La rentabilité locative d’un bien immobilier dans 100 grandes villes françaises

Rappel de la définition de la rentabilité pour de l’immobilier locatif

Pour comparer l’intérêt de différents placements pour votre épargne, il faut avoir un indicateur similaire. On utilise dans la plupart des cas le taux de rentabilité net annuel du placement, c’est-à-dire combien d’argent ce placement rapporte sur une année par rapport à l’argent investi et cela après déduction des différents frais, taxes et impôts.

Le cas le plus simple est celui du livret A. Comme c’est un placement non imposable, son taux d’intérêt brut vous donne directement son taux de rentabilité net annuel. Actuellement il est de 3.0 %.

Pour des livrets ou autres placements à terme soumis à la fiscalité, il faudra déduire du taux d’intérêt brut annoncé les prélèvements sociaux (CSG/CRDS) de 17.2 % et les impôts sur les revenus perçus qui dépendront de votre tranche marginale d’imposition (TMI). Pour un ménage qui a une TMI de 11 %, il faudra donc déduire 28.2 % des revenus générés par ce placement pour calculer la rentabilité. Cela monte à 47.2 % pour ceux avec une TMI de 30 %, puis à 58.2 % pour ceux avec une TMI de 41 %, etc.

Dans le cas d’un placement dans un bien immobilier loué, ce sont tous les loyers hors charges perçus qui vont générer des revenus. En comparant le total de ces loyers bruts au prix d’achat (ou à la valeur actuelle du logement), vous obtiendrez un taux de rentabilité locative brute.

Par rapport à ce rendement brut, vous devrez déduire toutes les charges supportées pour ce logement (de gestion, de financement, d’assurances, etc.) et ensuite déduire les impôts et les prélèvements sociaux sur ces revenus locatifs nets. Vous trouverez tous les détails dans notre article sur le calcul de la rentabilité locative d’un bien immobilier.

Attention, en immobilier, la rentabilité nette est beaucoup plus basse que la rentabilité brute. Vous ne pouvez donc pas comparer avec un placement financier classique sur la base d’un taux brut. Il n’y a pas que l’impôt sur les revenus et les prélèvements sociaux à décompter, il y a également toutes les charges de l’investisseur…

En fonction du montage de votre investissement, de votre niveau d’imposition, etc. il n’est pas rare qu’un taux brut de 6 % se transforme en un taux net de moins de 2 %…

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La liste des rendements pour chaque grande ville en 2024 ainsi que le ratio prix/loyer

Comme nous l’avions fait en 2011, 2015 et 2019, voici pour chaque grande ville française des informations sur le rendement brut et le ratio prix/loyer à partir du prix et du loyer du m² d’après les derniers chiffres connus en 2024. L’ancien tableau de 2019 a été mis à jour avec des chiffres plus récents le 25 avril 2024. La forte hausse des taux modifie l’intérêt d’un investissement locatif. Il faut que les prix continuent de baisser pour que les rendements augmentent encore.

Le calcul de la rentabilité locative dans ce tableau tient compte des frais de notaire de 7.5 % en moyenne dans l’ancien : (loyer mensuel *12) / (prix *1.075) * 100

Pour calculer votre rentabilité, votre TRI, vos cash-flow, etc. testez ce service.

Source des chiffres : Les prix au m² sont ceux donnés par MeilleursAgents ainsi que pour les loyers moyens au mètre carré.

Pour en savoir plus, consultez tout ce qu’il faut savoir sur les prix de l’immobilier en France.

Bien entendu, ces chiffres ne constituent que des moyennes qui permettent d’avoir une vue d’ensemble. Il convient à chacun d’approfondir sur un type de bien dans un quartier ou une rue donnée car les variations de prix et de loyers peuvent y être très importantes. La rentabilité pourra donc fortement varier au sein d’une même grande ville.

Il est possible d’obtenir de meilleur rendement dans certains cas, c’est là où le bailleur doit faire des efforts pour dénicher de meilleurs placements que ces taux moyens. Nous y revenons ci-dessous.

Besoin d’aide pour votre investissement locatif ?

Manque de connaissance ou d’expérience, pas le temps ou pas l’envie de s’occuper de tout cela ?

