Un oeil indépendant sur l'immobilier des particuliers en France

Immobilier-danger > Financement > Crédit immobilier > Crédit immobilier sans CDI : CDD, intérim, indépendant, profession libérale

Crédit immobilier sans CDI : CDD, intérim, indépendant, profession libérale

Auteur : David LELONG

Les banques prêtent de l’argent plus facilement à une personne en CDI ou encore mieux à un fonctionnaire. néanmoins, il est tout à fait possible d’obtenir un prêt immobilier sans CDI. Et heureusement, car il y a de nombreuses personnes qui sont en CDD, en intérim, des intermittents, de ceux qui exercent en tant qu’indépendant (auto-entrepreneur, artisan, commerçant, chef d’entreprise, etc.) ou encore en profession libérale.

Pour toutes ces catégories en matière d’emploi, les banques financent aussi des projets d’achat immobilier. Découvrez comment obtenir un crédit immobilier sans un CDI en comprenant comme fonctionnent les banques et comment leur montrer qu’elles peuvent vous faire confiance.

Prêt immobilier sur longue durée, vos revenus seront-ils toujours suffisants ?

L’INSEE donne quelques indicateurs sur le nombre de personnes qui travaillent sans être en CDI ou fonctionnaire. 88.2 % des actifs qui ont un emploi sont salariés, dont 14.7 % ne sont pas fonctionnaire ou en CDI. Cela représente 3.4 millions de travailleurs. En outre 11.8 % des actifs ont un emploi non salarié, soit 3.1 millions de personnes supplémentaires. Ce sont donc 6.5 millions de personnes qui travaillent sans CDI ou sans un statut de fonctionnaire, soit près d’un quart des actifs. Ces chiffres sont ceux étudiés pour le marché du travail en 2016.

Que ce soit pour un emprunt seul ou en couple avec une personne en CDI ou non, les banques sont obligées de proposer des solutions pour toutes ces personnes qui travaillent, ont des revenus (parfois même très importants) et qui ne peuvent justifier d’un contrat de travail leur garantissant "sur le papier" la sécurité des revenus (fonctionnaire ou contrat à durée indéterminée). Sans cela, elles perdent une part de marché énorme.

Ce qu’il faut bien comprendre, c’est que les banques ont besoin d’être rassuré sur votre capacité à rembourser sur toute la durée du prêt immobilier vos mensualités. Sans CDI, vous devez prouver que vos revenus sont récurrents et que le risque de non remboursement est faible. Plus vous serez en mesure de réduire les risques et plus les banques vous prêteront facilement de l’argent pour un crédit immobilier. Et en plus, cela vous mettra dans de bonnes conditions pour obtenir le meilleur taux d’intérêt possible.

Pour un entrepreneur, un intérim ou un CDD qui enchaîne les missions, apporter vos documents justificatifs de revenus sur les 3 dernières années (cela peut être un peu plus ou un peu moins en fonction des catégories et des banques). Montrez la régularité de vos rentrées d’argent sur le passé et surtout pour l’avenir. Ce sera le minimum pour espérer que la banque regarde de plus près votre dossier et accepte de prendre le risque.

Il faut savoir que pour qu’une banque récupère son argent lorsque vous ne remboursez plus votre prêt, elle devra prouver qu’elle ne vous a pas prêté "à la légère", c’est-à-dire qu’elle s’est assurée que votre situation financière était stable et pérenne pour de nombreuses années. La plupart des banques sont donc très frileuses avec les personnes en CDD, intérim, les indépendants, etc.

L’atout important d’un bon apport personnel

Dans son besoin de s’assurer que vous serez un bon payeur, la banque aime travailler avec un emprunteur qui a su épargner pendant quelques années auparavant.

D’une part, cela vous permet de financer vous-même une partie de votre achat de maison ou d’appartement. Plus vous payez avec votre apport et moins la banque prend de risques par rapport à la valeur de votre bien immobilier. Si avoir un apport personnel est un gros plus pour obtenir un crédit immobilier pour une personne en CDI ou un fonctionnaire, cela l’est encore plus quand vous êtes en CDD, en intérim ou un indépendant non salarié. Sans CDI et sans apport, vous risquez fortement de recevoir systématiquement un refus de prêt immobilier de la part des banques et organismes de crédit.

