 * 70 %).

- La plus-value imposable après abattements est donc de 84 000 €. Elle descend à 63 000 € si le bien est vendu entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014. Elle sera donc taxée à 21 %, ce qui représente 13 230 €.

- Les prélèvements sociaux de 15.5 % s’applique sur le montant imposable avec un abattement de 8.25 % pour durée de détention : 110 100 * 15.5 % = 17 065.50 €. L’abattement exceptionnel s’applique également sur la CSG-CRDS, ce prélèvement diminue donc à environ 12 800 €.

Ce propriétaire devra donc payer 26 030 € (13 230 + 12 800) sur sa plus-value de 120 000 €. Cela correspond à un taux d’imposition net de 21.69 %. Le coût généré par cette surtaxe sur les plus-values de plus de 50 000 € est de 1 260 €.

Mise à jour : attention, cela change à partir du 1er septembre 2013, voir les modifications sur les abattements. L’exemple tient compte désormais des nouvelles règles de calcul.

Si ce bien immobilier est vendu après le 31 août 2014, l’abattement complémentaire de 25 % sur la plus-value ne sera plus valable. La plus-value nette imposable s’élèverait alors à 84 000 € et coûterait donc 17 640 € avec une imposition à 21 %. Pour les prélèvements sociaux, il faudra décompter 17 065.50 € de cette plus-value. Au final, la plus-value de 120 000 € serait imposée à hauteur de 34 705 €, soit 28.92 % de taux d’imposition net. Dans cet exemple, vendre avant la fin de l’abattement exceptionnel permettrait d’économiser 8 675 €, ce qui est loin d’être négligeable.

Les terrains constructibles ne sont pas soumis à cette taxe supplémentaire

La fiscalité sur les terrains à bâtir va être fortement augmentée avec notamment la suppression des abattements dès 2014. Les plus-values de cession d’un terrain constructible ne sont donc pas soumises à cette surtaxe.

Consultez tous nos articles sur les plus-values immobilières pour vous informer davantage sur toute la fiscalité liée aux gains d’argent lors de la vente d’un bien immobilier. Et renseignez-vous sur tous les autres frais à payer lors d’une vente de logement.

Pour aller plus loin :

- Apprenez à vendre votre appartement en moins de 6 mois.

- Découvrez comment choisir l’agence immobilière à laquelle vous allez confier votre vente.

- Prenez conscience des conditions pour vendre un bien immobilier en 2019.

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