Plus-value immobilière : calcul de l’imposition et exonération

Qu’est-ce qu’une plus-value sur un logement ?

Lors de la vente d’un bien immobilier. Il se peut que vous revendiez ce logement plus cher que vous ne l’aviez acheté. Vous réalisez alors une plus-value immobilière.

C’est très souvent le cas actuellement pour tous ceux qui ont acheté il y a quelques années et qui revendent maintenant que les prix sont bien plus élevés.

L’État prélève un impôt sur cette plus-value de vente immobilière. La taxation se calcule selon différents critères. Dans certains cas, vous pouvez bénéficier d’une exonération sur votre plus-value immobilière.

C’est le notaire qui se charge du calcul de la plus-value et de la collecte de l’impôt lors de la vente du bien immobilier.

Calcul de la plus-value lors de la vente d’une maison ou d’un appartement

Les modalités de calcul de l’imposition se font en deux étapes. Il faut déterminer le prix d’acquisition d’un côté et le prix de cession de l’autre. Si le prix global de la vente est supérieur au prix global de l’achat, vous obtenez alors une plus-value immobilière.

Le calcul du prix de cession se fait en fonction du prix réel stipulé dans l’acte de vente. Ce prix est réduit des éventuels frais de cession (taxes comme la TVA, frais comme ceux de la main levée de votre hypothèque, etc.).

Le prix d’acquisition se constitue, lui :

 Du prix d’achat,

 Des frais d’acquisition (frais de notaire, etc.). Le montant des frais se calcule sur les frais réels justifiés ou avec un forfait de 7.5 % du prix d’achat,

 Des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation, amélioration. Attention cela est valable que si vous n’avez pas déjà bénéficié d’une aide sur vos impôts pour ces travaux. Un forfait de 15 % du prix d’achat peut également être appliqué après 5 ans de détention en remplacement des frais réels justifiés par des factures.

Par contre, tous les coûts de votre financement immobilier ne sont pas pris en compte...

Exonération d’imposition sur les plus-values pour une résidence principale

En 2011 et jusqu’à modification de cette décision, toute plus-value réalisée sur votre résidence principale est totalement exonérée d’impôt. Cela vous permet de bénéficier entièrement de cette plus-value pour financer l’achat d’un autre bien.

Ceci présente un énorme avantage par rapport à la vente d’une résidence secondaire ou d’un appartement placé en locatif.

Il existe également une exonération d’impôt sur la plus-value réalisée sur la vente d’un bien dont le prix de vente est inférieur à 15 000 €. Ce peut être le cas, par exemple, lors de la vente d’un parking ou d’un petit terrain.

Abattement en fonction de la durée de détention du bien

Cette taxation sur les plus-values s’applique principalement sur toutes les transactions immobilières qui se font sur de courtes durées. En effet, au-delà de la cinquième année, un abattement de 10 % par année de détention supplémentaire est appliqué.

Concrètement, cela vous donne une exonération totale d’impôt sur la plus-value immobilière après 15 ans de détention et quel que soit le type de bien (résidence secondaire, biens locatifs, etc.).

De plus, il est ajouté un abattement fixe supplémentaire de 1 000 € (2 000 € pour un couple).

Barème d’imposition en 2011 par situation

La taxation sur les plus-values immobilières vient d’être ré-évaluée par la loi de finances pour 2011. Les plus-values imposables seront désormais taxées à 31.3 % dès 2011.

L’imposition sur les plus-values réalisés sur la vente d’un logement passe à 19 % au lieu de 16 % jusqu’en 2010.

En outre, les prélèvements sociaux ont également été augmentés. Ils seront de 12.3 % au lieu de 12.1 %.

Ces taux de taxes sur la plus-value immobilière s’appliqueront après l’application de l’abattement selon de la durée de détention vu ci-dessus. Si vous vendez votre logement, hors résidence principale, dans les cinq premières années, vous serez alors imposé de 31.3 % sur la plus-value. Ce qui constitue une forte augmentation dans le calcul de l’imposition sur la plus-value immobilière !

Un projet de nouveau durcissement examiné au printemps

Le gouvernement envisage de taxer encore davantage les plus-values sur vente immobilière. Un projet doit être examiné au printemps 2011. Il prévoit notamment de ne plus considérer d’abattement pour le calcul des prélèvements sociaux.

Cela signifierait que, peu importe la durée de détention du bien, vous payerez systématiquement les 12.3 % de prélèvements sociaux sur l’intégralité de la plus-value réalisée sur la vente de votre maison ou de votre appartement. Même après 15 ans de détention, vous serez toujours redevable de cette taxe immobilière.

Attention donc à bien prendre en compte ces données lors de l’achat d’un appartement ou d’une maison, surtout quand vous réalisez un investissement immobilier locatif.

Edit 7 septembre 2011 : Dès le 1er février 2012, les abattements sur les plus-values seront fortement réduits.

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