Faut-il emprunter sur 20 ou 25 ans pour un crédit immobilier ?

Auteur : David LELONG, passioné d'immobilier et d'éducation financière, fondateur d'Immobilier-danger.com | Date de modification : 9 novembre 2023

Le choix de la durée de son crédit immobilier est primordial. Pourtant, de nombreux emprunteurs n’y prêtent pas suffisamment attention. C’est d’autant plus le cas lorsque les taux de crédit immobilier sont élevés comme actuellement. Augmenter la durée de son prêt permet certes d’emprunter un peu plus d’argent, mais au-delà d’un certain seuil, le coût des intérêts explose.

Alors quel est le juste milieu à trouver ? Faut-il se contenter d’un prêt immobilier sur 20 ans (240 mois) ? Au contraire, est-ce intéressant d’emprunter sur 25 ans (300 mois), la durée maximale actuellement autorisée par le HCSF ? Immobilier Danger vous donne toutes les informations indispensables à bien connaître avant de faire le choix sur sa durée d’emprunt.

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Le choix de la durée de prêt immobilier : impact sur le capital et le coût

Nous avons vu dans notre article sur la durée d’un crédit immobilier pourquoi nous recommandions de fuir les crédits immobiliers sur 30 ans et d’essayer de ne pas dépasser les 20 ans.

Depuis, les autorités ont imposé des conditions plus contraignantes aux banques. Dans la majorité des cas, il ne sera plus possible d’emprunter sur plus de 25 ans (hors exception toujours possible pour chaque banque). Cela fait partie des normes du HCSF pour un crédit immobilier en 2024.

Fini donc le prêt immobilier sur 30 ans. Et c’est une excellente chose, tant cela était un suicide financier. Désormais, la question est plutôt de savoir si vous devez faire un crédit immobilier sur 20 ans ou sur 25 ans (ou sur une option intermédiaire comme nous le verrons ci-dessous).

pret immobilier sur 20 ou 25 ans

Taux de crédit immobilier sur 20 ans et sur 25 ans

Avant de faire une comparaison des avantages et des inconvénients de chaque possibilité sur le nombre d’années de remboursement de votre financement, il est utile de savoir que le taux d’intérêt de votre crédit immobilier ne sera pas le même sur 20 ans que celui sur 25 ans. Plus la durée augmente et plus les taux proposés par les banques augmentent également.

La première contrainte d’emprunter plus longtemps est donc de devoir supporter un taux d’emprunt plus élevé.

Vous pouvez voir le taux immobilier moyen sur 20 ans et 25 ans sur notre baromètre qui est mis à jour régulièrement.

Ceux qui ont les meilleurs dossiers peuvent négocier des taux plus bas. Pour avoir une idée des possibilités par rapport à ces moyennes, retrouvez notre suivi des meilleurs taux immobiliers en mai 2024.

Attention, cela signifie également que certains emprunteurs avec des dossiers plus difficiles doivent conjuguer avec des taux plus élevés que ces moyennes. Mieux vaut tout faire pour soigner son dossier bancaire. Suivez ces 15 conseils pour obtenir un meilleur taux immobilier.

Le taux d’intérêt impacte fortement le coût d’un crédit, surtout sur une durée élevée, comme le montrent les graphiques d’impact de cet autre article. Quand les taux sont élevés, plus la durée augmente et plus le coût des intérêts explose.

Combien on peut emprunter avec un crédit immobilier sur 20 ou 25 ans avec les taux actuels ?

Au moment où nous publions cet article, le taux de prêt immobilier moyen sur 20 ans est d’environ 4.30 % et celui sur 25 ans est de 4.40 %. L’écart est assez faible. Il est parfois plus important selon les politiques tarifaires des banques.

Nous allons voir ci-dessous combien on peut emprunter selon la mensualité du prêt pour chacune des durées et surtout les conséquences sur le coût du crédit rien que sur les intérêts.

Revenus Mensualité Capital sur 20 ans (coût des intérêts) Capital sur 25 ans (coût des intérêts) Gains sur le capital (Surcoût) sur 25 ans
Salaire 1 200 € 400 € 64 318 € (31 680 €) 72 704 € (47 294 €) + 8 386 € (+ 15 614 €)
Salaire 1 300 € 433 € 69 624 € (34 295 €) 78 702 € (51 195 €) + 9 078 € (+ 16 900 €)
Salaire 1 500 € 500 € 80 398 € (39 601 €) 90 880 € (59 117 €) + 10 482 € (+ 19 516 €)
Salaire 1 800 € 600 € 96 477 € (47 522 €) 109 056 € (70 941 €) + 12 579 € (+ 23 419 €)
Salaire 2 000 € 666 € 107 090 € (52 749 €) 121 053 € (78 746 €) + 13 963 € (+ 25 997 €)
Salaire 2 200 € 733 € 117 863 € (58 055 €) 133 231 € (86 668 €) + 15 368 € (+ 28 613 €)
Salaire 2 500 € 833 € 133 943 € (65 976 €) 151 407 € (98 492 €) + 17 464 € (+ 32 516 €)
Salaire 3 000 € 1 000 € 160 796 € (79 203 €) 181 761 € (118 237 €) + 20 965 € (+ 39 034 €)
Salaire 4 000 € 1 333 € 214 341 € (105 577 €) 242 287 € (157 612 €) + 27 946 € (+ 52 035 €)
Salaire 5 000 € 1 666 € 267 886 € (131 952 €) 302 814 € (196 984 €) + 34 928 € (+ 65 032 €)

Dans ce comparatif nous sommes partis sur un taux d’endettement de 33 % pour conserver un peu de marge pour l’assurance emprunteur qui doit être compris dans la limite des 35 % fixée par le HCSF.

