Compromis de vente : tout sur la signature de l'acte entre acheteur et vendeur

Auteur : David LELONG

Le compromis de vente est le contrat qui fixe une transaction immobilière entre un acheteur et un vendeur. Ce compromis de vente contient tous les éléments juridiques de la cession de la maison ou de l’appartement avec les droits et les devoirs de chaque partie.

Avant de vendre ou d’acheter, découvrez ici tout ce qu’il faut savoir sur le compromis de vente : en quoi consiste ce contrat, qui le rédige (particulier, notaire, agent immobilier ?), quel est le délai de rétractation, quel délai avant la signature de l’acte authentique de vente et la remise des clés ainsi que nos conseils sur les conditions suspensives éventuelles.

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Définition du compromis de vente : comment se passe sa signature ?

Le compromis de vente est un contrat (on parle même d’un avant-contrat) qui engage un vendeur à vendre et un acheteur à acheter un bien immobilier (maison, appartement ou terrain). Cela permet de détailler chaque élément en vue de préparer l’acte définitif de vente.

Le compromis de vente est également appelé « promesse synallagmatique de vente« .

signature de compromis de vente pour un bien immobilier

Ce document permet d’officialiser l’accord sur le prix et les différentes conditions conclus entre l’acquéreur et le propriétaire du logement. D’après l’article 1589 du Code Civil : « Le compromis de vente vaut vente dès lors qu’il y a accord sur la chose et sur le prix ». Il convient donc de le rédiger avec précision et en l’adaptant à la situation personnelle de chaque partie.

Que contient un compromis de vente ? Quels documents obligatoires ?

Les éléments indispensables à tout compromis de vente sont l’identification du vendeur et de l’acquéreur, la description et l’identification du bien, le prix et la date de transaction accompagnés des signatures de l’acheteur et du vendeur.

Mais le compromis de vente est un contrat qui vous engage à réaliser la transaction immobilière : il est donc préférable de bien notifier toutes les spécificités de la transaction dans les clauses du contrat.

En outre, le vendeur a l’obligation d’ajouter en annexe différents documents.

Tout d’abord, il y a ce que l’on appelle le dossier de diagnostic technique (DDT). Il s’agit d’un ensemble de 10 diagnostics immobiliers obligatoires.

Enfin, la loi ALUR publiée officiellement le 26 mars 2014 au Journal Officiel vient rendre obligatoire l’ajout de certains documents pour les logements en copropriété (règlement de copropriété, état des travaux déjà votés avec la somme qu’il reste à payer, état général de l’immeuble avec son carnet d’entretien, etc.).

Qui rédige le compromis de vente ? Avec ou sans notaire ?

Le compromis de vente peut se faire entre particuliers, c’est-à-dire sous seing privé, ou devant un notaire. Il est préférable pour les deux parties d’avoir recours à l’expertise d’un notaire pour garantir au mieux leurs intérêts.

Rappelons que l’acheteur et le vendeur peuvent avoir chacun leur notaire sans que cela engendre de frais supplémentaires sur le paiement des frais de notaire, chaque notaire défendant ainsi les intérêts de son client dans la rédaction du compromis de vente.

En outre, votre document doit obligatoirement contenir en annexe le Dossier de Diagnostic Technique. Les diagnostics concernent également les parties communes lorsque le logement est en copropriété.

Comment se passe la signature d’un compromis de vente ?

Que ce soit sous seing privé, avec un notaire ou par l’agent immobilier, les différentes personnes doivent se réunir pour lire et prendre connaissance de toutes les caractéristiques de cet avant-contrat avant d’y apposer leur signature. Il doit y avoir un exemplaire authentique pour chacune des personnes liées par cette cession immobilière. Par exemple, 2 pour le couple d’acheteurs et 2 pour le couple de vendeurs lorsque l’accord a lieu entre 4 personnes.

