La rentabilité d’un bien immobilier locatif dans 100 grandes villes françaises

Auteur : David LELONG

Pour savoir si un investissement immobilier est intéressant, il est primordial de calculer sa rentabilité locative en fonction de son prix et du loyer payé par les locataires. Cela permet de savoir s’il est judicieux d’acheter un appartement pour le louer ou de calculer s’il est rentable de conserver un placement immobilier actuel à la vue de ses performances.

Les prix et les loyers varient fortement d’une ville française à une autre, les rendements potentiels sont donc très différents d’un endroit à un autre. Pour savoir dans quelle ville investir dans un logement avec le plus de chances d’obtenir une bonne rentabilité, voici un point sur les rendements locatifs bruts en 2019 de 100 grandes villes françaises.

 

Rappel de la définition de la rentabilité pour de l’immobilier locatif

Pour comparer l’intérêt de différents placements pour votre épargne, il faut avoir un indicateur similaire. On utilise dans la plupart des cas le taux de rentabilité net annuel du placement, c’est-à-dire combien d’argent ce placement rapporte sur une année par rapport à l’argent investi et cela après déduction des différents frais, taxes et impôts.

Le cas le plus simple est celui du livret A. Comme c’est un placement non imposable, son taux d’intérêt brut vous donne directement son taux de rentabilité net annuel. Actuellement il est de 0.75 %.

Pour des livrets ou autres placements à terme soumis à la fiscalité, il faudra déduire du taux d’intérêt brut annoncé les prélèvements sociaux (CSG/CRDS) de 17.2 % et les impôts sur les revenus perçus qui dépendront de votre tranche marginale d’imposition (TMI). Pour un ménage qui a une TMI de 14 %, il faudra donc déduire 31.2 % des revenus générés par ce placement pour calculer la rentabilité. Cela monte à 47.2 % pour ceux avec une TMI de 30 %, puis à 58.2 % pour ceux avec une TMI de 41 %, etc.

Dans le cas d’un placement dans un bien immobilier loué, ce sont tous les loyers hors charges perçus qui vont générer des revenus. En comparant le total de ces loyers bruts au prix d’achat (ou à la valeur actuelle du logement), vous obtiendrez un taux de rentabilité locative brute.

Par rapport à ce rendement brut, vous devrez déduire toutes les charges supportées pour ce logement (de gestion, de financement, d’assurances, etc.) et ensuite déduire les impôts et les prélèvements sociaux sur ces revenus locatifs nets. Vous trouverez tous les détails dans notre article sur le calcul de la rentabilité locative d’un bien immobilier.

Attention, en immobilier, la rentabilité nette est beaucoup plus basse que la rentabilité brute. Vous ne pouvez donc pas comparer avec un placement financier classique sur la base d’un taux brut. Il n’y a pas que l’impôt sur les revenus et les prélèvements sociaux à décompter, il y a également toutes les charges de l’investisseur…

En fonction du montage de votre investissement, de votre niveau d’imposition, etc. il n’est pas rare qu’un taux brut de 6 % se transforme en un taux net de moins de 2 %…

Rentabilité locative en France

La liste des rendements pour chaque grande ville ainsi que le ratio prix/loyer

Comme nous l’avions fait en 2011, voici pour chaque grande ville française des informations sur le rendement brut et le ratio prix/loyer à partir du prix et du loyer du m² d’après les derniers chiffres connus en 2019. L’ancien tableau de 2015 a été mis à jour avec des chiffres plus récents, on peut voir qu’en 4 ans, la forte baisse des taux à tirer les prix vers le haut, mais que les loyers n’ont pas forcément suivi au même rythme. Du coup, la rentabilité locative moyenne est souvent moins bonne qu’il y a 4 ans :

