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Investir dans l’immobilier est plus rentable à Marseille qu’à Lyon ou à Paris

Auteur : David LELONG

Quelles sont les meilleures villes pour investir dans l’immobilier ? C’est ce que nous avons vu dans notre précédent article sur les rentabilités immobilières des 100 plus grandes villes. Cependant, d’un arrondissement à un autre, les rendements pour un investissement locatif peuvent fortement varier. Découvrez donc quels sont les arrondissements de Paris, Lyon et Marseille où un placement immobilier est le plus lucratif.

Mise à jour : découvrez les rendements locatifs dans 100 grandes villes en 2019.

Pour bien investir dans l’immobilier, repérez les meilleurs quartiers !

Le calcul de la rentabilité locative est l’un des éléments essentiels que vous devez étudier avant d’investir dans l’immobilier. Quand on compare les rendements d’un appartement en 2011 d’une ville à une autre, on se rend compte qu’il existe de fortes différences.

Malgré tout, il est préférable d’investir dans des biens immobiliers qui sont proches de votre lieu d’habitation. Ceci s’explique par différentes raisons :

- C’est plus pratique et moins coûteux : en étant sur place rapidement, vous pourrez plus facilement gérer votre bien en location et cela vous engendrera moins de frais de gestion.

- Vous connaissez mieux votre marché immobilier local : vous serez plus facilement informé des conditions actuelles de votre marché et de son évolution que dans une ville que vous ne connaissez que très peu.

Même à l’intérieur d’une ville, il y a des dizaines de micro-marchés. Votre étude de marché doit donc prendre en compte les spécificités de votre marché local et de chaque quartier ou arrondissement.

Pour les trois plus grandes villes de France (Paris, Marseille et Lyon) nous allons décortiquer les prix et loyers moyens par arrondissement. Cela vous permettra de vous faire une idée plus juste de la rentabilité envisageable dans chacun des arrondissements. Vous verrez que, là encore, il y a de fortes variations.

Rentabilité locative à Paris arrondissement par arrondissement

Nous avons vu que la rentabilité moyenne brute (sans tenir compte des frais de notaire) à Paris en 2011 était de 3.28 % (3.07 % en incluant les frais notariés). C’est très bas ! En effet, même si les loyers sont élevés (22.4 € par m² en moyenne), les prix sont encore plus élevés (8 197 € en moyenne).

Dans plusieurs arrondissements la rentabilité immobilière brute est même inférieure à 3 %. Le meilleur arrondissement pour investir à Paris semble être le 20ème arrondissement avec un rendement moyen de 3.63 % (ce qui est encore très très faible).

Arrondissement Prix au mètre carré Loyer au mètre carré Rentabilité brute Ratio prix / loyer
Paris 1er arrondissement 10 288 € 24.7 € 2.88 % 417
Paris 2ème arrondissement 8 855 € 25.0 € 3.39 % 354
Paris 3ème arrondissement 9 571 € 25.7 € 3.22 % 372
Paris 4ème arrondissement 10 946 € 27.0 € 2.96 % 405
Paris 5ème arrondissement 11 174 € 27.2 € 2.92 % 411
Paris 6ème arrondissement 12 747 € 26.5 € 2.49 % 481
Paris 7ème arrondissement 11 932 € 27.1 € 2.73 % 440
Paris 8ème arrondissement 10 256 € 25.1 € 2.94 % 409
Paris 9ème arrondissement 8 416 € 23.7 € 3.38 % 355
Paris 10ème arrondissement 7 090 € 21.1 € 3.57 % 336
Paris 11ème arrondissement 7 846 € 23.0 € 3.52 % 341
Paris 12ème arrondissement 7 948 € 21.5 € 3.25 % 370
Paris 13ème arrondissement 7 959 € 20.5 € 3.09 % 388
Paris 14ème arrondissement 8 317 € 22.1 € 3.19 % 376
Paris 15ème arrondissement 8 547 € 22.3 € 3.13 % 383
Paris 16ème arrondissement 9 767 € 24.1 € 2.96 % 405
Paris 17ème arrondissement 8 607 € 23.3 € 3.25 % 369
Paris 18ème arrondissement 7 205 € 20.7 € 3.48 % 348
Paris 19ème arrondissement 6 333 € 18.2 € 3.45 % 348
Paris 20ème arrondissement 6 515 € 19.7 € 3.63 % 331

Globalement, on constate que plus les prix s’élèvent et plus la rentabilité diminue. Même si les loyers sont un peu plus chers dans les arrondissements où les prix d’achat sont plus forts. L’augmentation des prix des loyers reste inférieure à celles des prix des appartements. Vous avez donc plus de chances de réaliser un bon investissement, d’un point de vue rentabilité, en privilégiant les quartiers où les prix sont plus abordables.

