Crédit immobilier sur 30 ans : un véritable suicide financier

Taux actuel d’un prêt immobilier sur 30 ans

Actuellement, en ce 1er décembre 2011, les emprunteurs qui présentent les meilleurs dossiers obtiennent un taux de crédit immobilier sur 30 ans d’environ 4.40 %. Pour un dossier moyen, il faut plutôt compter sur un taux d’intérêt proche de 4.80 %. Mise à jour : en moyenne il faut compter avec un taux de crédit de 3.99 % en avril 2024.

Retrouvez la mise à jour de ces taux sur notre page de suivi des meilleurs taux de crédit immobilier actuels.

Nous allons voir pourquoi financer l’achat d’un bien immobilier avec un prêt sur 30 ans représente un véritable suicide financier pour l’emprunteur. Le poids de ce choix sur vos finances est considérable :

• Coût des intérêts du prêt qui explosent,
• De nombreux frais d’assurances en plus,
• Un taux d’intérêt du prêt encore plus élevé,
• etc.

Un surcoût énorme pour très peu de capital emprunté supplémentaire

Étudiez l’impact du taux d’intérêt et de la durée sur le coût de votre emprunt. Vous vous rendrez alors compte que multiplier par deux la durée de remboursement ne fait pas doubler le coût des intérêts mais les faits plus que tripler dans la plupart des cas.

Lorsque votre emprunt est déjà long, ajouter une année de remboursement supplémentaire ne vous permet d’obtenir que très peu d’argent en plus. Et surtout, ce peu d’argent supplémentaire vous est facturé horriblement cher.

Pour que vous vous en rendiez bien compte, voici un tableau comparatif entre un crédit immobilier sur 25 ans et un sur 30 ans avec différentes mensualités (et un taux fixe de 4.50 % dans les deux cas) :

Sur un crédit avec des mensualités de 1 000 € par mois, en empruntant sur 30 ans vous n’obtenez que 17 451 € de plus qu’en empruntant sur 25 ans. Et ces 17 451 € vous coûteront 42 551 € de plus en intérêts !!!

Regardez « combien puis-je emprunter ? » pour calculer plus précisément votre capacité d’emprunt avec les taux actuels et cela pour différentes durées de remboursement.

Dans la réalité, le taux d’intérêt d’un prêt sur 30 ans est supérieur à celui d’un prêt sur 25 ans, donc le coût est encore plus important que dans ce tableau.

Pour finir, vous devez payer cinq années supplémentaires d’assurance de prêt, soit quelques milliers d’euros supplémentaires. Le calcul exact dépend du taux de votre assurance emprunteur et du montant emprunté.

Voir une mise à jour de ce tableau avec des taux beaucoup plus bas ci-dessous.

Très peu de capital remboursé les premières années

Même si vous empruntez sur une longue durée, vous allez peut-être revendre votre logement avant la fin de votre remboursement.

Le problème avec les prêts, c’est que les premières années vous ne remboursez que très peu de capital. Vous ne payez principalement que des intérêts, cela est d’autant plus vrai que la durée de remboursement est importante.

Il vous faudra donc attendre, avec un prêt sur 30 ans, un bon nombre d’années pour que votre achat vous coûte moins cher que la location du même bien.

Lorsque les prix sont très élevés comme en ce moment, vous prenez également un risque important de devoir revendre à perte en cas de vente rapide ou d’être bloqué dans ce logement même s’il ne vous convient plus.

Si vous avez emprunté avec très peu d’apport, dans le cas d’une baisse de la valeur de votre bien, vous risquez de devoir encore de l’argent à votre banque même après avoir vendu (ce qui s’appelle une « negative equity »).

Exemple d’une vente au bout de 5 ans

Par exemple, sur un crédit sur 30 ans à 4.5 % avec des mensualités de 800 €, vous empruntez 157 888 €. Au bout de 5 ans, vous avez payé 34 039.18 € d’intérêts et vous n’avez remboursé que 13 960.22 € de capital.

Autrement dit, sur cet exemple, vous n’aurez même pas couvert les frais de votre achat immobilier (frais de notaire, frais d’hypothèques, frais de dossier du prêt, et éventuellement des frais d’agence + les 5 années de taxe foncière et de frais de copropriété).

Vous avez donc dépensé beaucoup plus que si vous étiez resté en location. Et cela même en supposant que la location hors charges du même bien coûte aussi cher (800 €).