VillePrix au mètre carréLoyer au mètre carréRentabilité bruteRatio prix / loyer
Paris9 610 €26.2 €3,04%367
Marseille2 300 €12,8 €6.21%180
Lyon3 990 €13,3 €3.72%300
Toulouse2 680 €12,8 €5,33%209
Nice3 680 €16.4 €4,97%224
Nantes2 950 €12,3 €4.65%240
Strasbourg2 560 €12,5 €5,45%205
Montpellier2 630 €14,0 €5,94%188
Bordeaux4 170 €13.6 €3.64%307
Lille3 180 €13,7 €4.81%232
Rennes2 690 €12,4 €5,15%217
Reims1 980 €12,1 €6,82%164
Le Havre1 690 €11,5 €7,60%147
Saint-Étienne870 €8.0 €10.26%109
Toulon2 140 €11.5 €6.00%186
Grenoble2 100 €12,4 €6,59%169
Dijon1 970 €11,7 €6,63%168
Angers2 000 €10,7 €5.97%187
Le Mans1 290 €9,7 €8.39%133
Aix-en-Provence3 810 €16,4 €4.80%232
Brest1 240 €8,8 €7.92%141
Villeurbanne2 980 €12,7 €4.76%235
Nîmes1 580 €10,5 €7.42%150
Limoges1 190 €9.3 €8,72%128
Clermont-Ferrand1 680 €10,4 €6,91%162
Tours2 260 €12.2 €6.03%185
Amiens2 100 €12.2 €6,49%172
Metz1 840 €10,5 €6,37%175
Besançon1 630 €10.1 €6,92%161
Perpignan1 060 €9,7 €10.22%109
Orléans1 870 €11,6 €6.92%161
Boulogne-Billancourt8 100 €23.8 €3,28%340
Mulhouse1 070 €9,3 €9.70%115
Caen1 950 €12.1 €6.93%161
Rouen2 330 €11.7 €5.61%199
Nancy1 800 €10.9 €6,76%165
Saint-Denis3 430 €15,2 €4.95%226
Argenteuil2 710 €15.9 €6.55%170
Montreuil5 300 €19.2 €4.04%276
Roubaix1 510 €13.7 €10,13%110
Tourcoing1 390 €10.9 €8.75%128
Avignon1 910 €11,7 €6,84%163
Nanterre4 710 €19.3 €4.57%244
Créteil3 290 €15.7 €5,33%210
Poitiers1 570 €11.4 €8.10%138
Versailles6 070 €20.5 €3.77%296
Courbevoie6 400 €22,2 €3.87%288
Vitry-sur-Seine3 480 €14,0 €4.49%249
Pau1 390 €10,3 €8.27%135
Colombes4 320 €18.7 €4,83%231
Aulnay-sous-Bois2 740 €17.8 €7.25%154
Asnières-sur-Seine5 880 €20.3 €3,85%290
Rueil-Malmaison5 280 €19.5 €4,12%271
Antibes4 050 €15,8 €4,35%256
La Rochelle3 660 €14.5 €4,42%252
Saint-Maur-des-Fossés4 280 €19.2 €5.01%223
Champigny-sur-Marne3 150 €14,8 €5,24%213
Calais1 410 €8.6 €6,81%164
Aubervilliers3 210 €17.2 €5,98%187
Cannes4 540 €15.7 €3,86%289
Béziers1 000 €8.9 €9.93%112
Bourges1 130 €9.8 €9.68%115
Dunkerque1 550 €11.0 €7.92%141
Saint-Nazaire1 890 €9,9 €5.85%191
Colmar1 850 €10.0 €6,03%185
Drancy2 610 €16,6 €7,10%157
Mérignac2 820 €10,6 €4.20%266
Valence1 520 €9,3 €6.83%163
Quimper1 380 €8,9 €7.20%155
Issy-les-Moulineaux7 150 €22.8 €3,56%314
Noisy-le-Grand3 520 €16,5 €5,23%213
Levallois-Perret8 670 €24.4 €3,14%355
Villeneuve-d’Ascq1 910 €11.9 €6.95%161
Troyes1 260 €9.9 €8,77%127
Antony4 580 €19,6 €4,78%234
Neuilly-sur-Seine9 630 €26.6 €3.08%362
La Seyne-sur-Mer2 570 €11,6 €5,04%222
Sarcelles1 830 €13.5 €8.23%136
Clichy6 110 €21.4 €3.91%286
Lorient1 490 €9.8 €7.34%152
Niort1 270 €8,8 €7,73%144
Pessac2 840 €13.6 €5,35%209
Vénissieux2 010 €10,4 €5.78%193
Saint-Quentin970 €8.3 €9.55%117
Chambéry2 260 €12.1 €5,98%187
Ivry-sur-Seine4 500 €17,0 €4,22%265
Cergy2 690 €16.4 €6.81%164
Montauban1 320 €8,4 €7.10%157
Hyères2 940 €12.6 €4,78%233
Beauvais1 410 €10.3 €8.15%137
Cholet1 240 €9,7 €8.73%128
Bondy2 600 €16.3 €7.00%160
Villejuif4 430 €17.8 €4.49%249
Vannes2 490 €10,9 €4.89%228
Maisons-Alfort4 970 €20.2 €4,54%246
Fontenay-sous-Bois5 190 €17,6 €3.79%295
Chelles2 810 €15.1 €6,00%186
Arles1 920 €11,0 €6,40%175
Pantin5 070 €18.9 €4,16%268
Épinay-sur-Seine2 270 €13.8 €6.79%164

Le calcul de la rentabilité locative dans ce tableau tient compte des frais de notaire de 7.5 % en moyenne dans l’ancien : (loyer mensuel *12) / (prix *1.075) * 100

Pour calculer votre rentabilité, votre TRI, vos cash-flow, etc. testez ce service.

Source des chiffres : Les prix au m² sont ceux donnés par ImmoPrix pour la Province (ou par le dernier numéro de l’Express pour les rares villes où le site Immoprix ne donne qu’une fourchette) et par le site des notaires de Paris/Ile-de-France pour l’Ile-de-France (chiffres d’avril 2019). Les chiffres sur les loyers proviennent de l’étude de Clameur publiée en mars 2019.

