Clause de condition suspensive d’obtention de prêt : tout savoir pour un achat serein

Auteur : David LELONG

Quel que soit votre projet immobilier, l’acquisition d’un bien représente toujours plusieurs étapes afin de finaliser l’achat de votre maison ou de votre appartement. Le financement, quant à lui, s’effectue la plupart du temps par le biais d’un emprunt bancaire dont les démarches rythment vos possibilités, ainsi que l’avancement de votre dossier.

Afin de vous protéger en tant qu’acheteur, une clause de condition suspensive d’obtention de prêt immobilier peut être ajoutée à votre compromis de vente lorsque vous avez trouvé le bien idéal. Cela peut également être indiqué dès l’offre d’achat immobilier comme toutes les autres clauses suspensives. Immobilier Danger vous explique tout de cette clause spécifique et de ses avantages.

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Qu’est-ce qu’une condition suspensive d’obtention de prêt ?

Suite à l’offre présentée au vendeur, et si cette dernière est acceptée, l’acquéreur et le propriétaire établissent un compromis de vente mentionnant les modalités de la vente à venir. C’est au sein de cet accord légal qu’une condition suspensive de prêt est indiquée. Cette dernière permet l’annulation de la promesse de vente dans le cas où les banques vous refuserait votre prêt immobilier.

Si vous avez prévu de financer l’achat de votre bien avec une partie ou la totalité des fonds obtenus grâce à un crédit, votre promesse de vente doit le mentionner et inclure une condition suspensive, conformément à l’article L313-40 du Code de la Consommation, et selon les termes prévus par les articles 1304 à 1304-7 du Code Civil. Il s’agit d’un droit pour l’acquéreur d’ajouter des conditions suspensives à son contrat.

Vous vous engagez ainsi à finaliser la vente, sous réserve d’obtenir les fonds nécessaires à cette dernière. L’acte de vente devient alors définitif au moment de l’acceptation de votre emprunt.

condition de prêt immobilier lors d'un compromis de vente

Pourquoi inclure cette condition suspensive à votre compromis de vente ?

La condition suspensive d’obtention de prêt représente une protection spécifique importante pour le particulier qui souhaite acquérir un logement. Dès lors que votre projet est financé par un organisme bancaire, et si ce dernier vous refuse les fonds souhaités, vous êtes ainsi libérés de toute obligation auprès du vendeur. Le refus de la banque et l’intervention de la clause suspensive annulent la promesse de vente signée.

Vous n’êtes donc plus dans l’obligation de réaliser l’achat du bien. Il vous suffit ensuite de communiquer le refus de la banque au vendeur et de notifier clairement votre volonté de renoncer à la vente. Ce dernier pourra alors se tourner vers de nouveaux potentiels acquéreurs afin de vendre sa maison ou son appartement à un tiers. En respectant le délai imparti par la clause suspensive, vous pouvez également décider de vous tourner vers d’autres organismes afin d’obtenir votre financement sans renoncer à la vente.

Il est important de noter que l’acheteur peut également renoncer à la condition suspensive d’obtention de prêt. Une mention manuscrite de sa part doit alors obligatoirement figurer sur la promesse de vente. Le futur acquéreur y refuse officiellement les garanties de cette clause. À l’inverse, dans le cas où la clause indique un financement à l’aide d’un crédit, l’acheteur est dans l’obligation d’effectuer les démarches nécessaires à la demande de ce prêt.

Quand indiquer une condition suspensive d’obtention de prêt ?

La condition suspensive de prêt est obligatoire dès l’instant où vous souhaitez acheter un logement (résidence principale ou secondaire, bien locatif, etc.) à l’aide d’un crédit immobilier. Notifiée dans le compromis de vente, cette clause permet au notaire de stipuler officiellement que l’acquisition repose sur l’accord du prêt demandé.

Dans le cas d’un refus de l’établissement prêteur, vous ne subissez alors aucune pénalité au moment de l’annulation du compromis de vente après le délai de rétractation légale lors d’un achat, et les éventuelles sommes d’acompte versées au propriétaire doivent vous être restituées dans les meilleurs délais après l’envoi d’une lettre en recommandé de l’acquéreur.

Quelle obligation si vous ne demandez pas de crédit immobilier ?

Si vous disposez des fonds personnels nécessaires à l’acquisition de votre bien immobilier, votre renonciation aux garanties de la condition suspensive d’obtention de prêt doit être clairement exprimée comme nous le mentionnions ci-dessus. Le notaire précise alors sur le compromis de vente que le prix sera réglé sans recours à un crédit et vous informe que vous ne pourrez tirer profit de la loi Scrivener correspondante, y compris si les événements vous imposent finalement la contraction d’un prêt immobilier.