Vous ne serez gagnant dans l’opération que si les prix de l’immobilier ont fortement augmenté entre-temps. Or il y a peu de chances que cela se produise avec un achat immobilier en 2024.

Le raisonnement est le même pour choisir entre une durée de 20 ou 25 ans pour son crédit immobilier, mais l’impact est moins fort pour un passage de 20 à 25 ans que de 25 à 30 ans.

Compter sur l’inflation pour rembourser plus facilement : un risque qui peut coûter cher

Emprunter de l’argent à taux fixe sur une durée aussi longue ne peut être intéressant que dans un cas particulier : le cas d’une forte inflation avec des salaires indexés sur cette inflation.

D’une part, il n’y a pour le moment peu de signe de forte inflation à venir. D’autre part, si l’inflation devait être plus importante dans les années à venir, il y a peu de chances pour que les salaires suivent le rythme de l’inflation.

Dans une économie mondiale où le coût de production est déjà élevé en France, il ne sera pas possible d’augmenter fortement les salaires sans perdre en compétitivité par rapport à d’autres pays. La main-d’œuvre est déjà largement moins chère ailleurs.

Pour en savoir plus sur ce sujet, vous pouvez regarder quelles seraient les conséquences d’une forte inflation sur l’immobilier. Pire encore, on se dirige plutôt vers une déflation.

Les banques limitent de plus en plus les prêts immobiliers sur 30 ans

Comme nous l’avons vu dans notre revue de presse immobilière spéciale « baisse des prix », plusieurs banques commencent à ne plus prêter sur des durées allant jusqu’à 30 ans. Les politiques des banques sur les crédits immobiliers évoluent.

Les banques et les organismes de crédit qui financent encore des achats immobiliers avec des emprunts sur 30 ans ont fortement durci les conditions d’octroi.

Les taux d’intérêt pour des prêts sur 30 ans ont augmenté de manière significative fin 2011 avant de diminuer progressivement jusqu’à fin 2016. Ils ont augmenté un peu en 2017. Ils pourraient augmenter à nouveau en 2024.

Ainsi, obtenir un crédit immobilier sur 30 ans devient très difficile et encore moins intéressant. Les banques se protègent des risques de non remboursement et surtout des conséquences d’une baisse probable des prix de l’immobilier après 2024 dans de nombreux secteurs géographiques.

En faisant cela, elles éviteront également aux emprunteurs de prendre des risques inconsidérés. Ces derniers pourraient avoir des conséquences désastreuses aussi bien pour l’emprunteur que pour la banque.

Mise à jour en 2019 avec des taux beaucoup plus bas

Quand vous regardez l’évolution des taux de prêt immobilier en 2024 et dans les années précédentes vous pouvez vous dire que le contexte a fortement changé. En effet les taux sont beaucoup plus bas que ceux utilisés dans cet exemple qui date de 2013.

Alors reprenons le même tableau comparatif entre un prêt sur 25 ans et un sur 30 ans en fonction du montant de la mensualité dans les deux cas. Actuellement, en août 2019, le taux moyen sur 25 ans est d’environ 1.45 % et celui sur 30 ans de 1.80 %.

La chute des taux de prêt immobilier a donc permis que l’écart entre un montant emprunté sur 25 ans et 30 ans soit plus important, mais le coût de cet argent supplémentaire reste très cher par rapport au reste du financement.

Il faut toujours rajouter à cela 5 années de cotisations d’assurance de prêt immobilier, soit plusieurs centaines à milliers d’euros de coût en plus sur un crédit sur 30 ans au lieu de 25 ans.

À vous de voir si le fort coût supplémentaire en allongeant le prêt à 30 ans vaut le coup en matière de capacité d’achat supplémentaire. Il faut réellement que cette différence sur votre budget permette l’achat d’un bien meilleur appartement ou une plus belle maison qu’avec un emprunt sur 25 ans.

Regardez pourquoi vous ne devez jamais emprunter sur plus de 20 ans.

Économiser plusieurs milliers d’euros en s’informant et en préparant correctement son plan de financement c’est largement possible et à la portée de tous.

Ceux qui l’ont compris ont gagné plusieurs mois de salaire avec un très faible investissement en argent et en temps. VOUS aussi vous pouvez réduire de 20 % le coût du financement de votre achat immobilier : découvrez tous nos conseils pour améliorer votre prêt immobilier. Suivez notamment ces 15 conseils pour obtenir un prêt immobilier au meilleur taux.