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Tout sur le remboursement de crédit immobilier

Auteur : David LELONG

Lorsque l’on contracte un prêt immobilier, on s’engage sur certaines modalités de remboursement : durée, taux du crédit, mensualité, etc. Comment se passe ce remboursement standard ?

Dans la vie d’un emprunt immobilier, il est fréquent qu’il y ait des modifications à cet engagement initial :

- remboursement anticipé d’une partie ou de la totalité du crédit immobilier,

- renégociation du taux ou rachat de prêt,

- modulation des mensualités,

- vente du bien immobilier acheté avec cet argent.

Nous allons revenir sur ces différentes situations que vous pouvez rencontrer lors du paiement de votre crédit immobilier. Nous reviendrons également sur les possibilités en cas de difficulté pour payer une ou plusieurs mensualités. Nous verrons également ce qui se passe lorsque vous avez fini de rembourser cet emprunt, notamment la possibilité de se faire rembourser une partie de son assurance de prêt avec certains organismes de cautionnement.

Le programme standard d’un remboursement de prêt immobilier

Lorsque vous acceptez une offre de crédit immobilier à taux fixe, vous allez recevoir un tableau d’amortissement qui reprend toutes les mensualités que vous allez devoir payer avec leur date et la composition en intérêts et en remboursement de capital à chaque échéance de prêt.

C’est votre feuille de route des remboursements de votre crédit immobilier. Gardez-la bien soigneusement car elle vous sera sûrement utile dans quelques années, même si pour le moment vous avez une somme d’argent fixe à payer chaque mois.

Ce tableau est calculé par la banque en fonction de la durée du remboursement du crédit, du taux d’intérêt nominal de l’emprunt, de l’intégration ou non dans la première mensualité de certains frais fixes initiaux (frais de dossier, frais de garantie, etc.).

Faire des remboursements anticipés de crédit

Au bout de quelques années, vous disposez d’une somme d’argent que vous souhaitez utiliser pour rembourser plus vite votre emprunt. Regardez si vous avez intérêt à faire un remboursement de crédit immobilier.

C’est un calcul à faire entre les gains que cela peut vous procurer sur le reste de votre remboursement par rapport à la feuille de route initiale et les gains que vous pourriez avoir en plaçant cet argent sur d’autres placements (livrets, assurance vie, bourse, etc.).

Cela sera d’autant plus avantageux si vous avez négocié la suppression ou la baisse de ces frais lors de la signature de votre contrat de crédit immobilier.

Une renégociation de taux ou un rachat vont changer les conditions

Si les taux de prêt immobilier actuels-> sont suffisamment plus bas que votre taux d’intérêt initial, il peut être intéressant d’étudier les gains possibles en essayant de profiter d’un taux plus bas pour la suite de vos remboursements d’emprunt.

Pour cela, vous avez 2 possibilités :

- Renégocier votre taux avec votre banque : cela présente l’avantage de coûter moins cher, de conserver la même banque, mais il faut que votre banque l’accepte et c’est généralement à des conditions moins attractives qu’un rachat par une autre banque.

- Faire un rachat de crédit immobilier : vous pouvez démarcher les autres banques et organismes de financement afin de savoir à quelles conditions elles peuvent vous racheter votre prêt immobilier. Un rachat aura un coût plus important, mais généralement les gains sont aussi beaucoup plus élevés qu’une renégociation de taux.

Pour bien choisir entre ces 2 possibilités et comprendre comment calculer les bénéfices de chacune des options, consultez notre article faire un rachat ou une renégociation pour un crédit à un meilleur taux.

Rien ne vous empêche de coupler le remboursement anticipé et le rachat du reste de votre crédit. Cela peut même être une solution très rentable.

Certains emprunts sont modulables

Cela fait partie des éléments non chiffrables d’une offre de prêt immobilier mais qui sont très importants : certains crédits immobiliers proposent des clauses qui vous permettent sous conditions de faire varier vos mensualités de crédit immobilier en fonction de l’évolution de vos moyens. Cela se passe généralement à la date anniversaire de votre contrat et dans des situations définies par le contrat. Vous avez alors la possibilité de demander à augmenter vos mensualités ou, au contraire, à les réduire.