Dans quel arrondissement de Marseille vaut-il mieux investir ?

À Marseille, la rentabilité moyenne d’un investissement immobilier est plus intéressante qu’à Paris : 5.16 %. Ceci s’explique principalement par des prix d’achat bien plus bas (2 838 €/m²) et cela même si les loyers sont aussi beaucoup moins chers (12.2 € du mètre carré).

Les 3ème, 14ème et 15ème arrondissements atteignent même des rentabilités brutes de plus de 7 % grâce à des prix des appartements inférieurs à 2 000 € le mètre carré.

Arrondissement Prix au mètre carré Loyer au mètre carré Rentabilité brute Ratio prix / loyer
Marseille 1er arrondissement 2 489 € 11.5 € 5.54 % 216
Marseille 2ème arrondissement 2 462 € 11.5 € 5.61 % 214
Marseille 3ème arrondissement 1 712 € 11.3 € 7.92 % 152
Marseille 4ème arrondissement 2 326 € 11.4 € 5.88 % 204
Marseille 5ème arrondissement 2 587 € 13.5 € 6.26 % 192
Marseille 6ème arrondissement 2 646 € 12.6 € 5.71 % 210
Marseille 7ème arrondissement 3 215 € 12.7 € 4.74 % 253
Marseille 8ème arrondissement 3 192 € 13.4 € 5.04 % 238
Marseille 9ème arrondissement 2 718 € 12.4 € 5.47 % 219
Marseille 10ème arrondissement 2 283 € 11.6 € 6.10 % 197
Marseille 11ème arrondissement 2 385 € 12.1 € 6.09 % 197
Marseille 12ème arrondissement 2 590 € 12.1 € 5.61 % 214
Marseille 13ème arrondissement 2 246 € 11.2 € 5.98 % 201
Marseille 14ème arrondissement 1 864 € 12.0 € 7.73 % 155
Marseille 15ème arrondissement 1 752 € 10.9 € 7.47 % 161

Attention : les loyers baissent à Marseille d’après FranceSoir. Les rendements peuvent donc être moins intéressants que ceux affichés dans ce tableau car ils sont calculés avec les loyers moyens observés en 2010.

Le rapport prix / loyer est plus intéressant dans le 8ème arrondissement de Lyon

À Lyon, la rentabilité d’un placement dans la pierre est un peu moins intéressante, en moyenne, qu’à Marseille mais bien plus qu’à Paris. Avec 5.95 % c’est le 8ème arrondissement de Lyon qui décroche la tête du classement. En revanche, le 6ème arrondissement de Lyon est celui où investir dans l’immobilier est le moins rentable.

Arrondissement Prix au mètre carré Loyer au mètre carré Rentabilité brute Ratio prix / loyer
Lyon 1er arrondissement 3 077 € 12.3 € 4.80 % 250
Lyon 2ème arrondissement 3 382 € 13.1 € 4.65 % 258
Lyon 3ème arrondissement 2 936 € 11.5 € 4.70 % 255
Lyon 4ème arrondissement 3 227 € 12.0 € 4.46 % 269
Lyon 5ème arrondissement 2 681 € 11.7 € 5.24 % 229
Lyon 6ème arrondissement 3 498 € 12.3 € 4.22 % 284
Lyon 7ème arrondissement 2 774 € 12.0 € 5.19 % 231
Lyon 8ème arrondissement 2 543 € 12.6 € 5.95 % 202
Lyon 9ème arrondissement 2 452 € 12.0 € 5.87 % 204

Chaque investissement doit être étudié séparément

Comme vous avez pu le constater, les moyennes des rentabilités sur une ville peuvent cacher de fortes disparités entre les arrondissements. C’est également vrai d’un appartement à un autre, d’un immeuble à un autre, etc. Vous devez donc systématiquement étudier le rendement du bien repéré avant de décider d’investir dedans.

Même s’ils sont beaucoup plus rares et donc difficiles à trouver, des appartements avec de bons rendements peuvent encore se trouver sur Paris, Lyon, Marseille ou n’importe quelle ville de France. Vous devez surtout éviter les 60 villes classées à risques pour de l’immobilier locatif.

En vous fixant une limite basse à ne pas dépasser au niveau de la rentabilité vous vous assurez de ne pas investir pour de mauvaises raisons (espoir de fortes plus values alors que rien n’est garanti à ce sujet, attrait par une carotte fiscale qui masque un mauvais placement, etc.).

Mise à jour : les baisses de prix observées entre 2012 et 2015 permettent d’améliorer un peu les taux de rentabilité, mais on reste malgré tout très loin des niveaux d’il y a plus de 10 ans.

Pour aller plus loin :

- Retrouvez les rentabilités d’un achat immobilier dans les 100 plus grandes villes de France.

- Découvrez comment calculer la rentabilité de votre appartement.

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