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Calcul des intérêts intercalaires pour financer un logement neuf

Auteur : David LELONG
Voici un exemple complet et détaillé de calcul des intérêts intercalaires. Payer la construction de son bien immobilier coûte relativement cher, il est donc important d’apprendre à réduire vos frais intercalaires.

Conditions du prêt pour votre logement

Notre exemple se portera sur un achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) avec un crédit immobilier de 200 000€ obtenu à un taux d’intérêt de 4.80% hors assurance.

Les banques ne financent pas les frais de notaire et les frais de garantie. Vous devez donc avoir un apport personnel qui couvre au moins les frais de notaire et les frais de garantie (5% du prix du bien).

Frais d’assurance du prêt

Pour tout emprunt immobilier il est obligatoire de souscrire au moins une assurance décès invalidité. Pour en savoir plus sur ce sujet et apprendre à obtenir une bonne assurance, lisez nos articles sur les assurances de prêt (les taux, les garanties, les outils de comparaison, etc.).

Dans cet exemple, nous prendrons des frais d’assurance de 0.30% du montant du crédit immobilier.

Le coût mensuel pour l’assurance du prêt sera donc de 50€ (200 000€ *0.30% /12 mois).

Nous rappelons que les frais d’assurance du prêt doivent être payés tous les mois et cela dès le premier déblocage d’argent.

Détails du calcul étape par étape

Fondations achevées

Le premier déblocage s’effectue lors de l’achèvement des fondations du logement neuf. Il correspond à 30% du prix du bien. Les frais intercalaires mensuels sont donc de 240€. (200 000€ * 30% * 4.80% / 12 mois)

Pose de la toiture et étanchéité des terrasses

Le second déblocage se fait lorsque la toiture est installée et que l’étanchéité des terrasses a été réalisée. Le montant débloqué est de 35% du prix du bien. Ce qui apporte des intérêts intercalaires supplémentaires de 280€ mensuel. (200 000€ * 35% * 4.80% / 12 mois).

Achèvement des travaux

Lors de l’achèvement des travaux un avant-dernier déblocage de 25% est effectué. Il faut donc ajouter aux intérêts intercalaires mensuels 200€ (200 000€ * 25% * 4.80% / 12 mois).

Livraison du logement neuf

Une fois la livraison effectuée vous versez les 5% manquants, les frais intercalaires s’arrêtent et vous commencez ensuite le remboursement normal de votre prêt immobilier (intérêt + remboursement de capital).

Récapitulatif des intérêts intercalaires

Ce tableau résume les mensualités que vous aurez à payer entre l’achèvement de la fondation et la livraison du logement en VEFA :

Moment Intérêts intercalaires Frais d’assurance Mensualité total
Achèvement des fondations 240€ 50€ 290€
Pose de la toiture et étanchéité des terrasses 520€ 50€ 570€
Achèvement des travaux 720€ 50€ 770€

Pour notre exemple, si on suppose qu’il se passe sept mois entre l’étape 1 et l’étape 2, trois mois entre l’étape 2 et l’étape 3 et trois mois entre l’étape 3 et l’étape 4. Nous obtenons les mensualités d’intérêts intercalaires suivantes :

Mois Intérêts intercalaires Frais d’assurance Mensualité total Total intérêts intercalaires
Mois 1 240€ 50€ 290€ 290€
Mois 2 240€ 50€ 290€ 580€
Mois 3 240€ 50€ 290€ 870€
Mois 4 240€ 50€ 290€ 1160€
Mois 5 240€ 50€ 290€ 1450€
Mois 6 240€ 50€ 290€ 1740€
Mois 7 240€ 50€ 290€ 2030€
Mois 8 520€ 50€ 570€ 2600€
Mois 9 520€ 50€ 570€ 3170€
Mois 10 520€ 50€ 570€ 3740€
Mois 11 720€ 50€ 770€ 4510€
Mois 12 720€ 50€ 770€ 5280€
Mois 13 720€ 50€ 770€ 6050€

Sur cet exemple, les intérêts intercalaires coûtent donc 6 050€. Ces frais sont donc importants et vous pouvez tenter de suivre ces astuces pour réduire vos intérêts intercalaires.

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Pour aller plus loin sur votre achat immobilier neuf  :

- Apprenez à payer moins de frais intercalaires.

- Faite une simulation de prêt immobilier pour comparer les taux de 100 banques.

- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter un bien immobilier.

- Découvrez quelle banque fait les meilleurs taux immobiliers en 2018.

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