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La rentabilité d’un bien immobilier locatif dans 100 grandes villes françaises

Auteur : David LELONG

Pour savoir si un investissement immobilier est intéressant, il est primordial de calculer sa rentabilité locative en fonction de son prix et du loyer payé par les locataires. Cela permet de savoir s’il est judicieux d’acheter un appartement pour le louer ou de calculer s’il est rentable de conserver un placement immobilier actuel à la vue de ses performances.

Les prix et les loyers varient fortement d’une ville française à une autre, les rendements potentiels sont donc très différents d’un endroit à un autre. Pour savoir dans quelle ville investir dans un logement avec le plus de chances d’obtenir une bonne rentabilité, voici un point sur les rendements locatifs bruts en 2019 de 100 grandes villes françaises.

Au sommaire de cette page :

- 1. Qu’est-ce qu’une rentabilité pour de l’immobilier locatif

- 2. Classement des rendements de 100 villes en 2019

- 3. Pour un bon rendement immobilier, fuyez les villes chères

- 4. Nos conseils pour optimiser la rentabilité nette de votre investissement

Rappel de la définition de la rentabilité pour de l’immobilier locatif

Pour comparer l’intérêt de différents placements pour votre épargne, il faut avoir un indicateur similaire. On utilise dans la plupart des cas le taux de rentabilité net annuel du placement, c’est-à-dire combien d’argent ce placement rapporte sur une année par rapport à l’argent investi et cela après déduction des différents frais, taxes et impôts.

Le cas le plus simple est celui du livret A. Comme c’est un placement non imposable, son taux d’intérêt brut vous donne directement son taux de rentabilité net annuel. Actuellement il est de 0.75 %.

Pour des livrets ou autres placements à terme soumis à la fiscalité, il faudra déduire du taux d’intérêt brut annoncé les prélèvements sociaux (CSG/CRDS) de 17.2 % et les impôts sur les revenus perçus qui dépendront de votre tranche marginale d’imposition (TMI). Pour un ménage qui a une TMI de 14 %, il faudra donc déduire 31.2 % des revenus générés par ce placement pour calculer la rentabilité. Cela monte à 47.2 % pour ceux avec une TMI de 30 %, puis à 58.2 % pour ceux avec une TMI de 41 %, etc.

Dans le cas d’un placement dans un bien immobilier loué, ce sont tous les loyers hors charges perçus qui vont générer des revenus. En comparant le total de ces loyers bruts au prix d’achat (ou à la valeur actuelle du logement), vous obtiendrez un taux de rentabilité locative brute.

Par rapport à ce rendement brut, vous devrez déduire toutes les charges supportées pour ce logement (de gestion, de financement, d’assurances, etc.) et ensuite déduire les impôts et les prélèvements sociaux sur ces revenus locatifs nets. Vous trouverez tous les détails dans notre article sur le calcul de la rentabilité locative d’un bien immobilier.

Attention, en immobilier, la rentabilité nette est beaucoup plus basse que la rentabilité brute. Vous ne pouvez donc pas comparer avec un placement financier classique sur la base d’un taux brut. Il n’y a pas que l’impôt sur les revenus et les prélèvements sociaux à décompter, il y a également toutes les charges de l’investisseur...

En fonction du montage de votre investissement, de votre niveau d’imposition, etc. il n’est pas rare qu’un taux brut de 6 % se transforme en un taux net de moins de 2 %...

Rentabilité locative en France

La liste des rendements pour chaque grande ville ainsi que le ratio prix/loyer

Comme nous l’avions fait en 2011, voici pour chaque grande ville française des informations sur le rendement brut et le ratio prix/loyer à partir du prix et du loyer du m² d’après les derniers chiffres connus en 2019. L’ancien tableau de 2015 a été mis à jour avec des chiffres plus récents, on peut voir qu’en 4 ans, la forte baisse des taux à tirer les prix vers le haut, mais que les loyers n’ont pas forcément suivi au même rythme. Du coup, la rentabilité locative moyenne est souvent moins bonne qu’il y a 4 ans :

