Quelles sont les meilleures villes pour investir dans l’immobilier ? C’est ce que nous avons vu dans notre précédent article sur les rentabilités immobilières des 100 plus grandes villes. Cependant, d’un arrondissement à un autre, les rendements pour un investissement locatif peuvent fortement varier. Découvrez donc quels sont les arrondissements de Paris, Lyon et Marseille où un placement immobilier est le plus lucratif.

Mise à jour : découvrez les rendements locatifs dans 100 grandes villes en 2019.

Pour bien investir dans l’immobilier, repérez les meilleurs quartiers !

Le calcul de la rentabilité locative est l’un des éléments essentiels que vous devez étudier avant d’investir dans l’immobilier. Quand on compare les rendements d’un appartement en 2011 d’une ville à une autre, on se rend compte qu’il existe de fortes différences.

Malgré tout, il est préférable d’investir dans des biens immobiliers qui sont proches de votre lieu d’habitation. Ceci s’explique par différentes raisons :

- C’est plus pratique et moins coûteux : en étant sur place rapidement, vous pourrez plus facilement gérer votre bien en location et cela vous engendrera moins de frais de gestion.

- Vous connaissez mieux votre marché immobilier local : vous serez plus facilement informé des conditions actuelles de votre marché et de son évolution que dans une ville que vous ne connaissez que très peu.

Même à l’intérieur d’une ville, il y a des dizaines de micro-marchés. Votre étude de marché doit donc prendre en compte les spécificités de votre marché local et de chaque quartier ou arrondissement.

Pour les trois plus grandes villes de France (Paris, Marseille et Lyon) nous allons décortiquer les prix et loyers moyens par arrondissement. Cela vous permettra de vous faire une idée plus juste de la rentabilité envisageable dans chacun des arrondissements. Vous verrez que, là encore, il y a de fortes variations.

investir à Paris, Lyon ou Marseille

Rentabilité locative à Paris arrondissement par arrondissement

Nous avons vu que la rentabilité moyenne brute (sans tenir compte des frais de notaire) à Paris en 2011 était de 3.28 % (3.07 % en incluant les frais notariés). C’est très bas ! En effet, même si les loyers sont élevés (22.4 € par m² en moyenne), les prix sont encore plus élevés (8 197 € en moyenne).

Dans plusieurs arrondissements la rentabilité immobilière brute est même inférieure à 3 %. Le meilleur arrondissement pour investir à Paris semble être le 20ème arrondissement avec un rendement moyen de 3.63 % (ce qui est encore très très faible).

ArrondissementPrix au mètre carréLoyer au mètre carréRentabilité bruteRatio prix / loyer
Paris 1er arrondissement10 288 €24.7 €2.88 %417
Paris 2ème arrondissement8 855 €25.0 €3.39 %354
Paris 3ème arrondissement9 571 €25.7 €3.22 %372
Paris 4ème arrondissement10 946 €27.0 €2.96 %405
Paris 5ème arrondissement11 174 €27.2 €2.92 %411
Paris 6ème arrondissement12 747 €26.5 €2.49 %481
Paris 7ème arrondissement11 932 €27.1 €2.73 %440
Paris 8ème arrondissement10 256 €25.1 €2.94 %409
Paris 9ème arrondissement8 416 €23.7 €3.38 %355
Paris 10ème arrondissement7 090 €21.1 €3.57 %336
Paris 11ème arrondissement7 846 €23.0 €3.52 %341
Paris 12ème arrondissement7 948 €21.5 €3.25 %370
Paris 13ème arrondissement7 959 €20.5 €3.09 %388
Paris 14ème arrondissement8 317 €22.1 €3.19 %376
Paris 15ème arrondissement8 547 €22.3 €3.13 %383
Paris 16ème arrondissement9 767 €24.1 €2.96 %405
Paris 17ème arrondissement8 607 €23.3 €3.25 %369
Paris 18ème arrondissement7 205 €20.7 €3.48 %348
Paris 19ème arrondissement6 333 €18.2 €3.45 %348
Paris 20ème arrondissement6 515 €19.7 €3.63 %331

Globalement, on constate que plus les prix s’élèvent et plus la rentabilité diminue. Même si les loyers sont un peu plus chers dans les arrondissements où les prix d’achat sont plus forts. L’augmentation des prix des loyers reste inférieure à celles des prix des appartements. Vous avez donc plus de chances de réaliser un bon investissement, d’un point de vue rentabilité, en privilégiant les quartiers où les prix sont plus abordables.