La solution passe par une délégation de votre investissement immobilier avec le clé en main : des experts de ce type de projet peuvent réaliser pour vous tout votre projet (ou une partie seulement) : recherche d’un bien rentable, négociation du prix et accompagnement sur l’achat, rénovation, décoration et aménagement, recherche des locataires voire gestion locative du bien.

Nous vous recommandons par exemple les sociétés ImAvenir ou Investir dans l’ancien.

Plus les prix sont chers, moins les loyers suivent

L’observation principale que l’on peut retenir de ce tableau sur les rentabilités locatives brutes dans chaque ville c’est que globalement partout où les prix sont montés très haut, les loyers n’ont pas pu suivre la même flambée. Il en résulte que quasiment tous les secteurs géographiques avec des prix au mètre carré élevés proposent des rendements locatifs très bas. Dans la plupart de ces villes, l’investissement immobilier moyen est donc bien moins rentable que d’autres placements beaucoup moins risqués et où l’argent est immobilisé moins longtemps.

Les risques et les problèmes de gestion sont importants sur un placement locatif (risque de perte en capital, surtout en période durable de baisse des prix, risque d’impayés, risque de vacance locative, risque de réduction des loyers, travaux récurrents à prévoir, etc.).

Il faut donc que ces risques soient pris en compte dans la rémunération obtenue sur les revenus fonciers. C’est-à-dire que le rendement soit supérieur à un produit sans risque. Dans le cas contraire, il est préférable de privilégier d’autres supports moins lourds en gestion et presque autant rémunérateur.

Lorsque vous envisagez d’acheter un logement pour le louer, il est indispensable de s’assurer d’une rentabilité locative minimale.

Alors où investir dans l’immobilier en France ?

Attention, ce tableau ne donne que quelques indications sur le rendement brut moyen dans chacune des villes. Cela ne tient pas compte :

• Des espoirs de plus-value possible lors de la vente de ce placement locatif : c’est une autre manière de gagner de l’argent avec un appartement après la perception d’un loyer. Personne ne peut prédire où en seront les prix au moment de votre vente, mais vous pouvez augmenter vos chances de réaliser également une plus-value en ciblant les quartiers en devenir et les secteurs où les prix ont le plus tendance à se valoriser avec le temps.
• Des fortes différences qu’il peut y avoir au sein d’une même ville ou agglomération. À chaque investisseur de bien étudier les spécificités de son secteur géographique pour être capable d’identifier les meilleures opportunités.
• De votre localisation et donc des coûts de gestion supplémentaires lorsque vous investissez loin de chez vous.

Donc la réponse à la question « dans quelle ville investir pour de l’immobilier locatif ? » ne sera pas forcément celle avec le plus haut rendement locatif brut moyen. À vous de déterminer si vous privilégiez le rendement des loyers, un espoir de valorisation du prix pour faire une plus-value ou un mix des deux possibilités.

Vous avez acheté votre bien ? Découvrez les 6 étapes pour mettre en location son appartement avec des services adaptés pour tous vos besoins !

Comment bien investir dans l’immobilier d’habitation ?

Sur Immobilier-danger.com, vous trouverez de nombreux articles de conseils et d’informations pour vos investissements immobiliers. Pour une vision globale de ceci, consultez notre article « Comment réussir son investissement locatif ? ». Et pour aller (beaucoup) plus loin abonnez-vous à la formation en 12 étapes clés pour l’investisseur immobilier.

Chacun des éléments d’un placement est décrypté afin de vous aider à prendre les décisions les plus adaptées à votre situation. Vous trouverez notamment différentes informations et conseils sur :

• Le financement d’un investissement locatif.
• Les moyens pour gérer vous-même vos locations sans intermédiaire pour tout ce qui touche à la gestion locative.
• Tout ce qu’il y a à savoir sur la déclaration des revenus fonciers aux impôts, avec notamment le choix entre le régime micro-foncier et le réel ou encore la liste détaillée des charges déductibles de vos loyers.
• Les outils de défiscalisation pour payer moins d’impôts grâce à vos appartements notamment grâce à la loi Pinel ou au mécanisme du déficit foncier.

En travaillant suffisamment sur votre stratégie patrimoniale, vous pourrez optimiser facilement vos placements immobiliers et en améliorer la rentabilité.

Pour en savoir (beaucoup) plus sur l’état actuel du marché immobilier en France et recevoir des conseils pour bien investir dans ce contexte, téléchargez gratuitement notre guide de l’investisseur en immobilier en 2024.