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Revenus fonciers et plus-value plus taxés suite à la hausse de la CSG

Parmi les changements fiscaux importants qui ont eu lieu depuis le 1er janvier 2018, on a beaucoup entendu parler de l’impact de l’augmentation de CSG-CRDS sur les retraites, sur les salaires, etc. En revanche, on a moins entendu parler de la plus forte taxation des plus-values immobilières et des loyers perçus lors d’un investissement locatif.

Pourtant, comme nous allons le voir, les changements sont loin d’être indolores. L’immobilier est de plus en plus taxé alors que d’autres placements bénéficient d’allégement d’impôts importants. Faisons alors le point sur les conséquences pour les propriétaires et les bailleurs de la hausse des prélèvements sociaux de 15.5 à 17.2 % depuis le 1er janvier 2018.

Le rappel des faits : la CSG-CRDS passe à 17.2 % en 2018

Nous avons listé en décembre les nombreux changements pour l’immobilier en 2018. Vous avez ainsi pu prendre connaissance rapidement de ce qui pouvait vous impactez en fonction de votre situation (locataires, propriétaires, investisseurs en immobilier, etc.) et de vos projets futurs.

Il y a un point que nous n’avons pas abordé et qui ajoute pourtant une couche importante de fiscalité supplémentaire pour les propriétaires de biens immobiliers : la hausse des prélèvements sociaux (CSG et CRDS) à 17.2 % au lieu de 15.5 %.

Vous êtes particulièrement concernés et cela dès cette année si vous louez un ou plusieurs biens immobiliers à des locataires ou si vous comptez vendre un logement en plus-value qui n’est pas votre résidence principale.

Regardons à quel point.

Hausse de la CSG et imposition des revenus fonciers

Concrètement, que vous déclariez vos revenus fonciers au régime micro-foncier ou au régime réel, vous allez devoir payer chaque année des impôts et des prélèvements sociaux sur les loyers perçus après déduction de vos frais ou d’un forfait pour ceux-ci.

Il y a 2 types d’imposition :

- Celle qui vient ajouter vos revenus locatifs nets à vos revenus imposables et qui seront donc imposés en fonction de votre tranche marginale d’imposition (0, 14, 30, 41 ou 45 %).

- Celle qui prélève la CSG et la CRDS sur ces revenus nets de charges.

C’est cette 2ème partie qui va subir une augmentation de 1.7 points de base. Au lieu d’être prélevés de 15.5 %, vos revenus fonciers nets seront prélevés de 17.2 % dès 2018.

Vos revenus fonciers nets seront donc taxés au cumul à un taux de 17.2 à 62.2 %.

1er exemple : le petit propriétaire bailleur

Vous louez un studio à un étudiant. Vous percevez pour cela 3 600 € de loyers hors charges par an. Vous n’avez pas de prêt immobilier sur ce studio et avez donc judicieusement choisit le régime du micro-foncier afin de bénéficier d’un abattement forfaitaire pour charges de 30 % (alors que celles-ci sont nettement moindres sans des intérêts et des assurances de crédit à payer). Vous déclarez donc aux impôts un revenu foncier net de 2 520 €.

Votre tranche marginale d’imposition est à 14 %. Jusqu’en 2017, vous payez donc :

- 352.80 € d’impôts sur le revenu sur ces loyers (14 % de 2 520 €).

- 390.60 € de CSG CRDS (15.5 % de 2 520 €).

En 2018, suite au passage des prélèvements sociaux à 17.2 %, vous ne payerez plus 390.60 € de CSG CRDS mais 433.44 €. C’est donc une hausse d’impôts de 42.84 € qu’il faudra payer en plus tous les ans sur les loyers perçus pour ce studio. Votre imposition totale sur ces revenus locatifs est donc passée de 743 .40 € (29.5 %) à 786.22 € (31.2 %). On atteint presque le tiers de ces revenus.

2ème exemple : le gros patrimoine immobilier

Autre exemple, autre impact. Vous percevez grâce à votre parc immobilier 50 000 € de revenus fonciers nets (après déduction des charges au régime réel) chaque année. Vous avez également de très bons revenus et votre tranche marginale d’imposition est à 41 %.

En 2017, sur ces 50 000 € de revenus fonciers, vous devez payer :

- 20 500 € au titre de l’impôt sur les revenus (41 % de 50 000 €).

- 7 750 € de CSG CRDS (15.5 % de 50 000 €).

En 2018, suite à l’augmentation des prélèvements sociaux, ce n’est plus 7 750 € de CSG CRDS mais 8 600 €. Soit une augmentation de 850 € et une imposition totale qui passe de 28 250 € (56.5 %) à 29 100 € (58.2 %).

De quoi faire réfléchir à la conservation d’un aussi gros parc immobilier locatif avec de telles ponctions quand certains autres placements ont des fiscalités qui ont été allégées.

Suppression de l’ISF, flat tax à 30 %, etc. Oui mais pas pour l’immobilier...

En échange de cette hausse de la CSG CRDS, le gouvernement a mis différentes réformes en place afin de favoriser certains types de placements, ceux qui impactent le plus l’économie.

