Réduire ses impôts avec la loi Pinel pour l’immobilier en 2020

Auteur : David LELONG

En 2020, il est possible d’investir dans l’immobilier neuf en bénéficiant d’une défiscalisation, c’est-à-dire de réduction d’impôts, grâce à la loi Pinel. Il faudra alors mettre en location cet appartement à des conditions de loyers plafonnés pendant le nombre d’années décidé.

Découvrez notre présentation complète de cette loi Pinel en 2020 avec les montants d’impôts déductibles et les règles de calcul, la liste des villes éligibles, les modalités pour la location (plafonds de loyer, plafonds des revenus, etc.), les pièges et les risques à éviter, etc.

 

Le principe général de l’immobilier en loi Pinel : explication

Comme de nombreux précédents dispositifs fiscaux visant à encourager les particuliers à investir dans l’immobilier neuf en France, le régime de la loi Pinel propose des réductions d’imposition importantes aux investisseurs qui achètent un logement neuf pour le louer pendant une durée de plusieurs années et en respectant des conditions de mise en location (plafond de loyer, sélection des personnes à loger sur éligibilité en fonction des ressources, etc.).

Le but est d’inciter les investisseurs à privilégier l’immobilier comme support de placement. Les rendements de l’immobilier locatif n’étant actuellement pas très intéressants en moyenne dans l’ancien ou le neuf dans la plupart des grandes agglomérations, le gouvernement utilise cet avantage fiscal pour faire construire plus de logements. Cela permet d’orienter une partie des investissements des Français dans les besoins de constructions pour faire face à l’accroissement de la population et au déclin des vieilles habitations.

Investir en loi Pinel pour de la défiscalisation immobilière

Réduire son impôt de 36 000 à 63 000 €, sur 6, 9 ou 12 ans

Avec le dispositif Pinel, l’administration fiscale vous permet de choisir plus librement la durée de votre engagement, contrairement aux précédents dispositifs de défiscalisation qui était toujours sur 9 ans.

Cela peut être intéressant pour ceux qui souhaitent un investissement plus court (par exemple, en cas de départ à la retraite avant ces 9 ans avec une réduction des revenus) ou pour ceux qui désirent investir sur du plus long terme pour profiter d’un avantage plus rentable.

Ainsi, l’une des grandes nouveautés de cette défiscalisation immobilière Pinel, c’est la liberté de choisir entre :

- Une durée d’engagement plus courte, de 6 ans, avec une réduction d’impôts de 12 % sur le prix d’achat.

- Une durée de 9 ans, avec une réduction d’imposition de 18 % de la valeur d’acquisition. Comme pour l’ancienne loi Duflot.

- Une durée plus longue, de 12 ans, mais qui vous permet de déduire 21 % du montant de l’acquisition du logement neuf en contrepartie.

Avec un plafond de 300 000 € pour ce type de placement sur un bien immobilier neuf, cela permet de diminuer son impôts d’un montant maximum de :

- 36 000 € sur 6 ans, soit 6 000 € par an.

- 54 000 € sur 9 ans, soit 6 000 € par an.

- 63 000 € sur 12 ans, soit 5 250 € par an.

Pour que ce type de placement soit intéressant pour un ménage, il est recommandé de ne le faire que si vous payez régulièrement plus de 2 500 € d’impôt sur le revenu par an. À vous d’adapter votre niveau d’investissement en fonction des impôts que vous payez afin de bénéficier au maximum de ces réductions par rapport à votre valeur d’achat (par exemple un investissement Pinel à 150 000 € donne droit à 3 000 € de réduction d’impôts par an sur 6 ou 9 ans et à 2 633 € par an sur 12 ans).

Il y a également quelques règles à respecter :

- Les investissements en loi Pinel sont limités à 2 par an dans la limite des 300 000 euros par foyer fiscal.

- Le prix du mètre carré ne peut pas dépasser 5 500 euros.

- Il n’y a pas de report possible de la réduction d’impôt d’une année sur l’autre.

- Cette réduction d’impôt est pris en compte pour le calcul du plafond de 10 000 euros des niches fiscales.

Il faudra bien penser à déclarer cet investissement immobilier aux impôts chaque année pour bénéficier de cette réduction d’impôts. Voici comment déclarer votre appartement Pinel. Vous pourrez préciser s’il s’agit d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) ou encore des cas spécifiques comme un logement qui a fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA. Cet appartement devra respecter un niveau de performance énergétique performant car BBC (Bâtiment Basse Consommation).