A noter

Vous devez vous demandez s’il faut mettre tout son apport dans un achat immobilier.

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Une protection de l’emprunteur avant tout

Dans le cas où vous oubliez de préciser votre volonté d’emprunt pour réaliser l’achat du bien, mais que vous ne renoncez pas non plus expressément à ce type de financement sur le compromis de vente, la loi Scrivener vous assure les mêmes garanties. En effet, si votre demande de prêt est refusée par la banque, vous pourrez tout de même annuler la vente sans pénalités. Ce cas particulier reste néanmoins rare puisque les notaires et agents immobiliers veillent généralement à la rédaction d’une clause de crédit précise et non équivoque.

Enfin, si un emprunt bancaire ne vous semblait pas nécessaire au moment de la signature du compromis de vente mais que vous êtes aujourd’hui dans l’obligation d’en souscrire un pour votre achat, il est encore possible d’intervenir. Vous pouvez alors demander à ajouter un avenant à la promesse de vente qui vous permettra d’inclure une condition suspensive d’obtention de prêt et de vous protéger.

Quelles informations doivent être mentionnées dans votre clause ?

La condition suspensive d’obtention de prêt doit correspondre précisément au financement souhaité. Ainsi, le montant du capital emprunté, le taux d’intérêt maximal pouvant s’appliquer, ainsi que la durée de votre crédit doivent être notifiés en accord avec votre demande de prêt auprès de la banque. En effet, si vous indiquez dans le compromis de vente un prêt à 150 000€ avec un taux de 2,40% sur une durée de 20 ans, vous devez respecter ces modalités dans votre demande de prêt.

Si la banque vous refuse l’accord d’un crédit de 170 000€, les garanties de la clause ne pourront pas vous protéger et des pénalités pourront vous être imputées au moment de l’annulation de la vente.

Conformément à la Loi Scrivener, si vous souhaitez recourir à plusieurs emprunts pour financer votre projet immobilier, avec un prêt à taux 0% et un prêt classique par exemple, chacun de vos crédits est soumis à la condition suspensive de l’obtention des autres prêts. Le refus d’un seul de ces emprunts vous permet donc de faire jouer la clause suspensive et d’annuler le compromis de vente sans frais. Toutefois, il est important de noter que cette règle ne s’applique que sur les prêts présentant un montant supérieur à 10% du capital total emprunté.

Comment anticiper la durée d’obtention de votre prêt ?

Toute clause suspensive implique un délai de réalisation indispensable. À la rédaction de votre condition suspensive d’obtention de prêt, le délai maximal vous étant accordé pour obtenir votre prêt immobilier doit donc être mentionné précisément. La législation en vigueur précise que cette durée ne peut être inférieure à un mois, à compter de la date de signature du compromis de vente.

Cependant, ce délai est généralement jugé trop court pour vous permettre de présenter vos dossiers auprès des organismes bancaires souhaités et d’obtenir une réponse de leur part. La plupart des compromis de vente comprenant une condition suspensive d’obtention de prêt précise donc un délai compris entre 45 à 60 jours pour l’acheteur. Cela fait partie des délais lors d’un achat immobilier à connaître avant d’obtenir un acte définitif de vente.

Afin de gagner un temps précieux dans ces démarches, nous vous conseillons par ailleurs d’effectuer des simulations précises et de contacter votre banque pour un accord de principe de prêt avant la signature du compromis de vente. Si ces documents n’ont pas de valeur juridique, ils vous permettent néanmoins de faciliter vos démarches. Vous pouvez ensuite faire appel à un courtier pour vous aider à trouver la meilleure proposition de prêt immobilier.

Les autres conditions suspensives

Il existe également d’autres clauses suspensives possibles pour votre contrat de vente :

  • Droit de préemption : la mairie ou le locataire en place dans ce logement peuvent exercer leur possibilité de préemption pour faire annuler la réalisation de cet acte
  • Changement d’usage du bien : si vous prévoyez un changement d’usage, il est indispensable de le notifier en l’ajoutant dans les conditions suspensives
  • Problème de dossier d’urbanisme : vous prémunir en cas de découverte d’une contrainte d’urbanisme telle qu’une servitude comme un droit de passage en cas d’absence d’information à ce sujet avant de signer
  • Refus de permis de construire

Votre notaire est là pour vous donner tous les conseils nécessaires à la rédaction de vos conditions suspensives. Il a une obligation d’information et de conseil auprès du vendeur comme de l’acheteur.

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