Demande de crédit : 15 conseils pour obtenir un prêt immobilier au meilleur taux

Auteur : David LELONG

Pour obtenir un crédit immobilier au meilleur taux, il vous faut bien préparer votre dossier et connaître les principaux critères d’octroi avant de faire une demande de prêt immobilier. Voici 15 critères qui vous permettront de vous approcher des meilleurs taux de prêts actuels disponibles sur le marché.

Nous allons voir également quelles sont les démarches à suivre et les documents justificatifs à fournir lors d’une demande de crédit immobilier. Nous verrons qu’il existe différents parcours. Nous reviendrons également sur les réponses possibles à ces demandes et comment comparer judicieusement les offres de crédits immobiliers entre elles afin de choisir la meilleure pour financer votre acquisition de maison, d’appartement ou de terrain.

En suivant nos conseils sur comment faire un prêt immobilier, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour obtenir un crédit avec de bonnes conditions.

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Négocier son prêt immobilier

Avant l’achat d’un appartement ou d’une maison, la plupart des personnes se renseignent sur le taux immobilier actuel pour avoir une réponse à la question « combien puis-je emprunter ?« . Le taux d’intérêt est l’un des éléments les plus importants de votre prêt immobilier. Nous allons donc voir quels sont les critères que retiendra votre banquier pour vous proposer le meilleur taux pour votre crédit immobilier.

Il ne faut pas pour autant négliger les autres éléments de votre crédit et ne vous fier qu’au pourcentage proposé. Il faut voir son prêt dans sa globalité. Nous y reviendrons après cette liste de 15 conseils pour décrocher le meilleur taux possible.

conseils pour négocier un meilleur taux de crédit immobilier

15 atouts pour obtenir le meilleur taux de crédit immobilier

1. Apport personnel

Financez une partie de votre achat avec un apport personnel. Il vous faut au minimum pouvoir payer de vous-même les frais de notaire. La banque ne sera pas la seule à prendre des risques si jamais il y a des problèmes ultérieurs, elle ne financera pas le bien à 100 %. En faisant diminuer le risque pris par votre banquier, il pourra vous proposer un meilleur crédit. Pour ceux qui ne souhaitent pas le faire, vous pouvez voir comment faire un prêt immobilier sans apport.

2. Prêt à taux zéro

Vérifiez si vous avez le droit au prêt à taux zéro. Si vous y êtes éligibles, cela vous permettra d’emprunter gratuitement une partie de la somme d’argent nécessaire. Le prêt à taux zéro est considéré comme de l’apport personnel par votre banque. Attention, ce dispositif est disponible seulement pour un projet de résidence principale. Son montant varie en fonction de votre salaire, du nombre de personnes dans le logement ou encore de la zone géographique. Dans les zones denses, le PTZ est réservé pour un logement neuf alors qu’il l’est pour un logement ancien avec travaux dans les autres endroits.

3. PEL et CEL

Profitez des avantages de votre PEL et/ou de votre CEL en profitant des droits à prêts si les conditions proposées sont intéressantes. Ce sont des produits bancaires précisément prévus pour préparer un achat de logement.

4. Autres prêts aidés

Il existe d’autres prêts aidés qui vous permettent d’obtenir des taux ultra-compétitifs pour une partie de votre prêt. Demandez à votre employeur si vous pouvez bénéficier du prêt 1% logement par exemple. Ces autres prêts subventionnés sont également comptés dans votre apport personnel. Retrouvez plus d’informations sur ces aides à l’acquisition immobilière !

5. Réduire au maximum vos autres crédits

Moins vous avez de crédits en cours et moins vous présentez de risque de non-remboursement. La banque acceptera donc une mensualité plus importante puisque votre taux d’endettement sera plus bas. Ceci vous donnera aussi, en diminuant le risque, un avantage sur le calcul de votre crédit.

6. Limiter votre taux d’endettement

Il est de coutume que les banques ne prêtent pas à plus de 33 % de vos revenus (tolérance jusqu’à 35 % en 2021). C’est-à-dire que la mensualité de votre prêt ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus mensuels. Si votre endettement est inférieur et/ou que vous gardez un « reste à vivre » important, la banque aura une garantie supplémentaire sur votre capacité à faire face en cas de coups durs.

7. Ne pas avoir été à découvert durant les derniers mois

Si vous n’avez pas été à découvert durant les derniers mois avant votre demande de prêt, cela montrera que vous êtes capable de gérer vos finances et d’assumer vos frais. La banque aura plus confiance en votre capacité à rembourser votre crédit si vous démontrez votre aptitude à la gestion de votre argent. Vous présentez ainsi une meilleure garantie bancaire.

