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Loi Scellier : les 60 villes à éviter

Auteur : David LELONG

La loi Scellier cache de vrais pièges ! Presque identique à la loi Robien, la loi Scellier entraîne dans de nombreuses agglomérations une "suroffre" de location. Impossibilité de louer et perte de la défiscalisation, telles sont les conséquences possibles d’un mauvais investissement en défiscalisation Scellier.

Le Crédit Foncier a publié en 2009 une étude relevant au moins 60 villes où l’investissement dans un appartement à louer était devenu compliqué à cause d’une surproduction par rapport à la demande des locataires.

Mise à jour en 2019 : la nouvelle loi Pinel est moins risquée que la loi Scellier. Cependant, avant d’investir dans l’une de ces 60 villes où l’investissement immobilier est encore souvent risqué, prenez le temps de bien étudier la demande locative du secteur et l’offre de logements en face. Regardez comment bien acheter pour louer en 2019.

Loi Scellier : 60 agglomérations éligibles classées à risque

Le Crédit Foncier vient de publier une étude complète qui apporte de nombreuses informations concernant les investissements locatifs en loi Scellier.

Nous renouvelons notre mise en garde contre la loi Scellier qui dès son apparition faisait apparaître autant de dangers que la loi Robien. Pour essayer de limiter les dégâts causés par la défiscalisation en loi Robien, la loi Scellier n’est éligible que sur certains secteurs : les régions classées en zone C sont exclues de ce programme de défiscalisation.

Seulement "à même cause, même conséquence", la loi Scellier n’étant qu’une loi Robien renommée, les mêmes dérives se font déjà ressentir : l’offre locative devient largement supérieure à la demande dans de nombreuses agglomérations. C’est ce que démontre cette étude du Crédit Foncier en classant à risque une soixantaine d’agglomérations françaises.

Les villes classées à risque (les villes non citées ne sont pas exclues pour autant des mêmes risques, elles sont juste moins exposées) : Bailleuil, Saint-Quentin, Charleville, Elbeuf, Châlons-en-Champagne, Forbach, Brest, Saint-Brieuc, Laval, Le Mans, Tomblaine, Erstein, Sélestat, Colmar, Mulhouse, Belfort, Montbéliard, Lorient, Angers, Cholet, Blois, Dijon, Besançon, La Roche-sur-Yon, Niort, Poitiers, Villefrance sur Saône, Bourg-en-Bresse, Angoulême, Limoges, Roanne, Saint-Etienne, Clermont-Ferrand, L’Isle-d’Abeau, Divonne-les-bains, Thonon-les-bains, Annemasse, Sillingy, Seynod, Aix-les-bains, Périgueux, Bergerac, Brive, Valence, Montélimar, Gap, Agen, Montauban, Albi, Castres, Alès, Carpentras, Manosque, Salon-de-Provence, Sète, Béziers, Narbonne, Perpignan, Tarbes...

Mise à jour : Attention certaines de ces villes sont toujours éligibles à la loi Pinel en 2019, le dispositif de défiscalisation qui remplace le Scellier...

Vérifiez donc bien la situation de la demande locative dans ces villes et leurs évolutions sur ces dernières années avant d’y investir dans l’immobilier locatif.

Une offre locative non accessible à la demande

L’offre locative qui abonde grâce à cette loi Scellier aurait dû être une bonne nouvelle pour tous ceux qui recherchent une location à prix raisonnable. Or les loyers demandés sont très largement supérieurs à la capacité financière de la demande :

Déséquilibre entre offre et demande en location de logement neuf

Résultats : les locataires ne trouvent pas de locations qui correspondent à leurs besoins et les investisseurs se retrouvent sans locataire (et donc sans défiscalisation aussi)...

Plusieurs années après, certaines de ces villes souffrent toujours d’un parc immobilier trop important par rapport aux besoins des locataires. Les loyers ont été tirés par le bas et pourtant des constructions voient toujours le jour.

Loi Scellier /Pinel = mauvais investissement ?

Appâtés par la carotte fiscale, de nombreux ménages se sont laissés envouter par les propositions de logement neuf en loi Scellier. Seulement cet investissement se révèle un bien piètre investissement : le taux de rendement locatif brut dans le neuf ressort entre 4 % et 5 %.

Si l’on décompte les frais et charges à retirer de cet investissement et que l’on tient compte de l’évolution de la valeur du bien : la rentabilité globale se retrouve nulle, voire même négative dans de nombreuses agglomérations françaises !

En 2009, nous notions que "la baisse prévisible de l’immobilier va conforter cette tendance dans les mois et années à venir".

En 2019, face à des taux très bas et à des prix toujours élevés, surtout dans les grandes villes, il faut s’attendre encore à une rentabilité globale très faible en 2019 sur ce type d’investissement locatif.

Pour rappel : tout investissement avec défiscalisation doit avoir un rendement intéressant sans défiscalisation, ne choisissez pas vos placements seulement dans l’optique de diminuer vos impôts. Vous achetez avant tout un logement avec des caractéristiques précises et une valeur propre et souvent avec un crédit immobilier associé. Prêtez-y donc attention comme pour n’importe quel autre investissement immobilier.

Pour obtenir des informations personnalisées, vous pouvez faire une simulation d’investissement en immobilier.

Découvrez tous les dispositifs de défiscalisation pour investir dans l’immobilier en 2019 et en particulier les conditions pour la loi Pinel en 2019.

Article initial publié le 09/07/2009 et mis à jour le 10 septembre 2019

Pour aller plus loin :

- Découvrez la rentabilité locative dans 100 grandes villes françaises.

- Étudiez comment réussir votre investissement immobilier en 2019.

- Informez-vous sur les 6 choses à faire avant de louer un appartement ou une maison à un locataire.

- Retrouvez la liste des déductions possibles de vos loyers pour les impôts.

- Inspirez-vous de ces exemples de déficit foncier.

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