Cela commence par la mise en place d’une flat tax, un prélèvement forfaitaire unique de 30 % sur les revenus mobiliers.

Cet impôt à taux unique n’est pas applicable sur les loyers que vous percevez de vos locataires. Ceux-ci restent redevables de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Cela peut faire complètement changer le choix de vos investissements quand on compare avec l’imposition immobilière locative très forte.

Exemple d'impact en fonction de l'origine de vos revenus du patrimoine

Ainsi, si l’on reprend l’exemple d’un ménage avec un gros patrimoine. Celui qui perçoit 50 000 € de revenus fonciers nets dans la tranche d’imposition à 41 % se verra ponctionner de 58.2 % de cette somme comme nous l’avons vu ci-dessus (41 + 17.2 %). Il ne lui restera donc en gains réels que 20 900 €.

En revanche, un ménage qui a exactement les mêmes revenus, mais dont ces 50 000 € proviennent de dividendes et de plus-values mobilières, ne sera imposé qu’à 30 % sur ces revenus complémentaires. Soit 15 000 €. Le gain réel après impôt sera donc de 35 000 €, soit 14 100 € de plus que celui qui perçoit la même somme de revenus nets d’un placement immobilier.

Mais ce n’est pas tout...

Plus d'ISF pour le second ménage mais un IFI pour le 1er

Une autre réforme majeure pour 2018 d’un point de vue fiscalité du patrimoine est la suppression de l’ISF qui est remplacé par un impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Le ménage n°1 qui détient principalement un parc immobilier locatif d’une valeur de 1 500 000 €, devra suite à cette réforme continuer à payer 10 500 € d’IFI (contre 12 000 € d’ISF auparavant). En revanche, le ménage numéro 2 qui avait un patrimoine équivalent mais qui était essentiellement placé sur des entreprises, n’aura plus aucun impôt sur la fortune à payer. Soit un gain supplémentaire pour le second ménage de 10 500 € par an.

Conclusion de ces exemples : la fiscalité a été rendue beaucoup plus favorable aux placements mobiliers (actions, livrets d’épargne, etc.) par rapport à ceux sur l’immobilier. Beaucoup de propriétaires bailleurs avec un parc important s’interrogent donc sur l’intérêt de conserver autant de biens immobiliers locatifs.

Ceux qui décideront de vendre tout ou partie de parc locatif, se rendront compte alors du 2ème fort impact de la hausse de la CSG CRDS sur le placement immobilier : la hausse de l’imposition sur les plus-values immobilières.

Forte augmentation des impôts sur la plus-value immobilière

Pour ceux qui ne connaissent pas cette fiscalité particulière, retrouvez toutes nos explications dans notre article sur le calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière en 2018.

Pour résumer, il y a un impôt fixe, quels que soient vos revenus, de 19 % de la plus-value immobilière (calculée entre le prix de vente et le prix d’achat, moins certains frais) et un paiement des prélèvements sociaux.

Il existe des abattements pour durée de détention, mais les barèmes ne sont pas les mêmes pour l’imposition et pour les prélèvements sociaux. Concrètement, les abattements sont beaucoup plus importants pour l’imposition : -30 % après 10 ans, -90 % après 20 ans et 100 % d’exonération au-delà de 22 ans. En revanche, pour la CSG CRDS, ces abattements sont beaucoup plus faibles : - 8.25 % au bout de 10 ans, -24.75 % au bout de 20 ans, -55 % au bout de 25 ans et il faut attendre au minimum 30 ans pour être entièrement exonéré de la CSG CRDS sur votre plus-value immobilière.

Avec des prélèvements sociaux qui augmentent de 15.5 à 17.2 %, cela constitue donc une hausse d’impôt sur la plus-value, même pour ceux qui détiennent leur appartement ou leur maison depuis plusieurs années.

Par exemple, une plus-value immobilière de 20 000 € après 15 ans de détention ne bénéficie d’un abattement sur les prélèvements sociaux que de 16.50 %. Ainsi, avec une CSG CRDS à 15.5 %, il fallait payer sur 16 900 € imposables (20 000 € - 16.5 %) 2 619.50 € de CSG CRDS. Désormais en 2018 avec une CSG CRDS à 17.2 %, ce montant passe à 2 906.80 €. Soit une hausse de 287.5 €

Heureusement, la résidence principale reste, pour le moment, exonérée d’impôt sur la plus-value immobilière.

Pour conclure, l’augmentation de la CSG CRDS n’impacte pas que les retraites et les revenus des salariés ou indépendants. Elle impact aussi de manière très négative le placement immobilier alors que d’autres types de placement ont vu leur fiscalité être allégée, parfois même fortement.

Si vous voulez malgré tout continuer à investir dans la pierre, consultez nos conseils et informations pour investir dans l’immobilier.

Pour aller plus loin :

- Découvrez comment déclarer vos loyers aux impôts.

- Suivez notre formation pour investir en immobilier locatif.

- Retrouvez nos informations sur la plus-value immobilière et sa fiscalité.

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