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Apport personnel pour un crédit immobilier

Auteur : David LELONG

Peu de prêts immobiliers se font sans apport personnel, même si cela est possible. Les banques demandent souvent un minimum de financement de votre part pour votre projet d’achat immobilier.

Revenons sur cette notion d’apport personnel pour un crédit immobilier avec une définition, des exemples de moyens pour s’en constituer un, les avantages qu’un apport procure pour un prêt immobilier, des conseils pour choisir le montant de son épargne à utiliser, etc.

Au sommaire de cette page :

- 1. Définition de l’apport personnel. Comment en avoir un ?

- 2. Un meilleur crédit immobilier avec un apport

- 3. Choisir la répartition entre montant d’épargne et d’emprunt

- 4. Quand débloquer cet argent ? Pour qui ?

- 5. Prêt immobilier sans apport personnel

Qu’est-ce que l’apport personnel ?

Lors d’un achat immobilier, le financement se décompose souvent en différentes parties : argent personnel, crédit immobilier, aides diverses, etc.

Pour une banque ou une société de crédit, l’apport personnel constitue toute la partie de votre projet d’achat immobilier que vous allez financer sans elle.

Il comprend donc principalement votre épargne personnelle ou tout argent que vous investirez dans ce projet immobilier : épargne personnelle, héritage ou donation reçue, vente d’un autre bien immobilier, etc.

Cela comprend également tout l’argent que vous vous ferez prêter autrement que par ce prêt immobilier :

- Un prêt à taux zéro

- Un crédit Action Logement (ex. 1% logement)

- Un prêt épargne logement

- Un prêt Paris Logement

- Un prêt relais

- Un emprunt d’un membre de votre famille,

- D’autres prêts aidés

- Etc.

En outre, sachez également pour ceux qui ont la chance d’avoir un plan d’épargne entreprise (PEE) que l’achat d’une résidence principale est un cas de déblocage anticipé. L’argent sur votre PEE peut donc aussi servir d’apport pour l’achat de votre maison ou de votre appartement.

En fonction de vos moyens financiers, vous pouvez financer de 0 à 100 % de votre achat immobilier par votre épargne. Choisir la bonne répartition entre cash et crédit pour son financement se fait en fonction de différents paramètres et critères, nous y reviendrons ci-dessous.

Apport personnel de prêt immobilier

Quels sont les avantages procurés par un apport en immobilier ?

L’organisme auprès duquel vous allez souscrire un prêt immobilier va étudier votre dossier pour mesurer votre solvabilité. C’est-à-dire qu’il va mesurer le risque de problèmes de remboursement qu’il prend en vous prêtant de l’argent.

En fonction de la qualité de votre dossier, la banque vous prêtera une somme plus importante et/ou à un taux plus avantageux. L’apport personnel est l’un des éléments principaux dans la détermination de la qualité de votre dossier d’emprunteur.

En effet, en apportant de l’argent sur votre projet immobilier, vous diminuez le montant à emprunter, vous démontrez que vous êtes capables de vous constituer un capital et d’épargner sur le long terme, etc.

Une banque verra donc d’un bon œil que vous apportez au moins 10 % du montant de votre projet total. On parle généralement du financement des frais de notaire (et d’agence immobilière) qui se font sans recours à un crédit immobilier. Beaucoup de financements sont refusés sans cet apport minimal de 10 %.

Financer son projet par un apport d’au moins 20 à 25 % pourra inciter la banque à baisser le taux de votre crédit immobilier en échange. Vous limitez les risques pour elle, la banque peut donc faire des efforts sur sa marge en contrepartie.

Il peut y avoir plusieurs points ou dizaines de points de base en moins sur votre taux d’intérêt pour un apport personnel important. Cela peut également être un atout majeur pour négocier sur d’autres points de votre dossier d’emprunt : la suppression des frais de remboursement anticipé, la baisse des frais de dossier, etc.

Pour une banque, l’idéal est un apport de 30 % du projet d’acquisition. Plus votre apport personnel est important et plus une banque acceptera un taux d’endettement élevé également. Il sera possible d’aller au-dessus des 33 % traditionnels.

Calcul de la part dans le financement

Par exemple, pour l’achat d’un bien immobilier au prix de 100 000 €, vous pouvez partir du principe qu’avoir un apport d’au moins 10 000 € (10 %) vous permettra d’obtenir sans trop de problèmes un crédit immobilier.

Ces 10 000 € vous permettront en effet de payer les différents frais liés à un achat immobilier en plus du prix d’achat de la maison ou de l’appartement :

- Le montant des frais de notaire.

- Les frais initiaux du financement, notamment les frais de garantie et les frais de dossier.

- Il faudra également dans certains cas payer des frais d’agence immobilière si vous passez par un intermédiaire.

Ainsi, la banque évite de financer ces frais par un crédit immobilier. Elle ne serait pas couverte en cas de revente rapide par la valeur de votre bien immobilier qui n’inclut pas ces frais d’acquisition.

Retrouvez toutes nos calculettes pour votre prêt immobilier.

Choisir la bonne répartition : quel montant d’apport personnel ? De prêt immobilier ?