Attention, si un logement locatif dans lequel on a fait un investissement Pinel n’est pas mis en location dans les 12 mois suivants l’achèvement de ses travaux ou son achat, l’investisseur ne peut prétendre à profiter des avantages sur l’impôt que procure cette loi Pinel.

De plus, il faudra veiller parmi les logements éligibles à la loi Pinel à bien respecter tous les plafonds (de ressources du locataire mais aussi des loyers pour la zone de la commune où vous voulez investir) pour continuer à pouvoir utiliser votre réduction d’impôts. Cela devra se faire chaque année en fonction de la mise à jour par le gouvernement du barème Pinel et du coefficient Pinel et pour toute la durée de votre engagement.

Il serait dommage de perdre tout le montant de votre avantage fiscal car ce bien mis en location à un loyer inférieur au marché locatif deviendrait un placement très peu rentable. A vous de voir en fonction des prix des logements neufs et des plafonds de loyer dans votre zone géographique ce qui procure le meilleur rendement. Les opportunités ne sont pas toutes les mêmes à Toulouse, qu’à Rennes ou à Lyon.

Quelles sont les villes éligibles au dispositif Pinel en 2020 ? Quelles sont les zones en loi Pinel ?

Les villes qui peuvent bénéficier de ce programme de défiscalisation immobilière en 2020 sont moins nombreuses que pour les anciens dispositifs.

L’objectif est de promouvoir l’immobilier neuf dans les secteurs où la demande est fortement supérieure à l’offre et donc où règne une réelle pression immobilière. En augmentant le nombre de personnes qui investissent dans des logements neufs, cela permet de réduire les tensions sur le secteur du logement.

Les anciens dispositifs (le Robien, le Scellier, le Duflot ou encore l’ancienne version du Pinel) ont entrainé des dérives avec notamment des constructions là où il n’y avait pas de besoin particulier. Ces restrictions pour la loi Pinel en 2020 visent donc à limiter les risques de ce genre de dérive.

Voici donc les endroits qui pourront profiter de ce soutien à la construction de logements :

- Les secteurs en zone A en loi Pinel et A Bis : Paris et la plupart des endroits de l’Ile-de-France, la Côte d’Azur et le genevois français ainsi que des villes comme Lyon, Lille, Marseille et Montpellier.

- Les secteurs en zone B1 en loi Pinel : les agglomérations de plus de 250 000 habitants (comme Bordeaux, Nantes, Rennes, Toulouse, Strasbourg ou encore Grenoble) et certaines villes où l’immobilier est très cher comme Annecy, Chambéry, Saint-Malo, Bayonne ou La Rochelle.

Depuis une réforme en 2014 mise en place par Silva Pinel, de nombreuses localités ont pu intégrer ces zones A et B1 et peuvent donc bénéficier de programmes d’aide à l’investissement immobilier plus généreux (Pinel pour les investisseurs ou prêt à taux zéro pour les résidences principales).

Depuis le 1er janvier 2019, les lieux dans les zones B2 et C ne peuvent plus bénéficier du dispositif d’investissement immobilier en loi Pinel. En revanche certaines de ces villes peuvent bénéficier du dispositif Denormandie pour l’immobilier ancien qui est assez similaire avec le Pinel dans le neuf (montants, conditions de mise en location, etc.).

Retrouvez plus d’informations sur les zones de la loi Pinel en 2020.

Mise en location : des plafonds de loyer à respecter en loi Pinel

Le bien immobilier doit être loué en respectant certaines conditions :

- Le logement doit être loué nu (impossible de louer en meublé).

- Le logement doit être la résidence principale des occupants.

- Les ressources des locataires choisis sont également plafonnés.

De plus, pour définir le prix maximum auquel vous pouvez louer ce bien immobilier, il faut connaître la catégorie dans laquelle se situe la commune où se situe ce logement. Il existe 3 zones principales éligibles à la loi Pinel (A Bis, A et B1).

Pour cela vous pouvez consulter notre liste par département des :

- Communes en zone A et A Bis : Paris et tous les secteurs où la demande en logement est très forte comme Lyon.

- Communes en zone B1 : Toulouse, Rennes, Nantes, Strasbourg, Montpellier, etc.

Calcul loyer Pinel

Voici donc les plafonds de loyers au mètre carré à ne pas dépasser pour avoir le droit à la défiscalisation Pinel pour 2020 :

- Zone A Bis : 17.17 €/m²

- Zone A : 12.75 €/m²

- Zone B1 : 10.28 €/m²

- Zone B2 : 8.93 €/m² (pour ceux qui ont déjà investi dans un Pinel dans ces localités avant 2019)

Ces plafonds sont fixés pour un mètre carré. Pour calculer votre loyer maximum autorisé, vous devez donc connaître la taille de votre logement. Mais laquelle ? Est-ce le métrage de la loi Carrez, celle qui est indiquée dans votre contrat d’achat du logement ? Une autre façon de calculer ?

