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Quand s’appliqueront les changements de la loi ALUR ?

Auteur : David LELONG
La loi ALUR est officiellement entrée en vigueur. Cette loi a été promulguée dans le Journal Officiel du 26 mars 2014. De ce fait de nombreuses mesures sont d’ores et déjà applicables depuis le 27 mars 2014, et pas des moindres. En revanche, certaines mesures phares comme l’encadrement des loyers ou la GUL devront faire l’objet de décrets d’application ultérieurs. Retrouvez les dates d’application des différents changements de la loi ALUR aussi bien pour les locataires, les bailleurs que pour les acquéreurs et les vendeurs de biens immobiliers.

Le long parcours pour la mise en application de la loi ALUR

Depuis son entrée dans le gouvernement de François Hollande à la tête du ministère du Logement, Cécile Duflot travaille sur un projet global de mise à jour de la réglementation générale du logement et de l’urbanisme. Après avoir eu un peu plus d’un an pour dresser les grandes lignes de son projet de loi ALUR, Cécile Duflot l’a présenté en Conseil des ministres le 26 juin 2013.

Ce sont ensuite l’Assemblée Générale, le 19 février 2014, puis le Sénat, le 20 février 2014, qui ont adopté définitivement les mesures que contient cette loi ALUR. L’examen du Conseil Constitutionnel le 20 mars a conduit à une promulgation de la loi le 24 mars 2014. Celle-ci a ainsi pu être publiée au Journal Officiel le 26 mars dernier. Il y a eu différents changements apportés par rapport à la proposition initiale de Cécile Duflot comme nous les avons reportés dans notre article sur le vote définitif de la loi ALUR.

Dans son volet définitif, la loi ALUR contient 175 articles. Vous pouvez en retrouver la publication "JORF n°0072 du 26 mars 2014 page 5809". Elle porte le nom officiel de "LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové" et vous pouvez en retrouver le contenu complet sur legifrance.gouv.fr.

L’ANIL (l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) a publié un guide complet de 92 pages pour expliquer chacun de ces changements.

Il convient donc de mettre à jour ses connaissances en droit immobilier que cette loi modifie dans de grandes largeurs.

Quelles sont les mesures qui sont immédiatement applicables ?

Une part importante des dispositions prises par ce texte de loi sont soumises à des décrets et à des arrêtés à venir ultérieurement. Néanmoins, certaines dispositions sont déjà applicables depuis le 27 mars 2014.

D’après PAP.fr, en voici les principales qui concernent aussi bien les locataires que les propriétaires bailleurs ainsi que les professionnels du secteur (agences immobilières, syndics, etc.) :

- Pour le bail de location pour un logement vide, il faudra désormais préciser dans le contrat la surface habitable du logement ainsi que le loyer payé par l’ancien locataire. Le locataire pourra faire valoir une réduction du loyer en cas d’erreur de plus de 5 % sur la surface réelle du bien. Il aura également le pouvoir de compléter à son initiative l’état des lieux d’entrée dans les 10 jours suivants la rédaction de celui-ci.

- La possibilité pour un propriétaire bailleur de réviser le loyer en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) sera limitée dans un délai d’un an. Ceci est un changement majeur car auparavant le bailleur pouvait réclamer jusqu’à 5 ans de hausse rétroactive du loyer comme s’il avait été révisé du maximum légal tous les ans. Profitez de cela et du contexte de baisse des loyers pour négocier une non-augmentation voire une baisse de votre loyer.

- La prescription pour les impayés de loyer et de charges est réduite à 3 ans contre 5 ans auparavant. Si vous êtes un propriétaire bailleur qui connaît des difficultés pour percevoir des loyers ou des charges, ne tardez pas pour réagir.

- Pour une location meublée, le dépôt de garantie sera désormais limité à 2 mois de loyers hors charges. Cela reste à 1 mois pour les locations vides. Dans toutes les situations, ce dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d’un mois si le logement est rendu en bon état ou dans un délai de deux mois s’il y a eu des dégradations qui ont été constatées dans l’état des lieux de sortie. Les pénalités en cas de retard dans ce remboursement s’élèvent à 10 % des sommes dues par mois de retard. Voici la démarche à suivre en cas de problème de remboursement de caution.