Cela présente un intérêt non négligeable. Après quelques années de paiement de votre crédit selon le schéma programmé de remboursement, votre situation financière a pu fortement évoluer (variations de revenus, des dépenses, augmentation ou baisse du nombre de personnes à charge, etc.). Il est alors intéressant de pouvoir adapter ses remboursements à ces nouvelles capacités. Soit pour en optimiser le coût en augmentant vos mensualités, soit en réduisant l’effort mensuel grâce à une baisse de mensualité.

Retrouvez toutes nos informations et conseils sur la possibilité de modifier votre mensualité de prêt immobilier.

J’ai des difficultés à payer ma mensualité, que faire ?

Depuis quelques années, la grande majorité des prêts immobiliers se contractent sur une durée de remboursement de 20 ans ou plus. Il peut s’en passer des choses sur une si longue période. Des bonnes, comme des moins bonnes.

Il peut alors arriver pendant ces longues années que vous rencontriez des difficultés financières. Celles-ci ne peuvent être que passagères (lors d’un changement d’emploi par exemple, un congé maternité ou un congé maladie qui dure, etc.) ou peuvent être plus profondes.

Il existe plusieurs façons de faire face à ces difficultés de remboursement d’un crédit immobilier. Dans cet autre article, nous les avons détaillés et en expliquons les intérêts en fonction des possibilités offertes par votre contrat de prêt, par les taux immobiliers actuels, par le caractère éphémère ou non de ces problèmes financiers. Vous pourrez y puiser des idées pour passer ce moment difficile sans trop de casse sur le long terme.

En outre, le meilleur moyen d’éviter ce genre de problème est de prévoir dès le départ une marge suffisante. Pour cela, voici 10 conseils pour calculer votre mensualité idéale.

En outre, il conviendra de choisir le meilleur financement possible afin d’en limiter les coûts inutiles :

- choisir la banque qui fera le meilleur taux de crédit.

- choisir la meilleure assurance de prêt et non forcément celle qui est proposée en même temps que la meilleure offre de crédit.

- Etc.

Comme nous le verrons ci-dessous, le choix du mode de garantie peut aussi avoir son impact sur le coût initial, mais également sur le coût lors de la fin du remboursement du prêt.

Et à la fin (vente du bien ou solde), comment cela se passe pour mon prêt immobilier ?

Que ce soit par le paiement normal de vos mensualités, un remboursement anticipé, un rachat de votre crédit ou encore par la vente de votre appartement ou de votre maison, il y a certains aspects à connaître lors de la fin du paiement d’un crédit immobilier :

- Cas d’une garantie par hypothèque : vous avez souscrit une hypothèque pour garantir votre prêt immobilier auprès de la banque. Il va falloir la clôturer également. On appelle cela faire une mainlevée d’hypothèque. C’est gratuit et se fait automatiquement si vous finissez normalement de rembourser votre prêt par vos mensualités comme prévu dans votre échéancier. Cela peut générer un coût supplémentaire de quelques centaines d’euros en fonction de votre situation si au contraire vous faites un remboursement anticipé total (par apport de votre épargne ou par vente du bien) ou un rachat de crédit.

- Cas d’une garantie par caution mutuelle : renseignez-vous auprès de votre organisme de cautionnement, certains d’entre eux vous remboursent une partie de vos cotisations si vous n’avez pas rencontré de retard du paiement de vos cotisations et mensualités. C’est par exemple le cas de la garantie Crédit Logement. Renseignez-vous sur le remboursement partiel d’une caution mutuelle.

En outre, il est théoriquement possible de se faire rembourser une partie de son assurance de prêt immobilier. Seulement, les particuliers emprunteurs ont du mal à faire appliquer la loi sur le partage des bénéfices générés par l’assurance emprunteur. Au besoin, faites vous épauler dans votre démarche par un organisme de défense des consommateurs.

Pour aller plus loin :

- Regardez si vous avez intérêt à passer par un courtier immobilier.

- Optimisez aussi votre assurance de prêt et n’hésitez pas à changer d’assurance pour de meilleures conditions et un meilleur tarif.

- Méfiez-vous du prêt relais en 2019.

- Prévoyez d’adapter vos remboursements de prêt à votre âge.

- Informez-vous sur combien vous pouvez emprunter pour un achat immobilier.

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