Comme vous pouvez le voir, le coût des intérêts devient exponentiel à ces niveaux. Par exemple, pour seulement emprunter 20 965 € de plus (de quoi avoir une plus belle maison ou un plus bel appartement certes) avec des mensualités de 1 000 €, cela vous coûtera 39 034 € de plus en intérêts. De quoi faire réfléchir sérieusement avant de s’engager dans un crédit sur 25 ans.

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Mise en garde : comme vous remboursez plus d’intérêts au début du prêt, même si vous revendez ce bien et soldez ce financement avant son terme initial, il vous coûtera beaucoup plus cher. Il faut bien comprendre comment sont calculés les intérêts de prêt pour évaluer correctement chaque option.

Attention également au prix total de l’assurance emprunteur

Le coût de l’assurance emprunteur que vous devrez souscrire pour assurer votre prêt contre certains risques (décès, perte totale et irréversible d’autonomie, incapacité de travail ou invalidité ou encore perte d’emploi selon les garanties souscrites) et calculer comme cela :

Un taux d’assurance emprunteur annuel est appliqué sur le montant de votre crédit. Cela détermine votre prime d’assurance annuelle. Et vous payez donc cette somme chaque année de votre contrat. Ainsi, vous l’aurez deviné, plus vous empruntez sur de nombreuses années et plus votre assurance de prêt vous coûtera cher.

Raison de plus pour faire attention à limiter votre durée de remboursement et à choisir la meilleure assurance emprunteur selon votre profil. Vous pouvez utiliser gratuitement notre comparateur de devis d’assurance de prêt en ligne.

La différence sur le prix total de l’assurance pour un prêt entre 20 et 25 ans s’élève à 5 années en plus de cotisations. Ce qui représente plusieurs milliers d’euros. Par exemple sur un crédit de 200 000 € avec un taux d’assurance de 0,30 %, cela représente 3 000 € de plus (5 années à 600 €).

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Bon à savoir : dans certains contrats individuels d’assurance de prêt, il y a un taux qui s’applique sur le capital restant dû et non sur le capital initial du crédit. On parle alors d’une assurance emprunteur dégressive ou sur le capital restant dû.

Comment ajuster sa durée au mois près ?

Dans tous les baromètres et tous les contenus sur les sites des banques ou d’immobilier, vous voyez toujours des informations sur des durées types (15 ans, 20 ans, 25 ans). Néanmoins, il n’y a aucune obligation à respecter ces standards. Vous pouvez très bien emprunter sur 245 mois (soit 20 ans et 5 mois) car cela est plus adapté à votre besoin.

Au-delà de 20 ans, tout mois supplémentaire coûte de plus en plus cher. Autant donc limiter au maximum la durée.

Rien que de réduire à 24 ans au lieu de 25 ans. Cela peut faire une grande différence sur le coût total de votre crédit.

Par exemple pour un prêt de 200 000 € à un taux moyen de 4.40 % sur 25 ans, cela nécessite des mensualités de 1 100 € et coûte 130 100 € d’intérêts. Réduire sa durée de prêt d’une année demande d’augmenter sa mensualité à 1 125 €, mais cela réduit les intérêts à 124 200 €. Soit une économie de 5 900 € (auquel on ajoute quelques centaines d’euros d’assurance en moins. Par exemple, 600 € avec un taux d’assurance à 0,30 % comme vu ci-dessus).

Donc si vous pouvez supporter une mensualité de 25 € de plus, cela en vaut largement la peine.

Il faut trouver le juste milieu pour le montant de sa mensualité. Il faut qu’elle soit le plus élevée possible pour rembourser plus vite et limiter les frais. Il faut également qu’elle soit supportable pendant toutes ces années pour vos finances personnelles. Pour vous aider à choisir, consultez ces 10 conseils pour choisir la mensualité de prêt idéale selon votre situation.

Vaut-il mieux emprunter sur 20 ou 25 ans pour un investissement locatif ?

Dans le cadre d’un investissement immobilier pour louer, il y a d’autres éléments qui rentrent en ligne de compte.

Tout d’abord, selon votre stratégie, vous pouvez vouloir un cash-flow positif et cela nécessite donc souvent la durée d’emprunt la plus longue possible malgré les coûts en plus.

Pour ceux qui veulent au contraire prévoir la fin des remboursements à un moment donné (lors du passage à la retraite par exemple), cela peut avoir du sens d’ajuster le nombre d’années du crédit en ce sens.

Il faut également tenir compte du fait que les intérêts du crédit sont déductibles de vos loyers pour les impôts si vous optez pour une déclaration au régime réel. Cela viendra réduire un peu le coût réel à supporter car plus il y a d’intérêts et de frais d’assurance et moins vous paierez d’impôts sur vos loyers.

Pour ceux qui optent pour le régime micro-foncier (location vide) ou micro-bic (location meublée), les frais ne sont pas déductibles car c’est un abattement forfaitaire qui s’applique. On visera alors à optimiser au maximum le coût du financement.

Ainsi selon votre projet et la stratégie choisie, il peut être judicieux d’adapter les conditions de remboursement de son prêt immobilier. Nous en parlons plus en détail dans notre guide de l’investisseur immobilier.

Renseignez-vous également sur la durée d’un prêt pour une résidence secondaire.

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