Dans quel arrondissement de Marseille vaut-il mieux investir ?

À Marseille, la rentabilité moyenne d’un investissement immobilier est plus intéressante qu’à Paris : 5.16 %. Ceci s’explique principalement par des prix d’achat bien plus bas (2 838 €/m²) et cela même si les loyers sont aussi beaucoup moins chers (12.2 € du mètre carré).

Les 3ème, 14ème et 15ème arrondissements atteignent même des rentabilités brutes de plus de 7 % grâce à des prix des appartements inférieurs à 2 000 € le mètre carré.

ArrondissementPrix au mètre carréLoyer au mètre carréRentabilité bruteRatio prix / loyer
Marseille 1er arrondissement2 489 €11.5 €5.54 %216
Marseille 2ème arrondissement2 462 €11.5 €5.61 %214
Marseille 3ème arrondissement1 712 €11.3 €7.92 %152
Marseille 4ème arrondissement2 326 €11.4 €5.88 %204
Marseille 5ème arrondissement2 587 €13.5 €6.26 %192
Marseille 6ème arrondissement2 646 €12.6 €5.71 %210
Marseille 7ème arrondissement3 215 €12.7 €4.74 %253
Marseille 8ème arrondissement3 192 €13.4 €5.04 %238
Marseille 9ème arrondissement2 718 €12.4 €5.47 %219
Marseille 10ème arrondissement2 283 €11.6 €6.10 %197
Marseille 11ème arrondissement2 385 €12.1 €6.09 %197
Marseille 12ème arrondissement2 590 €12.1 €5.61 %214
Marseille 13ème arrondissement2 246 €11.2 €5.98 %201
Marseille 14ème arrondissement1 864 €12.0 €7.73 %155
Marseille 15ème arrondissement1 752 €10.9 €7.47 %161

Attention : les loyers baissent à Marseille d’après FranceSoir. Les rendements peuvent donc être moins intéressants que ceux affichés dans ce tableau car ils sont calculés avec les loyers moyens observés en 2010.

Le rapport prix / loyer est plus intéressant dans le 8ème arrondissement de Lyon

À Lyon, la rentabilité d’un placement dans la pierre est un peu moins intéressante, en moyenne, qu’à Marseille mais bien plus qu’à Paris. Avec 5.95 % c’est le 8ème arrondissement de Lyon qui décroche la tête du classement. En revanche, le 6ème arrondissement de Lyon est celui où investir dans l’immobilier est le moins rentable.

ArrondissementPrix au mètre carréLoyer au mètre carréRentabilité bruteRatio prix / loyer
Lyon 1er arrondissement3 077 €12.3 €4.80 %250
Lyon 2ème arrondissement3 382 €13.1 €4.65 %258
Lyon 3ème arrondissement2 936 €11.5 €4.70 %255
Lyon 4ème arrondissement3 227 €12.0 €4.46 %269
Lyon 5ème arrondissement2 681 €11.7 €5.24 %229
Lyon 6ème arrondissement3 498 €12.3 €4.22 %284
Lyon 7ème arrondissement2 774 €12.0 €5.19 %231
Lyon 8ème arrondissement2 543 €12.6 €5.95 %202
Lyon 9ème arrondissement2 452 €12.0 €5.87 %204

Chaque investissement doit être étudié séparément

Comme vous avez pu le constater, les moyennes des rentabilités sur une ville peuvent cacher de fortes disparités entre les arrondissements. C’est également vrai d’un appartement à un autre, d’un immeuble à un autre, etc. Vous devez donc systématiquement étudier le rendement du bien repéré avant de décider d’investir dedans.

Même s’ils sont beaucoup plus rares et donc difficiles à trouver, des appartements avec de bons rendements peuvent encore se trouver sur Paris, Lyon, Marseille ou n’importe quelle ville de France. Vous devez surtout éviter les 60 villes classées à risques pour de l’immobilier locatif.

En vous fixant une limite basse à ne pas dépasser au niveau de la rentabilité vous vous assurez de ne pas investir pour de mauvaises raisons (espoir de fortes plus values alors que rien n’est garanti à ce sujet, attrait par une carotte fiscale qui masque un mauvais placement, etc.).

Mise à jour : les baisses de prix observées entre 2012 et 2015 permettent d’améliorer un peu les taux de rentabilité, mais on reste malgré tout très loin des niveaux d’il y a plus de 10 ans.

Retrouvez les rentabilités d’un achat immobilier dans les 100 plus grandes villes de France.