L’acheteur est habituellement amené à verser un dépôt de garantie de l’ordre de 5 à 10 % du prix du bien (montant à définir entre les parties et sur les conseils du notaire) dans le but de sceller son engagement et que le notaire puisse entamer les démarches pour finaliser cette vente. Cette somme d’acompte sera déduite ultérieurement du prix lors de la signature de l’acte définitif. Cet argent est conservé soit par le notaire, soit par l’agence immobilière s’il dispose de la garantie financière nécessaire et qu’il en a le droit.

Le dépôt d’un acompte pour l’engagement de l’acquéreur peut ainsi nécessiter d’avoir un apport personnel suffisant au moment de transmettre une offre à un vendeur ou au professionnel le représentant (agence immobilière ou notaire) ou au moins avant d’avoir un compromis de vente signé.

Condition suspensive d’obtention de prêt immobilier et autres précautions

L’une des clauses les plus importantes pour l’acheteur est la clause de suspension du contrat en cas de non obtention de crédit immobilier. En effet, si l’acheteur n’obtient pas de prêt immobilier il sera alors dans l’incapacité de payer le bien.

Attention, sans l’ajout de cette clause, l’acheteur sera obligé d’acheter le bien ou de verser de lourdes pénalités au vendeur.

Il peut y avoir d’autres conditions suspensives à ajouter à votre compromis, notamment si cet achat est lié à la vente d’un autre bien ou si des précisions restent à éclaircir sur certaines caractéristiques de la maison ou de l’appartement. Cela peut également être l’absence d’une préemption de la mairie ou du locataire ou encore l’absence de servitude non déclarée.

À noter qu’il est préférable pour l’acheteur de déjà faire figurer une condition suspensive d’octroi de crédit immobilier (montant, durée, etc.) dès la proposition d’une offre d’achat en plus de la somme proposée pour cette achat.

Quel délai de rétractation ?

La date de signature du compromis fait office de date de début pour le délai de rétractation de 10 jours dont bénéficie l’acheteur. La loi a été améliorée en août 2015 pour allonger cette période de 7 à 10 jours. Il n’y a aucune obligation de justifier une rétractation et cela n’entraîne aucune pénalité tant que cela est réalisé dans les délais prévus par le droit de l’acquéreur.

Dès que ces 10 jours sont passés, le seul moyen pour se rétracter gratuitement pour celui qui fait l’acquisition du bien est l’application de l’une des clauses suspensives prévues dans le contrat.

En dehors de ce cadre légal, toute annulation de la vente par l’acheteur ou le vendeur peut se voir refuser par voie de justice ou amener à devoir verser des dommages et intérêts pour rupture du contrat. Cela peut être de l’ordre de l’acompte déposé lorsque le compromis de vente a été signé.

Combien de temps entre le compromis de vente et la signature de l’acte authentique ?

Avant de vous engager, découvrez le délai entre le compromis de vente et la vente définitive. Il faut souvent compter un délai de 3 mois entre les 2 signatures et donc pour la remise des clés et le réel changement de propriétaire du logement.

Le temps pour l’acheteur d’obtenir un prêt, pour le notaire d’effectuer toutes les vérifications d’usage et toutes les démarches administratives ainsi que la préparation du déménagement et des éventuels travaux pour le vendeur.

Quelle différence entre compromis de vente et promesse de vente ?

La promesse unilatérale de vente est un moyen pour un acheteur de bloquer une maison ou un appartement sans s’engager définitivement à l’acheter. Il bénéficie d’un délai précis défini très clairement pour être le seul à pouvoir acheter ce logement. Une promesse de vente de ce type doit obligatoirement être enregistrée dans les 10 jours au centre des impôts fonciers de manière à authentifier cet acte. Elle peut se rédiger avec l’aide d’un professionnel comme une agence immobilière (acte sous seing privé) ou d’un notaire (acte authentique).

Une promesse est donc bien moins engageante pour l’acheteur qui n’a aucune obligation d’aller au terme de la vente. Il y a également un risque pour le vendeur que l’acquéreur se rétracte pendant cette période. Entre ces deux documents, c’est donc le compromis de vente qui est le plus souvent utilisé en France, même si la promesse de vente peut être utile en fonction de la situation.

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