Il s’agit en réalité de la surface habitable définie par la loi Boutin. Attention, la méthode de calcul est différente de celle pour la loi Carrez.

Vous devez donc prendre cette mesure de la surface habitable et la multiplier par le plafond maximal la catégorie de votre ville pour connaître le loyer maximum que vous pourrez demander à un locataire. Cette limitation n’est applicable que durant la durée de votre engagement au dispositif Pinel. Vous serez libre d’appliquer un tarif plus proche de ceux du marché locatif de votre secteur ou de revendre ce bien lorsque cette période de défiscalisation sera terminée. Attention donc en fonction du prix d’acquisition à ce que la rentabilité locative reste suffisante.

Choix des locataires : des plafonds de revenus à ne pas dépasser

L’investissement Pinel a un but social : loger plus facilement ceux qui ont des difficultés à le faire dans le marché actuel. Le gouvernement a donc décidé d’imposer aux propriétaires bailleurs qui utilise ce régime un plafonnement des revenus des occupants.

Ainsi, ce ne sont pas les plus aisés avec de bons revenus qui en bénéficient. La loi prévoit des restrictions sur le profil financier du locataire.

Voici le plafond de revenu en Pinel pour les ménages à loger en vigueur :

Composition du foyer locataireA BisAB1B2
Personne seule38 236 €38 236 €31 165 €28 049 €
Couple57 146 €57 146 €41 618 €37 456 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge74 912 €68 693 €50 049 €45 044 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge89 439 €82 282 €60 420 €54 379 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge106 415 €97 047 €71 078 €63 970 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge119 745 €109 613 €80 103 €72 093 €
Majoration par personne à charge supplémentaire+ 13 341 €+ 12 213 €+ 8 936 €+ 8 041 €

Une très grande partie des ménages locataires peuvent donc louer un logement en Pinel avec un tarif de location modéré étant donné ces plafonds de ressources. La loi prévoit que seuls les plus riches sont exclus de ce dispositif.

Quels sont les pièges ou les risques de ce type d’investissement Pinel ?

Certains ont été échaudés par les précédents dispositifs de défiscalisation immobilière. Il faut dire que les pièges du Scellier ou du Robien étaient bien plus nombreux et surtout plus importants. Auparavant, tous les biens immobiliers neufs construits n’importe où en France ouvraient droit à des réductions d’impôts. Au final, de nombreuses constructions ont eu lieu là où il n’y avait pas suffisamment de demande locative. En clair, on a construit des logements là où il n’y en avait pas besoin et il en manque toujours dans les secteurs tendus malgré le succès de ces précédents dispositifs.

Pour les investisseurs qui ont placé leur argent dans ces endroits, cela s’est révélé être un très mauvais investissement et cela malgré les gains sur les impôts (pas de location ou à des loyers beaucoup plus bas que prévu, forte moins-value à la revente, etc.). En 2009, le Crédit Foncier a publié une liste de 60 villes à risque pour l’investissement locatif. La situation a néanmoins pu changer dans certaines de ces agglomérations depuis, mais il faut toujours rester vigilant sur les risques de sur-offre par rapport à la demande locative locale.

Avec la loi Pinel (et l’ancienne loi Duflot), ce genre de risques est beaucoup moins présent. Les communes dans les zones B2 et C sans besoin de logements ne sont plus admissibles à cette défiscalisation. C’est finalement un avantage pour le propriétaire qui veut réaliser une acquisition de ce type. De plus, les loyers étant plafonnés et en général plus bas que dans le secteur privé libre, il est beaucoup plus simple d’y trouver des locataires et de rentabiliser ce placement avec des rentrées d’argent garanties. Vérifiez néanmoins que les loyers envisagés par les belles plaquettes commerciales sont réalistes par rapport aux conditions dans le locatif privé actuel dans ce secteur et pour ce type de bien.

Enfin, il faut bien savoir qu’en cas de non location pendant plus de 12 mois de cet appartement ou de cette maison en dispositif Pinel, vous perdrez l’éligibilité à la réduction de votre impôt. Cela signifie que vous ne pourrez plus déduire cet investissement de vos impôts sur les revenus pour les prochaines années mais qu’en plus vous devrez rembourser les réductions perçues depuis le début de ce placement.

