Loi Pinel : quelle rentabilité ?

Auteur : David LELONG

En France, il existe différents dispositifs d’incitation à l’investissement locatif, parmi lesquels on retrouve notamment la Loi Pinel. Connue comme le prolongement de la loi Duflot, elle promeut l’achat de biens immobiliers neufs dans les régions dites tendues, où l’offre est inférieure à la demande.

L’immobilier étant l’un des secteurs d’investissement favoris des Français, le dispositif Pinel permet ainsi de soutenir et encourager la construction dans les zones concernées. Chaque dispositif offre des avantages différents qui méritent d’être étudiés avant de procéder à un investissement locatif. Si elle met en avant une réduction fiscale majeure, il est essentiel de procéder à un calcul de rentabilité de la Loi Pinel afin d’en comprendre les bénéfices.

SIMULATION LOI PINEL >>

Qu’est-ce que la Loi Pinel

Applicable sur un investissement locatif ayant été réalisé à partir de 2014, la Loi Pinel est une continuité de la Loi Duflot, à laquelle se sont greffées certaines nouvelles modalités. En effet, celle-ci est considérée comme un prolongement puisque Duflot s’appliquait aux investissements réalisés entre janvier 2013 et août 2014. Aujourd’hui, ce dispositif est étendu jusqu’à l’année 2022, mais se verra peut-être maintenu pendant deux années supplémentaires, avec un taux de défiscalisation progressif.

En résumé, la Loi Pinel est un dispositif proposant un avantage fiscal aux contribuables désirant réaliser un investissement immobilier et devenir propriétaires. Sous la forme d’une réduction d’impôt, elle encourage la construction immobilière dans les zones tendues de France, où les offres de location sont manquantes. Nous définirons ci-dessous les zones éligibles à l’avantage fiscal proposé par cette loi.

Afin de prétendre aux bénéfices de ce dispositif, il est essentiel que certaines conditions soient réunies. Nous verrons que celles-ci jouent un rôle décisif dans sa rentabilité. Avant toute chose, encourageant la construction de biens immobiliers neufs, elle ne s’applique pas aux logements anciens mais uniquement aux biens neufs vendus sous le régime de la TVA immobilière à 20%. Parmi les types d’acquisitions éligibles à la Loi Pinel et ainsi à la réduction d’impôt, nous retrouvons :

  • Les logements neufs
  • Les logements sur le point d’être achevés
  • Les logements que vous faites construire
  • Les logements anciens faisant l’objet de travaux de rénovation (sous certaines conditions)
  • Les logements faisant l’objet de travaux de réhabilitation
  • Les locaux transformés en logement d’habitation

D’autres critères sont également appliqués d’un point de vue financier, sur différents niveaux. Tout d’abord, le montant de l’investissement immobilier n’est pas libre et se voit ainsi limité : plafonné à 300 000 euros, il sera alors intéressant de faire une étude comparative du prix au mètre carré selon la localisation. De plus, d’autres plafonds sont également imposés quant aux ressources des locataires du bien en question. En effet, les revenus de ces derniers ne doivent pas dépasser un certain montant. À noter que ce plafond varie en fonction de deux critères : la composition du foyer ainsi que la zone à laquelle appartient la région où se trouve le bien. Par ailleurs, ce critère géographique a également un impact sur le plafond des loyers imposé aux propriétaires souhaitant bénéficier de l’avantage Pinel. S’il doit généralement être inférieur de 10 à 20% par rapport au marché libre des loyers, ce pourcentage pourra varier en fonction de la zone géographique.

Comme mentionné auparavant, afin d’être éligible à la défiscalisation Pinel, il est indispensable que les biens immobiliers neufs en question soient achetés dans certaines zones précises de France. Ces dernières sont distinguées en trois catégories particulières :

  • Zone Pinel A : Île-de-France ; Côte d’Azur ; partie française de l’agglomération de Genève
  • Zone Pinel A bis : Ville de Paris ainsi que 29 communes environnantes
  • Zone Pinel B1: Métropoles de plus de 250.000 habitants ; Grande couronne parisienne ainsi que les départements d’Outre-Mer.

Si ces trois zones géographiques distinctes vous permettent, en tant qu’acheteur d’un ou plusieurs biens immobiliers, de bénéficier de l’avantage fiscal proposé par le dispositif Pinel, il est à noter qu’elles ne disposent pas des mêmes plafonds et conditions imposés. Afin de profiter pleinement de la rentabilité Pinel, il est donc recommandé de prendre en compte le marché des loyers de chaque zone. Retrouvez toutes les informations sur les zones Pinel.

