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Le diagnostic loi Boutin pour la surface d’une location

Lors d’une mise en location d’un bien immobilier, vous devez fournir différents diagnostics à vos locataires. Pour ce qui concerne la surface habitable de votre appartement ou de votre maison, il s’agit du diagnostic de surface habitable, aussi appelé diagnostic loi Boutin. Les mesures de superficie dans ce diagnostic immobilier là sont différentes des mesures utilisées dans la loi Carrez pour la vente d’un logement, même si ces deux documents ont le but commun d’informer sur la taille du logement.

Loi Boutin de 2009 pour protéger les locataires et lutter contre les exclusions

En 2009, la loi Boutin est votée et met en place différentes mesures pour renforcer la protection des locataires. Il s’agit de la LOI n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion. Vous pouvez retrouver le détail de celle-ci sur le site Legifrance.gouv.fr.

Parmi ces changements, il y a l’obligation de présenter un diagnostic de surface habitable pour toute location d’un bien immobilier dans le cadre d’une résidence principale non meublée. Les locations meublées et touristiques ne sont pas concernées par cette obligation.

Ce document de diagnostic surface habitable est différent de celui de la loi Carrez qui concerne la mesure des superficies privatives dans le cadre d’une vente. Ce dernier est obligatoire pour vendre un logement, mais il ne vous permet pas d’être dispensé de fournir le diagnostic surface de la loi Boutin si vous mettez en location ce logement. Les modalités de calcul ne sont pas les mêmes entre ces deux diagnostics immobiliers.

Quelles sont les spécificités de ce mesurage ?

Le diagnostic Boutin mesure la surface habitable d’un logement. Il faut donc calculer la surface totale de plancher et en déduire différents éléments comme les parties occupées par les murs ou cloisons, les marches, les cages d’escaliers, les gaines, etc. En effet, ces éléments réduisent la partie réellement habitable par les locataires et doivent donc être décomptés. Les parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ne sont également pas retenues.

Tous les éléments extérieurs ou non habitables à l’appartement ou à la maison tel qu’une cave, un garage, un balcon ou une terrasse, des combles non aménagés, etc. ne sont également pas inclus dans ce calcul des mètres carrés de surface habitable dit "en loi Boutin".

Comme pour le diagnostic Carrez, celui sur les surfaces habitables de la loi Boutin a une durée de vie illimitée tant qu’il n’y a pas de travaux qui viennent modifier les superficies qui sont réalisés. Si vous réalisez ce type de travaux vous devrez obligatoirement refaire faire ce document pour pouvoir le louer à nouveau.

Ce diagnostic de surface habitable ne coûte pas très cher (entre 50 et 100 € en fonction de la taille du bien et des sociétés). Pensez à faire faire en une seule fois tous vos diagnostics obligatoires pour réduire le coût de l’ensemble lorsque vous faites des demandes de devis pour vos diagnostics immobiliers. Cela vous permettra de ne payer qu’une seule fois les frais de déplacement du diagnostiqueur et en prime c’est plus écologique.

Quelles sont les différences entre la loi Boutin et la loi Carrez ?

Dans la manière de calculer les métrages des surfaces habitables de la loi Boutin et celle des surfaces privatives de la loi Carrez, il y a quelques éléments qui différent. La surface en loi Carrez peut être plus importante que celle en loi Boutin. Cela s’explique par le fait que différents éléments du logement sont comptabilisés comme privatifs mais non comme habitables.

Par exemple, la superficie d’une véranda sera inclus dans la loi Carrez mais sera exclue pour la loi Boutin. Il en sera de même pour d’autres éléments comme des combles non aménagés, certains autres sous-sols, un grenier, une réserve, une remise ou encore une loggia privative à usage privatif.

Pour en savoir plus sur cette autre méthode de calcul à utiliser dans le cadre d’une vente d’un bien immobilier, consultez notre article sur le diagnostic en loi Carrez.

Possible réduction du prix du loyer en cas d’erreur sur ces métrages

Depuis la loi ALUR de mars 2014, le locataire peut se retourner contre son propriétaire bailleur si la superficie habitable est plus petite en réalité que celle qui figure dans son contrat de location.

Concrètement, si la surface habitable réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans le bail de location, votre locataire peut demander la diminution de son loyer au prorata des mètres carrés perdus.

Par exemple, prenons un bien annoncé de 100 m² à 1 000 € de loyer hors charges. S’il s’avère que la superficie officielle de ce logement n’est en réalité que de 90 m², le locataire est en droit d’exiger une réduction du loyer de 10 %, soit à 900 € au lieu de 1 000 €.

Faites donc faire votre diagnostic par une entreprise sérieuse et compétente car cela pourrait venir réduire de manière durable vos revenus locatifs issus de ce bien.

Les autres diagnostics obligatoires pour une location

Lorsque vous louez un appartement ou une maison à l’année en tant que résidence principale pour vos locataires, vous devez leur fournir plusieurs documents qui seront annexés au bail de location. Voici la liste des diagnostics immobiliers obligatoires pour une location :

- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : il permet à vos locataires d’estimer quelles seront leurs dépenses énergétiques à payer tous les ans en fonction des caractéristiques de votre logement.

- Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) : pour les vieux logements, il faut obligatoirement analyser les éléments pouvant contenir du plomb et avertir les locataires des risques.

- L’état des risques naturels et technologiques (ERNT) : il présente les différents risques reconnus sur l’environnement extérieur de votre logement. Ces informations sont fournies par la préfecture pour chaque zone géographique.

- Etc.

Et à partir du 1er juillet 2017, il faudra également réaliser un diagnostic gaz et un diagnostic électrique pour tout nouveau contrat de location.

Pour aller plus loin :

- Découvrez ces 6 choses à faire avant de louer une maison ou un appartement à des locataires.

- Renseignez-vous sur les prix des diagnostics immobiliers.

- Consultez toutes les durées de validité pour chaque type de diagnostic.

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