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Quelle fiscalité sur la plus-value d’une résidence secondaire ?

Quand est-ce que votre logement est considéré fiscalement comme une résidence secondaire ? Quelles sont les conséquences en terme d’imposition sur ce type de bien immobilier, notamment au niveau de la plus-value immobilière lors de la vente ? Cet article tente de répondre à toutes les questions que vous pouvez vous poser autour de la résidence secondaire et de la fiscalité particulière qui touche cette catégorie de biens immobiliers.

Définition fiscale de la résidence secondaire

Au sens fiscal du terme, on désigne par "résidence secondaire" tout logement qui n’est pas votre résidence principale. Vous ne pouvez avoir qu’une et une seule résidence principale que vous en soyez locataire ou propriétaire. Il s’agit du bien dans lequel vous vivez donc plus de 6 mois par an.

Tous vos autres biens immobiliers sont considérés comme secondaires pour le fisc. Cela comprend donc aussi bien votre maison de vacances que vos investissements locatifs ou encore des logements qui vous appartiennent et sont actuellement inutilisés (on parle de logements vacants).

Une imposition particulière pour les plus-values immobilières réalisées sur ce type de bien

Lorsque vous vendez un bien immobilier, si celui-ci n’est pas celui qui est déclaré comme votre résidence principale, l’administration fiscale considère que c’est une résidence secondaire. Si vous réalisez une plus-value par rapport à votre coût d’achat, vous serez alors imposés sur une partie de ces gains financiers.

Tout d’abord, il faut calculer le montant de votre plus-value immobilière brute. Cela va vous permettre de savoir sur quel montant cet argent sera taxé. Ensuite, vous devez calculer depuis combien d’année pleine vous détenez cette maison ou cet appartement. À partir de cette durée de conservation, vous allez pouvoir connaître l’abattement auquel vous avez droit. Celui-ci va permettre de réduire le montant de votre plus-value brute.

Pour connaître le barème des abattements en vigueur en 2017 et les modalités de calcul de cette imposition particulière, consultez notre article sur l’imposition des plus-values immobilières en 2017.

Depuis la réforme de septembre 2013, il faut désormais posséder votre résidence secondaire depuis plus de 22 ans pour ne plus être imposé à 19 % et plus de 30 ans pour ne plus être redevable de la CSG-CRDS. Auparavant, 15 ans suffisaient mais les différents gouvernements successifs ont fortement alourdi l’imposition sur les plus-values immobilières sur ces dernières années.

Est-ce qu’une résidence secondaire peut devenir votre résidence principale ?

Il est tout à fait possible que l’un de vos biens considérés jusqu’à présent comme secondaire devienne votre résidence principale. Il faudra pour cela y vivre plus de 6 mois par an et pouvoir le justifier. Cela arrive fréquemment notamment au moment de la retraite. Beaucoup de ménages achètent un bien tout d’abord secondaire pour venir y vivre au moment de leur retraite. Il quitte alors leur ancienne habitation, soit en la vendant, soit en la mettant en location pour en percevoir régulièrement des loyers.

Attention néanmoins à ne pas tenter de faire de fausses déclarations au niveau de votre réel lieu d’habitation principale pour tenter d’échapper à cette taxation sur votre plus-value lors de la revente. En effet, il peut être très tenant de tenter de modifier la réalité sur vos déclarations fiscales pour échapper à cette taxation sur la plus-value. Mais l’administration fiscale est très vigilante sur ces pratiques. Elle a de nombreux moyens de contrôler si vous y vivez réellement (facture EDF, eau, scolarité des enfants, lieux de travail, voisinage, etc.). En cas de fraude, le redressement peut être beaucoup plus coûteux que cette taxe sur la plus-value.

Très peu d’avantages fiscaux pour ces biens immobiliers

Contrairement à la résidence principale qui bénéficie de plusieurs avantages fiscaux très importants, la résidence secondaire elle est très mal lotie fiscalement. C’est un plaisir qui a donc un coût assez élevé. Il n’y a pas que sur la plus-value à la revente que c’est le cas, c’est aussi le cas à l’achat ou encore à son usage ou au coût de sa détention.

Tout d’abord, il n’y a quasiment aucune aide au financement pour ce genre d’acquisition. Les aides du style PTZ+ sont réservées à l’achat de sa résidence principale. De même, il y a très peu d’aides financières pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique pour ce type de bien.

De plus, chaque année vous serez pleinement imposés au niveau des impôts locaux. La taxe d’habitation est due à partir du moment où vous en êtes propriétaire au 1er janvier de l’année et cela même si elle est louée quelques semaines dans l’année. Il n’y a aucun dégrèvement en fonction de la taille de la famille (ils sont réservés à la taxe d’habitation sur la résidence principale), ni aucune exonération possible. Il en sera de même pour la taxe foncière sur votre résidence secondaire (sauf si vous êtes âgés et avec de faibles revenus). Seul avantage : vous n’êtes pas doublement imposé pour la redevance télévision. Si vous l’êtes déjà pour votre résidence principale, vous en serez exonérés pour votre résidence secondaire.

En outre, il faudra également prendre en compte l’intégralité de la valeur de cet appartement ou de cette maison secondaire si vous êtes redevable de l’ISF (contrairement à votre habitation principale qui a le droit à une décote de 30 %).

Enfin, comme nous venons de le voir dans cet article, lors de la vente de votre résidence secondaire vous serez pleinement imposées sur la plus-value si vous vendez plus cher que ce qu’elle ne vous a coûté. En cas de hausse de l’immobilier, les gains sont donc réduits par ces impôts.

Pour aller (beaucoup) plus loin, consultez toutes nos informations sur la fiscalité des plus-values immobilières en 2017.

Pour aller plus loin :

- Retrouvez le seul cas d’exonération d’impôt sur la plus-value sur une résidence secondaire.

- Découvrez la liste des frais à payer pour vendre une maison ou un appartement.

- Informez-vous sur la fiscalité d’une plus-value immobilière pour une SCI

- Apprenez que le marché des résidences secondaires enregistre de fortes chutes de prix.

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