8. Surveiller votre capacité actuelle de paiement

Durant les mois précédents vos projets, prouvez à votre banquier que vous êtes capable d’assumer la mensualité que vous allez devoir payer. Si vous êtes locataire, soit votre mensualité est égale ou inférieure à votre loyer et vous prouvez votre paiement régulier du loyer. Soit votre loyer est inférieur au paiement de la mensualité prévue et vous devez montrer que vous êtes capable d’épargner chaque mois la différence « mensualité – loyer ». Pour les propriétaires, remplacez dans ce raisonnement le loyer par votre mensualité de crédit actuelle.

9. Emprunter jeune

Par rapport à la durée de votre crédit et de votre âge lors de la souscription de celui-ci, vous devrez payer vos mensualités jusqu’à un certain âge. Il est préférable de faire en sorte d’avoir fini de rembourser son prêt avant le passage à la retraite. Plus vous êtes jeune et plus vous êtes enclin à travailler encore longtemps. Mais ça, bien évidemment, c’est un critère qu’on ne maitrise pas… Regardez jusqu’à quand peut-on emprunter et les durées obtenues par tranche d’âge.

10. Situation professionnelle stable

La stabilité de votre emploi ou de vos emplois est déterminante. Vous aurez plus de chances que votre sollicitation de prêt soit accepter et d’obtenir un crédit à un meilleur taux en étant fonctionnaire ou en CDI. Il faut attendre d’avoir finit sa période d’essai de CDI pour avoir une réponse favorable d’une banque.

11. Changer de banque

Les banques se livrent une forte concurrence et font beaucoup d’efforts pour attirer de nouveaux clients. Vous aurez donc plus de chances qu’une autre banque vous fasse une meilleure proposition que votre banquier actuel. Sauf si vous êtes considéré comme un excellent client, c’est-à-dire que vous avez de nombreux produits dans votre banque. Dans ce cas, votre banque fera surement un effort pour vous retenir. Regardez comment choisir la meilleure banque pour votre crédit immobilier.

Une nouvelle banque peut vous demander que votre salaire soit versé sur ce nouveau compte bancaire. Tout savoir sur la domiciliation bancaire pour un crédit immobilier.

12. Mettre en concurrence les banques et organismes de crédit

Vous pouvez profiter de cette concurrence justement pour négocier le taux et des meilleures conditions de prêt en confrontant les propositions de différentes organismes de crédit ou établissements bancaires. Vous pouvez le faire simplement en utilisant cette simulation de prêt immobilier qui compare les offres de plus de 100 banques, c’est gratuit et cela ne prend que quelques minutes !

En fonction de votre profil (âge, profession, patrimoine, revenus, etc.) et de votre projet (acquisition dans le neuf ou l’ancien, résidence principale, résidence secondaire ou investissement locatif, région, avec ou sans travaux, etc.) ce ne sera pas la même banque qui pourra vous faire la meilleure proposition globale. A vous de comparer et de négocier.

13. Passer par un courtier immobilier

Le recours à un courtier en crédit immobilier peut vous permettre de faire jouer cette concurrence entre banques. Cet intermédiaire se chargera de négocier pour vous le meilleur contrat de crédit possible. Pensez à bien choisir votre courtier selon les solutions qu’il peut proposer, du degré d’accompagnement et des frais de courtage.

14. Souscrire d’autres produits de la banque

Lors de votre négociation, vous pouvez faire diminuer votre taux en acceptant de souscrire d’autres produits proposés par cette banque (assurances, placements, carte de paiement, etc.). Comparez les assurances et autres produits proposés avec ceux que vous avez actuellement : si l’écart n’est pas très important, il peut être intéressant d’en changer pour conquérir un crédit moins cher. Lors du renouvellement annuel, vous aurez ensuite la possibilité de changer à nouveau si le produit n’est pas si intéressant que cela.

Il faut savoir qu’une banque fait peut de marge sur un prêt immobilier. C’est surtout un excellente moyen pour capter des clients pour une longue durée et pour lui proposer d’autres services plus rentables en complément (assurance emprunteur, assurance-vie, moyens de paiement, crédit consommation, assurance habitation, etc.).

15. Réduire la durée du prêt

Plus la durée d’emprunt est longue et plus le coût de votre crédit immobilier sera élevé. Passé un certain cap, le montant des intérêts augmentent fortement et cela même avec un taux bas. En plus, plus le nombre d’années de remboursement est élevée et plus le taux du prêt augmente. Vous avez donc tout intérêt à limiter au maximum la durée de votre prêt ! Regardez pourquoi il faut fuir les prêts sur 25 ou 30 ans.

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Quelles sont les démarches et les pièces obligatoires pour faire une demande de prêt immobilier ?