Ville Prix au mètre carré Loyer au mètre carré Rentabilité brute Ratio prix / loyer
Paris 9 610 € 26.2 € 3,04% 367
Marseille 2 300 € 12,8 € 6.21% 180
Lyon 3 990 € 13,3 € 3.72% 300
Toulouse 2 680 € 12,8 € 5,33% 209
Nice 3 680 € 16.4 € 4,97% 224
Nantes 2 950 € 12,3 € 4.65% 240
Strasbourg 2 560 € 12,5 € 5,45% 205
Montpellier 2 630 € 14,0 € 5,94% 188
Bordeaux 4 170 € 13.6 € 3.64% 307
Lille 3 180 € 13,7 € 4.81% 232
Rennes 2 690 € 12,4 € 5,15% 217
Reims 1 980 € 12,1 € 6,82% 164
Le Havre 1 690 € 11,5 € 7,60% 147
Saint-Étienne 870 € 8.0 € 10.26% 109
Toulon 2 140 € 11.5 € 6.00% 186
Grenoble 2 100 € 12,4 € 6,59% 169
Dijon 1 970 € 11,7 € 6,63% 168
Angers 2 000 € 10,7 € 5.97% 187
Le Mans 1 290 € 9,7 € 8.39% 133
Aix-en-Provence 3 810 € 16,4 € 4.80% 232
Brest 1 240 € 8,8 € 7.92% 141
Villeurbanne 2 980 € 12,7 € 4.76% 235
Nîmes 1 580 € 10,5 € 7.42% 150
Limoges 1 190 € 9.3 € 8,72% 128
Clermont-Ferrand 1 680 € 10,4 € 6,91% 162
Tours 2 260 € 12.2 € 6.03% 185
Amiens 2 100 € 12.2 € 6,49% 172
Metz 1 840 € 10,5 € 6,37% 175
Besançon 1 630 € 10.1 € 6,92% 161
Perpignan 1 060 € 9,7 € 10.22% 109
Orléans 1 870 € 11,6 € 6.92% 161
Boulogne-Billancourt 8 100 € 23.8 € 3,28% 340
Mulhouse 1 070 € 9,3 € 9.70% 115
Caen 1 950 € 12.1 € 6.93% 161
Rouen 2 330 € 11.7 € 5.61% 199
Nancy 1 800 € 10.9 € 6,76% 165
Saint-Denis 3 430 € 15,2 € 4.95% 226
Argenteuil 2 710 € 15.9 € 6.55% 170
Montreuil 5 300 € 19.2 € 4.04% 276
Roubaix 1 510 € 13.7 € 10,13% 110
Tourcoing 1 390 € 10.9 € 8.75% 128
Avignon 1 910 € 11,7 € 6,84% 163
Nanterre 4 710 € 19.3 € 4.57% 244
Créteil 3 290 € 15.7 € 5,33% 210
Poitiers 1 570 € 11.4 € 8.10% 138
Versailles 6 070 € 20.5 € 3.77% 296
Courbevoie 6 400 € 22,2 € 3.87% 288
Vitry-sur-Seine 3 480 € 14,0 € 4.49% 249
Pau 1 390 € 10,3 € 8.27% 135
Colombes 4 320 € 18.7 € 4,83% 231
Aulnay-sous-Bois 2 740 € 17.8 € 7.25% 154
Asnières-sur-Seine 5 880 € 20.3 € 3,85% 290
Rueil-Malmaison 5 280 € 19.5 € 4,12% 271
Antibes 4 050 € 15,8 € 4,35% 256
La Rochelle 3 660 € 14.5 € 4,42% 252
Saint-Maur-des-Fossés 4 280 € 19.2 € 5.01% 223
Champigny-sur-Marne 3 150 € 14,8 € 5,24% 213
Calais 1 410 € 8.6 € 6,81% 164
Aubervilliers 3 210 € 17.2 € 5,98% 187
Cannes 4 540 € 15.7 € 3,86% 289
Béziers 1 000 € 8.9 € 9.93% 112
Bourges 1 130 € 9.8 € 9.68% 115
Dunkerque 1 550 € 11.0 € 7.92% 141
Saint-Nazaire 1 890 € 9,9 € 5.85% 191
Colmar 1 850 € 10.0 € 6,03% 185
Drancy 2 610 € 16,6 € 7,10% 157
Mérignac 2 820 € 10,6 € 4.20% 266
Valence 1 520 € 9,3 € 6.83% 163
Quimper 1 380 € 8,9 € 7.20% 155
Issy-les-Moulineaux 7 150 € 22.8 € 3,56% 314
Noisy-le-Grand 3 520 € 16,5 € 5,23% 213
Levallois-Perret 8 670 € 24.4 € 3,14% 355
Villeneuve-d’Ascq 1 910 € 11.9 € 6.95% 161
Troyes 1 260 € 9.9 € 8,77% 127
Antony 4 580 € 19,6 € 4,78% 234
Neuilly-sur-Seine 9 630 € 26.6 € 3.08% 362
La Seyne-sur-Mer 2 570 € 11,6 € 5,04% 222
Sarcelles 1 830 € 13.5 € 8.23% 136
Clichy 6 110 € 21.4 € 3.91% 286
Lorient 1 490 € 9.8 € 7.34% 152
Niort 1 270 € 8,8 € 7,73% 144
Pessac 2 840 € 13.6 € 5,35% 209
Vénissieux 2 010 € 10,4 € 5.78% 193
Saint-Quentin 970 € 8.3 € 9.55% 117
Chambéry 2 260 € 12.1 € 5,98% 187
Ivry-sur-Seine 4 500 € 17,0 € 4,22% 265
Cergy 2 690 € 16.4 € 6.81% 164
Montauban 1 320 € 8,4 € 7.10% 157
Hyères 2 940 € 12.6 € 4,78% 233
Beauvais 1 410 € 10.3 € 8.15% 137
Cholet 1 240 € 9,7 € 8.73% 128
Bondy 2 600 € 16.3 € 7.00% 160
Villejuif 4 430 € 17.8 € 4.49% 249
Vannes 2 490 € 10,9 € 4.89% 228
Maisons-Alfort 4 970 € 20.2 € 4,54% 246
Fontenay-sous-Bois 5 190 € 17,6 € 3.79% 295
Chelles 2 810 € 15.1 € 6,00% 186
Arles 1 920 € 11,0 € 6,40% 175
Pantin 5 070 € 18.9 € 4,16% 268
Épinay-sur-Seine 2 270 € 13.8 € 6.79% 164

