Un oeil indépendant sur l'immobilier des particuliers en France

Immobilier-danger > Vente > Plus-value immobilière : calcul et définition

Plus-value immobilière : calcul et définition

Auteur : David LELONG
Lors d’une vente immobilière, vous pouvez être imposé sur la plus-value réalisée par rapport au prix d’achat de la maison ou de l’appartement. Comment se calcule la plus-value ? Quels sont les éléments à prendre en compte pour connaître sa plus-value brute avant abattement. Quelles sont les exonérations sur les plus-values immobilières ? Nous allons le découvrir ainsi que le barème d’imposition pour 2019 sur les bénéfices des ventes immobilières.

Qu’est-ce qu’une plus-value sur un logement ?

Lors de la vente d’un bien immobilier. Il se peut que vous revendiez ce logement plus cher que vous ne l’aviez acheté. Vous réalisez alors une plus-value immobilière.

C’est très souvent le cas actuellement pour tous ceux qui ont acheté il y a quelques années et qui revendent maintenant que les prix sont bien plus élevés.

L’État prélève un impôt sur cette plus-value de vente immobilière. La taxation se calcule selon différents critères. Dans certains cas, vous pouvez bénéficier d’une exonération sur votre plus-value.

C’est le notaire qui se charge du calcul de la plus-value réalisée et de la collecte de l’impôt lors de la vente du bien immobilier.

Calcul de la plus-value lors de la vente d’une maison ou d’un appartement

Les modalités de calcul de l’imposition se font en deux étapes. Il faut déterminer le prix d’acquisition d’un côté et le prix de cession de l’autre. Si le prix global de la vente est supérieur au prix global de l’achat, vous obtenez alors une plus-value immobilière.

Le calcul du prix de cession se fait en fonction du prix réel stipulé dans l’acte de vente. Ce prix est réduit des éventuels frais de cession (taxes comme la TVA, frais comme ceux de la main levée de votre hypothèque, etc.).

Le prix d’acquisition se constitue, lui :

- Du prix d’achat,

- Des frais d’acquisition (frais de notaire, etc.). Le montant des frais se calcule sur les frais réels justifiés ou avec un forfait de 7.5 % du prix d’achat,

- Des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation, amélioration. Attention cela est valable que si vous n’avez pas déjà bénéficié d’une aide sur vos impôts pour ces travaux (par exemple d’une réduction de vos impôts fonciers dans le cadre d’un investissement locatif ou encore d’un crédit d’impôt pour ces travaux). Un forfait de 15 % du prix d’achat peut également être appliqué après 5 ans de détention en remplacement des frais réels justifiés par des factures.

Par contre, tous les coûts de votre financement immobilier ne sont pas pris en compte...

Exonération d’imposition sur les plus-values pour une résidence principale

En 2019 et jusqu’à modification de cette décision, toute plus-value réalisée sur votre résidence principale est totalement exonérée d’impôt. Cela vous permet de bénéficier entièrement de cette plus-value pour financer l’achat d’un autre bien.

Ceci présente un énorme avantage par rapport à la vente d’une résidence secondaire ou d’un appartement placé en locatif. C’est l’un des 4 avantages financiers d’une habitation principale.

Il existe également une exonération d’impôt sur la plus-value réalisée sur la vente d’un bien dont le prix de vente est inférieur à 15 000 €. Ce peut être le cas, par exemple, lors de la vente d’un parking ou d’un petit terrain.

Enfin dans le cas particulier où vous vendez une résidence secondaire sans être propriétaire de votre résidence principale, vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôt sur cette plus-value si elle vous sert à financer l’achat de votre résidence principale dans les années qui suivent. Pour en savoir plus sur cette exonération d’impôt sur la plus-value, consultez cet article détaillé sur le sujet.

Abattement en fonction de la durée de détention du bien

Cette taxation sur les plus-values s’applique principalement sur toutes les transactions immobilières qui se font sur de courtes durées. En effet, au-delà de la cinquième année, un abattement de quelques pourcents par année de détention supplémentaire est appliqué.

Concrètement, cela vous donne une exonération totale d’impôt sur la plus-value immobilière après 22 ans de détention et quel que soit le type de bien (résidence secondaire, biens locatifs, etc.).

Le principe est ensuite le même pour les prélèvements sociaux mais avec un barème d’abattements différent. Celui-ci vous exonère totalement de CSG/CRDS après 30 ans de détention.

Pour connaître les abattements en vigueur, consultez notre article sur l’impôt sur les plus-values immobilières en 2019.

Barème d’imposition en 2019 par situation

La taxation sur les plus-values immobilières a été modifiée plusieurs fois ces dernières années. Les plus-values imposables sont désormais taxées à hauteur de 36.2 %. En effet, l’imposition sur les plus-values réalisées sur la vente d’un logement est passé à 19 % au lieu de 16 % à partir de 2011. En outre, les prélèvements sociaux ont également été augmentés. Ils sont actuellement de 17.2 % depuis le 1er janvier 2018.

Ces taux de taxes sur la plus-value immobilière s’appliqueront après l’application des différents abattements selon de la durée de détention vus ci-dessus. Si vous vendez votre logement, hors résidence principale, dans les cinq premières années, vous serez alors imposé de 36.2 % sur la plus-value. Ce qui constitue une forte augmentation dans le calcul de l’imposition sur la plus-value immobilière par rapport aux années précédentes !

Enfin, depuis 2013 une surtaxe est ajoutée aux plus-values de plus de 50 000 €. Cette mesure est toujours valable en 2019.

Attention donc à bien prendre en compte ces données fiscales lors de l’achat d’un appartement ou d’une maison, surtout quand vous réalisez un investissement immobilier locatif.

Pour aller plus loin sur les plus-values immobilières :

- Retrouvez tous nos conseils et informations pour votre plus-value immobilière.

- Découvrez les spécificités d’une plus-value immobilière pour une SCI.

- Utilisez 7 sites pour vos estimations immobilières.

Vous avez aimé cet article ? Faites le savoir et partagez le :

Où en est le marché immobilier ? Quelles sont les tendances pour l'immobilier en 2019 ?
> Téléchargez gratuitement le guide de l'achat immobilier en 2019 !

Faites de nombreux calculs pour trouver les meilleures solutions pour votre projet : utilisez nos calculettes immobilières gratuites !

Naviguez par thématique similaire : Impôt immobilier 

Qui sommes nous ? | Contact | Partenaires