Pour en savoir plus, consultez tout ce qu’il faut savoir sur les prix de l’immobilier en France.

Bien entendu, ces chiffres ne constituent que des moyennes qui permettent d’avoir une vue d’ensemble. Il convient à chacun d’approfondir sur un type de bien dans un quartier ou une rue donnée car les variations de prix et de loyers peuvent y être très importantes. La rentabilité pourra donc fortement varier au sein d’une même grande ville.

Il est possible d’obtenir de meilleur rendement dans certains cas, c’est là où le bailleur doit faire des efforts pour dénicher de meilleurs placements que ces taux moyens. Nous y revenons ci-dessous.

Plus les prix sont chers, moins les loyers suivent

L’observation principale que l’on peut retenir de ce tableau sur les rentabilités locatives brutes dans chaque ville c’est que globalement partout où les prix sont montés très haut, les loyers n’ont pas pu suivre la même flambée. Il en résulte que quasiment tous les secteurs géographiques avec des prix au mètre carré élevés proposent des rendements locatifs très bas. Dans la plupart de ces villes, l’investissement immobilier moyen est donc bien moins rentable que d’autres placements beaucoup moins risqués et où l’argent est immobilisé moins longtemps.

Les risques et les problèmes de gestion sont importants sur un placement locatif (risque de perte en capital, surtout en période durable de baisse des prix, risque d’impayés, risque de vacance locative, risque de réduction des loyers, travaux récurrents à prévoir, etc.).

Il faut donc que ces risques soient pris en compte dans la rémunération obtenue sur les revenus fonciers. C’est-à-dire que le rendement soit supérieur à un produit sans risque. Dans le cas contraire, il est préférable de privilégier d’autres supports moins lourds en gestion et presque autant rémunérateur.

Lorsque vous envisagez d’acheter un logement pour le louer, il est indispensable de s’assurer d’une rentabilité locative minimale.

Alors où investir dans l’immobilier en France ?

Attention, ce tableau ne donne que quelques indications sur le rendement brut moyen dans chacune des villes. Cela ne tient pas compte :

- Des espoirs de plus-value possible lors de la vente de ce placement locatif : c’est une autre manière de gagner de l’argent avec un appartement après la perception d’un loyer. Personne ne peut prédire où en seront les prix au moment de votre vente, mais vous pouvez augmenter vos chances de réaliser également une plus-value en ciblant les quartiers en devenir et les secteurs où les prix ont le plus tendance à se valoriser avec le temps.

- Des fortes différences qu’il peut y avoir au sein d’une même ville ou agglomération. À chaque investisseur de bien étudier les spécificités de son secteur géographique pour être capable d’identifier les meilleures opportunités.

- De votre localisation et donc des coûts de gestion supplémentaires lorsque vous investissez loin de chez vous.

Donc la réponse à la question « dans quelle ville investir pour de l’immobilier locatif ? » ne sera pas forcément celle avec le plus haut rendement locatif brut moyen. À vous de déterminer si vous privilégiez le rendement des loyers, un espoir de valorisation du prix pour faire une plus-value ou un mix des deux possibilités.

Comment bien investir dans l’immobilier d’habitation ?

Sur Immobilier-danger.com, vous trouverez de nombreux articles de conseils et d’informations pour vos investissements immobiliers. Pour une vision globale de ceci, consultez notre article « Comment réussir son investissement locatif ? ». Et pour aller (beaucoup) plus loin abonnez-vous à la formation en 12 étapes clés pour l’investisseur immobilier.

Chacun des éléments d’un placement est décrypté afin de vous aider à prendre les décisions les plus adaptées à votre situation. Vous trouverez notamment différentes informations et conseils sur :

- Le financement d’un investissement locatif.

- Les moyens pour gérer vous-même vos locations sans intermédiaire pour tout ce qui touche à la gestion locative.

- Tout ce qu’il y a à savoir sur la déclaration des revenus fonciers aux impôts, avec notamment le choix entre le régime micro-foncier et le réel ou encore la liste détaillée des charges déductibles de vos loyers.

- Les outils de défiscalisation pour payer moins d’impôts grâce à vos appartements notamment grâce à la loi Pinel ou au mécanisme du déficit foncier.

En travaillant suffisamment sur votre stratégie patrimoniale, vous pourrez optimiser facilement vos placements immobiliers et en améliorer la rentabilité.

Pour en savoir (beaucoup) plus sur l’état actuel du marché immobilier en France et recevoir des conseils pour bien investir dans ce contexte, téléchargez gratuitement notre guide de l’investisseur en immobilier en 2020.

 
Comparez les taux
de 100 banques

pret bancaire

Calculez le
rendement locatif

rendement locatif

Simulation d'offre pour
investir en loi Pinel

pinel

Pour approfondir :