Comme nous l’avons vu, déposer une demande de crédit immobilier en proposant d’y inclure un apport personnel peut être très avantageux :

- Vous obtiendrez votre prêt immobilier plus facilement

- La banque fera plus d’efforts pour vous proposer un taux d’emprunt plus bas

- Vous diminuez votre besoin d’emprunter. Vous pouvez ainsi limiter le coût de votre crédit en réduisant la durée de l’emprunt ou en baissant les mensualités nécessaires pendant plusieurs années.

Seulement, les taux immobiliers sont très bas actuellement, il n’est peut-être pas judicieux de mettre trop d’apport non plus. Il faut trouver un juste équilibre entre montant d’apport et montant du prêt.

De plus, il est primordial de conserver un minimum d’épargne pour les gérer les imprévus de votre quotidien.

Alors comment déterminer le bon montant d’épargne à apporter à votre projet ?

La réponse va dépendre du type d’achat que vous réalisez. On séparera deux cas :

- L’achat de résidence principale

- L’investissement locatif

En effet, dans le second cas, il faut également prendre en compte que les frais de ce financement peuvent être déductibles de vos loyers dans votre déclaration d’impôt. Ce qui n’est pas le cas pour une résidence principale. Il peut donc y avoir un intérêt supplémentaire à privilégier davantage le crédit immobilier que l’apport pour du locatif.

Nous vous proposons donc 2 articles spécifiques pour répondre à cette question :

- Faut-il utiliser toute son épargne pour financer son achat immobilier ?

- Comment financer l’achat de son investissement locatif : épargne ou crédit ?

Chacun pourra ainsi réfléchir sereinement à cette question en ayant toutes les bonnes informations pour choisir la solution la plus adaptée à votre situation, votre projet et vos objectifs.

Vérifiez ensuite avec ce montant d’apport votre capacité d’emprunt.

Quand et comment débloquer son apport personnel ?

L’argent que vous apportez personnellement ne vous sera demandé par votre notaire qu’au moment de la signature de l’acte authentique et définitif de vente en complément du capital emprunté à votre banque.

Vous avez donc du temps, après la signature d’un compromis de vente pour regrouper votre apport et avoir l’argent disponible quelques jours avant le rendez-vous final chez le notaire.

Néanmoins, le notaire pourra vous demander un apport de réserve au moment de la signature du compromis. Son montant peut aller de 0 à 10 % du montant de votre achat. Il faut donc pouvoir disposer d’une partie de son apport dès que l’on fait une offre d’achat.

Prêt immobilier sans apport : un crédit à 110 % est-ce possible ?

Certaines banques, pour des emprunteurs avec des dossiers très solides, accordent un prêt immobilier sans apport personnel. Il faudra utiliser tous les moyens à votre disposition pour rassurer votre banquier sur les risques pour espérer décrocher un crédit immobilier sans apport.

On parle alors aussi d’un prêt à 110 %. Car le crédit immobilier finance les frais de notaire et de garantie (10 % pour les frais d’achat) en plus du prix d’achat (100 %).

Tout le monde ne peut pas obtenir d’emprunt sans apport. Seuls les meilleurs dossiers ont une chance. Plus vous correspondez à ce profil ci-dessous et plus vous avez des possibilités d’obtenir un crédit à 110 % :

- Avoir de très bons revenus réguliers répartis sur 2 têtes (CDI ou fonctionnaire)

- Avoir un gros patrimoine net en dehors de cet achat immobilier : des assurances-vie, un ou plusieurs biens immobiliers déjà intégralement payés, du patrimoine professionnel. Il peut être bien plus rentable d’emprunter sans apport quand les taux sont très bas et que vos placements actuellement vous rapportent plus que le coût de ce nouvel emprunt.

- Être le plus jeune possible (mais ça on ne choisit pas...). En effet, pour des primo-accédants qui débutent depuis peu dans la vie active, les banques sont prêtes à faire plus d’efforts au niveau du niveau d’apport. D’autant plus qu’elles comprennent plus facilement son absence car ce sont des profils qui n’ont pas eu le temps d’épargner suffisamment.

- Plutôt pour financer un investissement en immobilier locatif. Car des loyers vont vous êtes versés pour compenser cette mensualité et il est plus avantageux fiscalement d’avoir recours à un crédit à 110 % comme indiqué ci-dessus.

Tout est bon pour que votre banque sache que vous aurez les moyens de rembourser votre prêt facilement, même sans apport personnel dans votre montage financier.

Attention, il y a un bémol et pas des moindres quand on fait un prêt immobilier sans apport : cela aura des conséquences négatives sur le taux d’intérêt de votre crédit.

En effet, la banque va vous proposer un taux plus élevé pour un crédit sans apport que pour un avec au moins 10 % d’argent personnel. Vous ne pourrez ainsi pas vous rapprocher des meilleurs taux immobiliers actuels.

Pour aller plus loin :

- Regardez pourquoi vous faire aider par un courtier en crédit immobilier.

- N’oubliez pas de négocier également une meilleure assurance de prêt immobilier.

- Apprenez à emprunter pour un achat immobilier en fonction de votre âge.

- Retrouvez tous nos autres conseils pour votre prêt immobilier et pour votre assurance emprunteur.

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