Le calcul de la rentabilité locative dans ce tableau tient compte des frais de notaire de 7.5 % en moyenne dans l’ancien : (loyer mensuel *12) / (prix *1.075) * 100

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Rendement locatif

Source des chiffres : Les prix au m² sont ceux donnés par ImmoPrix pour la Province (ou par le dernier numéro de l’Express pour les rares villes où le site Immoprix ne donne qu’une fourchette) et par le site des notaires de Paris/Ile-de-France pour l’Ile-de-France (chiffres d’avril 2019). Les chiffres sur les loyers proviennent de l’étude de Clameur publiée en mars 2019.

Pour en savoir plus, consultez tout ce qu’il faut savoir sur les prix de l’immobilier en France.

Bien entendu, ces chiffres ne constituent que des moyennes qui permettent d’avoir une vue d’ensemble. Il convient à chacun d’approfondir sur un type de bien dans un quartier ou une rue donnée car les variations de prix et de loyers peuvent y être très importantes. La rentabilité pourra donc fortement varier au sein d’une même grande ville.

Il est possible d’obtenir de meilleur rendement dans certains cas, c’est là où le bailleur doit faire des efforts pour dénicher de meilleurs placements que ces taux moyens. Nous y revenons ci-dessous.

Plus les prix sont chers, moins les loyers suivent

L’observation principale que l’on peut retenir de ce tableau sur les rentabilités locatives brutes dans chaque ville c’est que globalement partout où les prix sont montés très haut, les loyers n’ont pas pu suivre la même flambée. Il en résulte que quasiment tous les secteurs géographiques avec des prix au mètre carré élevés proposent des rendements locatifs très bas. Dans la plupart de ces villes, l’investissement immobilier moyen est donc bien moins rentable que d’autres placements beaucoup moins risqués et où l’argent est immobilisé moins longtemps.

Les risques et les problèmes de gestion sont importants sur un placement locatif (risque de perte en capital, surtout en période durable de baisse des prix, risque d’impayés, risque de vacance locative, risque de réduction des loyers, travaux récurrents à prévoir, etc.).

Il faut donc que ces risques soient pris en compte dans la rémunération obtenue sur les revenus fonciers. C’est-à-dire que le rendement soit supérieur à un produit sans risque. Dans le cas contraire, il est préférable de privilégier d’autres supports moins lourds en gestion et presque autant rémunérateur.

Lorsque vous envisagez d’acheter un logement pour le louer, il est indispensable de s’assurer d’une rentabilité locative minimale.

Comment bien investir dans l’immobilier d’habitation ?

Sur Immobilier-danger.com, vous trouverez de nombreux articles de conseils et d’informations pour vos investissements immobiliers. Pour une vision globale de ceci, consultez notre article "Comment réussir son investissement locatif ?". Et pour aller (beaucoup) plus loin abonnez-vous à la formation en 12 étapes clés pour l’investisseur immobilier.

Chacun des éléments d’un placement est décrypté afin de vous aider à prendre les décisions les plus adaptées à votre situation. Vous trouverez notamment différentes informations et conseils sur :

- Le financement d’un investissement locatif.

- Les moyens pour gérer vous-même vos locations sans intermédiaire pour tout ce qui touche à la gestion locative.

- Tout ce qu’il y a à savoir sur la déclaration des revenus fonciers aux impôts, avec notamment le choix entre le régime micro-foncier et le réel ou encore la liste détaillée des charges déductibles de vos loyers.

- Les outils de défiscalisation pour payer moins d’impôts grâce à vos appartements notamment grâce à la loi Pinel ou au mécanisme du déficit foncier.

En travaillant suffisamment sur votre stratégie patrimoniale, vous pourrez optimiser facilement vos placements immobiliers et en améliorer la rentabilité.

Pour en savoir (beaucoup) plus sur l’état actuel du marché immobilier en France et recevoir des conseils pour bien investir dans ce contexte, téléchargez gratuitement notre guide de l’investisseur en immobilier en 2019.

Article mis à jour le : 02/04/2019

Pour aller plus loin :

- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter un appartement ou une maison.

- Informez-vous sur les 6 choses à faire avant de mettre en location votre appartement.

- Puisez dans ces 24 possibilités pour faire de l’investissement immobilier.

- Découvrez les banques qui font les meilleurs taux d’emprunt en 2019.

- Regardez comment faire de la défiscalisation immobilière en 2019.

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