Loi Pinel, calcul de rentabilité

Si la Loi Pinel semble proposer des avantages conséquents d’un point de vue fiscal, il est indispensable de considérer tous les aspects qu’implique cette dernière. Afin que celle-ci offre un rendement intéressant, chaque critère doit être pris en compte. Avant toute chose, nous remarquons que le pourcentage de réduction d’impôt se voit impacté selon la durée de location. De manière logique, un bien proposé à la location pour une durée de 6 ans n’offrira pas les mêmes avantages qu’une location sur une durée de 12 ans. Ainsi, l’avantage fiscal sera proportionnel à la durée de location : plus la période est longue, plus intéressante sera la réduction, l’objectif étant de répondre à la demande croissante.

De plus, le calcul de rentabilité de l’investissement locatif Pinel dépend également du plafond de loyers imposé. Afin de calculer ce dernier, il est indispensable de prendre en compte la localisation du bien ainsi que sa surface ; ces derniers pouvant en effet grandement impacter le rendement d’un bien. Tout d’abord, une étude comparative approfondie du marché devra être réalisée afin d’établir un loyer adapté à votre bien immobilier ainsi qu’aux conditions de plafonnement Pinel. En effet, il est à noter qu’un loyer sous Pinel doit obligatoirement être inférieur à ceux du marché. Cependant, cela peut également représenter un avantage puisqu’il augmente le nombre de chances de trouver un locataire. De plus, cette différence est généralement compensée par l’avantage fiscal du dispositif. Selon les régions, le marché du loyer est variable, rendant des zones plus rentables que d’autres. Afin de déterminer un prix à la fois rentable et adapté, il faut donc calculer en fonction du marché et du coefficient multiplicateur appliqué selon la surface du bien.

De cette manière, avant tout investissement, il est essentiel de prendre en compte les différents facteurs, en particulier le prix du marché actuel mais également des critères secondaires tels que la dynamique du quartier, le réseau des transports, etc.

Lorsque tous les critères ne sont pas pleinement considérés pour un achat réfléchi, le dispositif Pinel peut en réalité ne pas être rentable, en particulier lorsque l’on prend en compte les risques et contraintes liés à la gestion de l’immobilier locatif. Il peut, de la même manière, apporter de nombreux avantages au propriétaire qui aura su faire un investissement rentable.

De manière à faciliter vos démarches et votre anticipation dans l’achat de biens immobiliers éligibles à ce dispositif, retrouvez de nombreux simulateurs en ligne qui vous apporteront des estimations venant éclaircir vos calculs de rentabilité Loi Pinel.

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Loi Pinel, la rentabilité est-elle intéressante ?

Afin d’encourager le contribuable à investir dans l’immobilier neuf de manière à être en mesure de répondre à la demande croissante, le gouvernement propose des dispositifs comme la Loi Pinel, offrant un avantage fiscal. Ainsi, avant de procéder à un tel achat, il est essentiel de se demander si la rentabilité de ce dernier est réellement intéressante pour un investisseur.

Vous trouverez en effet que ce dispositif vous propose une réduction s’élevant jusqu’à 63 000 euros. Cependant, il est nécessaire de comprendre sous quelles conditions. En effet, le montant de la réduction fiscale dépendra en réalité du prix d’achat ainsi que de la période de location choisie. Contrairement à la Loi Duflot qui n’en proposait qu’un, la Loi Pinel met en place trois modèles que voici :

  • 12% pour une durée de location de 6 ans
  • 18% pour une durée de location de 9 ans
  • 21% pour une durée de location de 12 ans

Ainsi, il est possible de déduire 63 000 euros, à condition qu’il s’agisse d’un bien acheté à 300 000 euros et sur une période de 12 ans, grâce aux 21% de réduction. Ainsi, afin de calculer la rentabilité locative d’un bien, il faut donc prendre en compte l’intégralité des critères.

Comment bien investir dans un Pinel ?

Dans le cadre de la Loi Pinel, la localisation ainsi que les plafonds imposés jouent un rôle important dans votre taux rentabilité. Prendre en compte chaque critère est essentiel pour un investissement rentable.

Un investissement locatif peut être rentable de différentes manières et proposer alors divers avantages tels qu’une réduction importante d’impôt, mais pas que. In fine, cela permet au contribuable de devenir propriétaire, en se construisant un patrimoine dont l’utilisation devient libre à la fin de la période de location. Il peut alors faire de ce bien sa résidence principale, continuer sa location pour des revenus complémentaires ou alors le revendre. Une plus value comparée au prix d’achat est ainsi possible, si l’acheteur a considéré l’intégralité des critères au moment de faire son investissement.

Si elle est considérée comme le prolongement de la Loi Duflot, la Loi Pinel se distingue de celle-ci sur certains points clés tels que les durées de location ainsi que la possibilité de louer le bien à un membre de la famille (hors foyer fiscal). Cependant, si la Loi Pinel est connue pour présenter des avantages fiscaux considérables, il est tout de même essentiel que l’investissement immobilier corresponde à certains critères qui impacteront ultérieurement son réel rendement.

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