Pour finir, le risque qui reste le plus élevé est celui de payer trop cher votre appartement, surtout en période de taux bas. N’hésitez donc pas à négocier les prix, même pour des biens immobiliers neufs qui sont possibles en loi Pinel afin que le rendement locatif soit intéressant et pour limiter les risques de revendre en faisant une moins-value à la fin de votre réduction fiscale.

Pas convaincu par l’investissement en Pinel ? Sachez qu’il existe plus de 20 autres manières d’investir dans l’immobilier en 2020.

Où trouver des programmes d’investissement en loi Pinel ?

Dans les secteurs géographiques où ce dispositif de défiscalisation peut être appliqué, vous pouvez très bien acheter un terrain et construire une maison ou des appartements sous le régime de la loi Pinel. À vous de bien suivre strictement la procédure et de vous assurer de bien bénéficier de tous les avantages de la loi Pinel pour votre investissement seul.

Sinon, de nombreux organismes proposent des placements d’immobilier défiscalisé en loi Pinel : les banques, les assureurs, les conseillers en gestion de patrimoine, etc. Vous pouvez également faire une demande d’offre par Internet, par exemple en remplissant gratuitement et sans engagement ce simulateur d’offre d’investissement immobilier en loi Pinel.

Quel que soit votre intermédiaire pour investir dans ce type de programme immobilier, prenez tout le temps pour vous renseigner en profondeur sur le bien, la localité et son marché local. Comparez plusieurs offres et ne retenez que celle qui sera la plus intéressante pour vous ou patienter si rien ne vous paraît attractif pour le moment.

Que ce soit avec ce dispositif fiscal ou un autre, vous pourrez ensuite appliquer tous nos conseils pour votre investissement immobilier.

Cas particulier : la loi Pinel pour l’Outre-mer

Les départements d’Outre-mer bénéficient d’un dispositif Pinel amélioré pour tenir compte des spécificités locales. Les secteurs d’Outre-mer sont toutes classées en zone B1, donc ce dispositif de réduction d’impôts lors d’un achat immobilier neuf reste possible en 2020.

Voici ce qui change par rapport à un investissement Pinel en métropole pour l’Outre-mer :

- Les taux de déduction du montant de l’acquisition sont bien plus élevés avec respectivement 23, 29 et 32 % sur 6, 9 et 12 ans (contre 12, 18 et 21 %).

- Le plafond global pour toutes les niches fiscales est augmenté à 18 000 € par an et par foyer quand cela concerne un Pinel Outre-Mer.

- Les plafonds de location sont également différents. Ils sont de 10.37 € par mètre carré pour la Martinique, la Guadeloupe, la Guyane, la Réunion et Mayotte. Ils sont de 12.80 € par mètre carré pour la Nouvelle-Calédonie, la Polynésie Française, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre et Miquelon et les Iles Wallis et Futuna.

Avec le Pinel Outre-Mer il y a donc des possibilités pour des réductions d’impôts bien plus importantes pour les contribuables fortement imposés.

Évolution du dispositif Pinel dans le temps et autres moyens de défiscalisation

Pour le moment le gouvernement a annoncé que le dispositif d’investissement immobilier défiscalisé en loi Pinel serait possible jusqu’à la fin de l’année 2021. Vous avez donc le temps de bien étudier cette possibilité d’investissement locatif et de voir si ce dispositif fiscal peut être rentable pour vous. (Mise à jour, la ministre du logement, Emmanuelle Wargon a précisé que la réduction d’impôt en loi Pinel serait prolongé au-delà de 2021 avec des améliorations)

De plus, il n’est pas impossible que le gouvernement modifie certaines règles ou annule simplement ce régime de réduction d’impôt dans les mois ou années à venir et avant la date butoir pour le moment annoncée.

Par exemple, jusqu’à fin 2018, il était possible d’utiliser ce dispositif fiscalement avantageux dans des communes classées en zone B2 et C. Ce n’est plus le cas depuis le 1er janvier 2019.

En outre, si le dispositif de la loi Pinel est le plus connu et le plus utilisé en 2020, ce n’est pas le seul moyen de réduire ses impôts avec l’immobilier. Il y en a plusieurs autres et certains seront peut-être plus adaptés à votre situation et à vos objectifs. Découvrez la liste des possibilités de défiscalisation immobilière en 2020 (comme la loi Cosse ou encore celle promue par Julien Denormandie pour aider à la réalisation de gros travaux sur des logements anciens de certaines communes.

Pour en savoir plus sur ce dispositif de défiscalisation immobilière, recevez gratuitement le guide de la loi Pinel en 2020. Vous apprendrez encore plus d’informations sur l’investissement locatif Pinel.

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