Vous souhaitez acheter une maison, un appartement ou un terrain. Vous avez trouvé un bien immobilier qui correspond à vos besoins et à vos envies et vous avez fait une offre ou vous êtes en phase de négociation du prix et la signature d’un compromis de vente est en bonne voie. Or cas rare de paiement cash, il va vous falloir désormais étudier les solutions de financement.

Pour cela le plus simple est de commencer par le faire dans votre banque habituelle. Celle qui gère actuellement vos comptes principaux, sur lesquels vous recevez vos revenus et qui s’occupe de la plupart de vos besoins financiers. Cela vous permettra d’avoir des premiers éléments de comparaison avant de regarder ce que proposent d’autres fournisseurs de crédit. Votre banque est la mieux placée pour traiter votre proje. Elle vous connaît plus ou moins, elle voit l’état de votre compte bancaire, de votre épargne, etc. Cela facilitera donc une première demande de prêt immobilier.

Enfin, vous ne devez pas vous contenter de déposer une demande à votre banque. Les conditions des crédits immobiliers varient fortement d’une banque une autre en fonction des périodes de l’année, des profils d’emprunteurs, de vos besoins, etc. Cela peut valoir le coup (et le coût) de prendre un peu de votre temps pour comparer les contrats des banques pour votre projet et de trouver le meilleur financement possible. Pour éditer une proposition de crédit, votre banque ou la banque contactée dans ce but, vous demandera différentes pièces justificatives pour une demande de prêt immobilier. Préparer toutes ces informations peut vous faire gagner du temps dans vos démarches.

demande de crédit immobilier

Possibilité de faire une demande de prêt immobilier en ligne

Depuis quelques années, les simulations en ligne pour un crédit immobilier se multiplient. Nous avons vu qu’il y a parmi les sociétés de financement des banques en ligne pour un prêt immobilier. C’est par exemple le cas avec Cetelem ou encore avec Boursorama. De plus, la plupart des grandes banques françaises (Crédit Agricole, BNP Paribas, Société Générale, Crédit Mutuel, la Banque Postale, HSBC, LCL, etc.) proposent également de déposer en quelques minutes une demande de prêt immobilier en ligne en faisant une simulation sur leur site. Chacune de ces entreprises traitera ensuite votre dossier à sa manière. Certaines vont tout gérer à distance, d’autres pourront vous proposer de finaliser votre dossier de financement avec un rendez-vous physique dans l’agence bancaire proche de chez vous.

En outre, démarchez vous-même les banques est une possibilité, mais vous pouvez également faire appel à un courtier en crédit, il s’occupera d’étudier avec vous vos besoins en fonction de votre projet et de votre situation personnelle et il pourra étudier parmi les conditions actuelles proposées par les banques, laquelle sera susceptible de vous fournir le meilleur prêt. Vous déléguez ainsi votre recherche du meilleur financement à un professionnel dont c’est le métier. Là encore, déposer une demande de crédit immobilier ne prend que quelques minutes. Un conseiller prendra ensuite contact avec vous pour chercher la meilleure solution possible avec vous.

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La réception d’offre de financement par des banques ou organismes de crédit

Concrètement, dès que vous aurez finalisé votre demande de prêt immobilier, celle-ci sera étudiée en détail par la banque. Elle étudiera votre projet (type d’achat : achat neuf ou ancien, avec ou sans travaux, etc., prix d’achat et frais de notaire voire d’agence immobilière, estimation de la valeur réelle du bien que vous achetez, etc.) et votre situation personnelle et financière (revenus, dépenses, autres prêts, tenu des comptes, etc.). Par rapport à cela, elle décidera :

  • Si oui ou non elle accepte de répondre à votre demande par une offre de prêt immobilier. Pour augmenter votre chance d’être financé et d’obtenir de bonnes conditions pour votre crédit, suivez les 15 conseils pour obtenir un meilleur contrat présenté au début de cette page.
  • Si elle émet une proposition en réponse, elle décidera du taux d’intérêt, de la mensualité et des autres modalités de remboursement en regarde de ce que vous aurez demandé et de ses propres critères. Elle s’engagera ainsi à vous financer si vous l’acceptez à ces conditions. Pour bien comprendre la procédure suivant la réception de cette proposition, consultez nos explications sur l’offre de prêt immobilier. Il y a notamment un délai de quelques jours à respecter avant de pouvoir signer une proposition.
  • Si sa réponse est négative et qu’elle refuse de vous financer, elle n’a aucune obligation de justifier son choix. À vous de trouver des solutions suite à ce refus de crédit immobilier, soit en modifiant ce qui bloque cette banque ou en la convaincant davantage, soit en trouvant une autre source de financement.

