Assurance loyer impayé : nos conseils

Auteur : David LELONG

Lorsque vous louez un logement, des aides telles que la caution solidaire ou la garantie Visale peuvent vous prémunir de défauts de paiement ou de dégradations importantes de la part de votre locataire. Toutefois, ces dispositifs ont également des limites et ne permettent pas toujours une couverture efficace et optimale du bailleur. Pour pallier certains manquements de garanties, vous pouvez décider de souscrire à une assurance loyer impayé. Nous vous expliquons tout de cette assurance spécifique aux bailleurs et des démarches nécessaires à votre souscription.

Qu’est-ce que l’assurance de loyers impayés ?

Louer un bien immobilier à un tiers n’est pas sans risque pour le bailleur. En effet, choisir minutieusement son futur locataire n’est pas toujours suffisant pour éviter des inconvénients préjudiciables tels que des loyers ou des charges impayés, des détériorations immobilières importantes qui dépassent le dépôt de garantie, des frais de contentieux, ou encore un départ prématuré de votre locataire. Autant de situations où les revenus locatifs ne sont plus assurés et peuvent engendrer des frais supplémentaires pour le bailleur.

La Garantie des Loyers Impayés (GLI), ou assurance loyer impayés, permet donc de sécuriser les revenus locatifs des propriétaires bailleurs dans la majorité des cas. Contrairement à la garantie Visale, qui est une aide gouvernementale intervenant dans certains cas très spécifiques, l’assurance loyers impayés est un produit proposé par des compagnies privées uniquement. Souscrire à ce type d’assurance est l’occasion de vous prémunir des risques locatifs en tant que bailleur, y compris lorsque votre locataire a plus de 30 ans ou dispose d’un emploi en CDI.

Comment fonctionne l’assurance loyers impayés ?

Avec de nombreuses offres d’organismes privés, l’assurance loyer impayé est un produit destiné aux bailleurs de logements qui souhaitent se protéger d’éventuels litiges avec leurs locataires, qu’il s’agisse de difficultés de paiement ou de dégradations du bien immobilier loué. Selon les options souscrites, vous pouvez donc profiter d’une couverture particulièrement complète avec des garanties telles que :

  • le paiement de vos loyers en cas de manquement de la part de votre locataire. Garantie essentielle de ce type de contrat, il est toutefois important de vérifier les différentes modalités de cette indemnité avant de souscrire à votre assurance loyer impayé. En effet, certaines compagnies peuvent indiquer une franchise, un plafond d’indemnités ou encore une durée maximale pour ces dernières.
  • le remboursement des frais engagés en cas de litige : frais de recouvrement par huissier de justice, de serrurier, ou encore tout autres frais juridiques liés à un contentieux peuvent vous être remboursés par l’assurance loyer impayés selon les options choisies.
  • le dédommagement des dégradations causées par votre locataire dans le logement. Là encore, il est essentiel de prendre connaissance des dégâts pris en charge par l’assureur.
  • une indemnisation dans le cas d’un départ prématuré de votre locataire. Qu’il s’agisse d’un non-respect du préavis ou d’un décès, certains contrats vous permettent de couvrir une partie de vos loyers lors d’une vacance locative.

Par conséquent, les garanties présentent une étendue variable, qui s’adapte à vos besoins en tant que bailleur et vous permet de rester serein lors de la mise en location de votre bien immobilier. Ce type d’assurance peut être souscrit dès la signature du bail, ainsi qu’à tout moment durant la période de location, sous réserve de remplir les conditions fixées par l’assureur. Si ces dernières peuvent varier d’une compagnie à l’autre, sachez qu’une assurance loyer impayé ne pourra pas être souscrite ou applicable si une caution solidaire est également incluse dans le bail de votre location, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Quelle que soit la formule choisie pour votre assurance loyer impayé, cette dernière peut intervenir dès lors que vous subissez un défaut de paiement ou une dégradation importante du logement par votre locataire. Les indemnités correspondantes sont généralement versées au troisième mois suivant le premier loyer impayé. Il est également important de noter que la plupart de ces contrats d’assurance comportent souvent un délai de carence à la mise en place, pouvant aller de un à trois mois. Lors de votre souscription, il est donc conseillé de prendre en compte ce critère pour connaître précisément la date d’application de vos garanties de bailleur.