- Le préavis de location est réduit à 1 mois contre 3 auparavant pour les locations vides situées dans une grande agglomération où le secteur du logement est tendu. La liste des communes concernées doit encore faire l’objet d’un décret. Pour les autres secteurs géographiques, la liste des situations ouvrants droit à un préavis de location réduit à 1 mois est complétée par les locataires qui bénéficient d’une allocation adulte handicapé ainsi qu’à ceux qui obtiennent un logement social ou à ceux dont l’état de santé justifie un changement de domicile et cela quel que soit leur âge.

- Les locataires âgés bénéficient d’une meilleure protection contre le congé donné par le propriétaire bailleur. Ce dernier devra obligatoirement vous proposer une solution de relogement pour tous les locataires qui perçoivent moins de 1.5 SMIC et qui ont plus de 65 ans (contre 70 ans auparavant).

- Par ailleurs, le propriétaire qui donne congé pour une reprise du logement par lui-même ou un membre de sa famille devra davantage justifier cette situation (nom et adresse du bénéficiaire, preuve du lien de parenté, justificatif du caractère réel et sérieux de la reprise).

- Les biens à vendre qui font partie d’une copropriété doivent contenir dans leurs annonces immobilières des renseignements obligatoires sur ces points : la mention du fait que ce logement est soumis au statut de la copropriété, le nombre de lots, le montant moyen annuel de la quote-part du budget prévisionnel, et si le syndicat fait l’objet de procédures de sauvegarde (cela permet notamment de repérer les copropriétés en difficulté).

- Par ailleurs, les documents que nous vous recommandions de demander avant d’acheter en copropriété vont désormais être obligatoirement annexés au compromis de vente : les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années si le vendeur en dispose, le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées pour le lot au titre des deux exercices comptables précédant la vente, les sommes pouvant rester dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur, ainsi que l’’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs. Le délai de rétractation de 7 jours ne commencera qu’à partir du moment où tous ces documents seront bien annexés au compromis de vente en plus des diagnostics techniques obligatoires.

Attention donc à bien prendre tout cela en compte lors de la rédaction des nouveaux contrats de location et de vente.

D’autres changements devront attendre un décret d’application

Certaines mesures parmi les plus importantes de cette loi ALUR ne sont pas encore applicables. Elles devront toutes faire l’objet d’un décret d’application qui en précisera les détails. Cela concerne notamment :

- Tout ce qui touche à l’encadrement des loyers : les loyers seront plafonnés en fonction d’un loyer médian de référence pour ce type de bien et ce secteur géographique. De plus, l’augmentation de loyers lors du changement de locataire sera beaucoup plus strictement contrôlée qu’auparavant. Attention, seuls les nouveaux contrats de locations seront concernés par cet encadrement des loyers dès que cette mesure sera applicable. Ainsi les baux actuels et ceux reconduits tacitement ne seront pas sujets à ces limitations. Mise à jour le 1er septembre 2014 : finalement les loyers ne seront pas encadrés, sauf à Paris à titre expérimental. Les loyers parisiens sont plafonnés depuis le 1er août 2015.

- La Garantie Universelle des Loyers (GUL) qui a fait l’objet des plus forts rebondissements sera bien gratuite mais elle ne sera pas obligatoire comme cela était prévu initialement. Elle ne sera pas mise en place avant le 1er janvier 2016. Mise à jour le 1er septembre 2014 : finalement la GUL sera recentrée sur les jeunes salariés et les précaires.

- D’ici cet été, des décrets devraient être communiqués pour les modèles officiels de contrats de location vide ou meublée ainsi que d’états des lieux.

Cécile Duflot a quitté le gouvernement en même temps que Jean-Marc Ayrault. C’est désormais Sylvia Pinel qui reprend le poste de ministre du Logement. Ce sera donc elle qui aura la charge de poursuivre et de finaliser les mesures non encore applicables de la loi ALUR.

Pour en savoir (beaucoup) plus sur tous ces changements pour la réglementation pour le logement, retrouvez tous nos conseils et informations sur la location d’appartement.

Pour aller plus loin :

- Prenez connaissance de toutes les modifications pour l’immobilier en 2019.

- Regardez ces 7 cas qui vous permettent de quitter votre location en 1 mois seulement.

- Découvrez les 25 questions à se poser avant d’acheter un bien immobilier.

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