Comment bien comparer ces offres de prêt et choisir la meilleure ?

L’élément le plus comparé reste de loin le taux d’intérêt des crédits immobiliers. Néanmoins cela ne fait pas tout. Cela serait une grave erreur de ne comparer que le montant total des intérêts hors frais et assurances.

Tout d’abord, il est préférable de comparer les prêts que vous recevez suite à vos demandes au niveau du taux annuel effectif global (TAEG). C’est pour résumé un taux qui intègre les différents éléments financiers de votre financement (frais de dossier, coût de l’assurance emprunteur si souscrite auprès de la banque qui fait le crédit, frais de garantie, etc.). Cela permet de prendre en compte tous les coûts de votre crédit et donc de comparer l’intégralité des frais et pas seulement le montant total des intérêts de l’emprunt. Nous vous proposons notamment une calculette de TAEG pour un prêt, mais normalement tout contrat de crédit doit contenir cette information très importante.

Ensuite, en dehors des éléments chiffrables d’un contrat de prêt, il reste d’autres conditions à étudier et qui peuvent vous faire choisir un prêt en apparence un peu plus cher qu’un autre :

  • La banque exige-t-elle de domicilier vos revenus chez elle ?
  • Quel montant d’apport personnel choisir d’utiliser ?
  • Avez-vous négocier les indemnités de remboursement anticipé ?
  • En contrepartie d’un bon taux, devez-vous souscrire à d’autres produits de la banque (assurance habitation, assurance automobile, assurance-vie ou autres placements financiers ou boursiers, etc. ) ? Normalement les coûts de ces obligations doivent être intégrés au calcul du TAEG, mais toutes les banques ne respectent pas cette règle.
  • Le prêt est-il modulable ? C’est-à-dire est-ce qu’il est écrit que vous avez des possibilités de moduler vos mensualités à la baisse ou à la hausse selon certaines conditions. C’est régulièrement le cas, mais les modalités ne sont pas les mêmes d’une banque à une autre. Cela permet de réduire les mensualités si financièrement vous n’arrivez plus à suivre (en gardant bien en tête que cela vous reviendra alors plus cher en intérêt et cotisations d’assurance) ou au contraire d’augmenter vos mensualités suite à de meilleures possibilités de remboursement afin de réduire le coût restant de votre prêt.

Retrouvez nos techniques pour réduire le coût de votre crédit immobilier et gérer au mieux votre plan de financement.

Comparaison d’assurance de prêt immobilier

En France, une banque ne vous accordera pas de crédit pour un logement si vous ne souscrivez pas une assurance de prêt immobilier pour vous protéger d’un risque de non-remboursement. Depuis la loi Lagarde, vous n’êtes plus obligé de souscrire votre assurance emprunteur dans la banque où vous avait fait votre souscription de crédit. Vous pouvez utiliser le droit à la délégation d’assurance et ainsi choisir la meilleure offre. Cela peut également se faire en ligne grâce à notre comparateur d’assurance de prêt immobilier. En prenant une assurance spécifique et individualisée, vous avez de fortes chances de faire de belles économies.

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En effet, le coût d’une assurance emprunteur varie fortement, surtout en regard de votre âge, de votre profession et de votre état de santé. Beaucoup d’emprunteurs peuvent gagner plusieurs centaines à milliers d’euros en négociant un meilleur taux d’assurance de prêt immobilier en plus d’un meilleur taux d’intérêt pour leur emprunt. Chaque euro en moins sur votre mensualité compte car au bout de plusieurs années, les euros en moins se multiplient et finissent par représenter de belles sommes d’argent.

Vous aurez le choix entre 2 types de cotisation pour votre assurance emprunteur :

  • sur le capital initial : le montant de votre mensualité sera fixe sur toute la durée de votre prêt pour ce logement
  • sur le capital restant dû : le montant de votre mensualité sera dégressive au fur et à mesure de votre remboursement de crédit

Le coût d’assurance emprunteur ne sera alors pas le même d’un type d’assurance à un autre. Comparez le montant total pour un même capital pour choisir le plus intéressant.

Pour conclure, pour faire un crédit immobilier et mettre toutes les chances d’obtenir un prêt avec de bonnes conditions, mieux vaut bien se renseigner, s’informer et préparer correctement son dossier. Vous trouverez sur Immobilier-danger.com tout ce qu’il vous faut pour préparer votre projet. Nous abordons tous les points d’un crédit en détails (apport, durée, négociation du taux, assurance emprunteur, garantie, éléments à bien regarder, etc.) et nous vous proposons des calculettes de prêt pour vous aider à faire vos calculs et à optimiser votre dossier de financement.

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