Qui paye l’assurance loyers impayés ?

C’est le bailleur qui décide de souscrire une assurance loyer impayé pour se préserver des risques locatifs. Par conséquent, le paiement de cette couverture spécifique lui revient entièrement. Le montant de la cotisation de cette assurance varie évidemment selon les options choisies au moment de la souscription, sachez toutefois que les mensualités représentent généralement 2,5% à 4% du loyer annuel de votre bien, charges incluses. Si vous souhaitez assurer plusieurs logements à l’occasion d’un contrat groupé, les cotisations baissent alors et sont comprises entre 1,5% et 3% du loyer annuel avec les charges.

À noter que le coût de votre assurance loyer impayé locataire peut être déduit de vos revenus fonciers si vous appliquez le régime réel à votre déclaration de charges locatives.

Comment souscrire une assurance loyer impayé ?

Pour souscrire à une assurance loyer impayé, le bailleur doit respecter certaines obligations et notamment pouvoir justifier de la location d’un logement décent, qui correspond aux normes en vigueur. De plus, il est nécessaire qu’une clause résolutoire soit intégrée dans le bail, impliquant ainsi une résiliation de plein droit pour tout défaut de paiement. Si vous louez votre bien immobilier à plusieurs colocataires, il est important qu’une clause de solidarité soit également indiquée dans le contrat de location unique de ces derniers. Cette clause vous permet, en effet, de réclamer la part du loyer impayée aux autres colocataires du logement.

Enfin, et avant toute chose, le bailleur doit pouvoir justifier de ses vérifications quant à la solvabilité du locataire choisi. Si les documents relatifs tels que les copies des contrats de travail ou des bulletins de salaire de ce dernier ne sont pas requis à la souscription, ils doivent toutefois être disponibles pour l’assureur en cas de litige ou de défaut de paiement. Ces éléments lui permettront de prouver que le locataire correspond bien aux critères, notamment en matière de taux d’effort.

Selon votre situation et les garanties souhaitées, il peut être judicieux de faire appel à un courtier en assurance pour vous aider à trouver le contrat idéal. Vous profitez ainsi de son expérience professionnelle et de ses nombreux contacts pour obtenir les meilleures garanties au meilleur prix. Vous pouvez également choisir d’effectuer vous-même vos recherches en utilisant les nombreux sites de comparatifs en ligne pour guider votre choix.

Quel document fournir pour souscrire à une assurance loyer impayé ?

Votre assureur n’a aucune obligation légale de couvrir vos revenus locatifs. Ce dernier peut donc refuser un dossier si les risques lui semblent trop importants. Pour les mesurer et vérifier la solvabilité de votre locataire, l’assureur doit pouvoir consulter certains justificatifs tels que :

  • Les trois derniers bulletins de salaire du locataire qui doivent mentionner des revenus mensuels 2,8 à 3 fois supérieurs au loyer demandé pour la location de votre bien immobilier. Si votre locataire est étudiant ou apprenti, une carte d’étudiant et un engagement de caution d’une personne physique justifieront de sa solvabilité à la place des bulletins de salaire.
  • Le contrat de travail de votre locataire indiquant la nature de son emploi (CDI, CDD, etc).
  • Les deux derniers avis d’imposition du locataire qui permettent d’attester d’une certaine continuité dans ses revenus.
  • Des attestations CAF si le locataire perçoit des aides récurrentes telles que les APL, la prime d’activité, etc.

Vous obtenez normalement tous ces justificatifs lors de la constitution du dossier de location. Si ces pièces sont généralement indispensables, il est important de vérifier auprès de l’assureur choisi, les éléments nécessaires à l’étude de votre dossier pour le compléter selon les besoins de la compagnie.

Par ailleurs, si vous souhaitez souscrire à une assurance loyer impayé en cours de bail, les quittances de loyer de votre locataire pourront justifier de sa fiabilité et de sa solvabilité auprès de l’assureur, en complément des attestations de ses revenus.

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