D’autre part, en prouvant votre capacité d’épargne régulière sur ces dernières années, vous montrerez à votre banquier que vous avez de la flexibilité dans votre budget mensuel, que vous êtes capable de faire des efforts réguliers pour mettre de l’argent de côté pour les périodes plus difficiles. Ce sont des signes forts pour prouver votre sérieux et compenser en partie vos revenus non garantis à l’avenir.

Avoir un garant pour une caution de remboursement

Si vous ne pouvez garantir suffisamment vos revenus dans les prochaines années pour qu’une banque accepte de financer votre achat d’appartement ou de maison, il vous reste une autre possibilité. Celle de trouver un garant qui lui pourra prouver des revenus en CDI, de fonctionnaire ou de retraite ou encore avec un patrimoine important.

Avec une personne avec une excellente santé financière qui se porte caution pour votre crédit immobilier, vous pourrez sûrement débloquer la situation auprès de différentes banques. Tout le monde ne dispose pas de personnes prêtes à s’engager autant sur un investissement important, mais parfois, il est possible de trouver des soutiens de poids pour un achat immobilier (des parents vers leurs enfants notamment).

C’est une piste à ne pas négliger car elle va faire chuter le degré de risque de votre crédit immobilier et cela pourrait vous permettre de dérocher une offre de prêt beaucoup plus facilement.

Des éléments qui peuvent jouer en votre faveur

Plus que quiconque les personnes sans CDI ou statut de fonctionnaire doivent chercher à améliorer au maximum leur dossier de financement pour avoir une chance d’obtenir un crédit immobilier. Pour cela, suivez nos 15 conseils pour améliorer votre dossier de prêt.

- Il est impératif notamment de prouver que sur les derniers mois vous n’avez connu aucune période de découvert.

- Si votre mensualité envisagée est proche du loyer actuel de votre location, prouvez que vous payez depuis plusieurs années votre loyer sans problème et que vous pouvez donc assumer financièrement une charge similaire pour un emprunt immobilier.

- Faite d’abord le maximum auprès de votre banque qui connaît votre historique bancaire et votre situation. C’est la mieux placée pour pouvoir juger de votre capacité à rembourser votre prêt sur le long terme. Elle sait comment vous gérer vos comptes, vos habitudes de dépenses, etc.

- Profitez des droits à prêt de vos livrets d’épargne dédiés au logement (PEL et CEL). Si vous n’en avez pas encore et que vous envisagez un jour d’emprunter pour un achat de logement, songez à en ouvrir un et à y épargner un peu tous les mois.

Si malgré tout cela aucune banque n’accepte de vous faire un crédit immobilier, envisagez également la possibilité de réduire l’importance de votre projet. En diminuant votre besoin en capital emprunté, vous allez réduire votre mensualité en conservant une même durée de remboursement. Ainsi, vos efforts mensuels seront moindres et plus vous aurez de la marge par rapport à votre situation actuelle et plus vous réduirez le risque de non remboursement et rassurer votre banque.

Si cela n’est pas possible, il va falloir envisager de différer votre achat. Ne perdez pas de temps pour autant et travailler dès maintenant sur les points évoqués ci-dessus pour améliorer dans les mois et années à venir votre capacité à emprunter (augmenter votre apport, chercher à améliorer vos revenus et à les rendre plus stables, montrer votre capacité d’épargne et de tenue de comptes, etc.). Cela vous sera toujours utile par la suite, même si vous trouvez un CDI ou un poste de fonctionnaire plus tard.

Des taux plus élevés et des contraintes pour la garantie du crédit immobilier

Il est important de rappeler que vous aurez sûrement, en plus de la difficulté à obtenir une offre de crédit immobilier, un taux d’intérêt un peu plus élevé que pour un emprunteur en CDI ou fonctionnaire. En effet, les banques vont devoir augmenter leurs marges pour compenser le risque qu’elle estime plus élevé. Il n’est donc pas rare de devoir ajouter 20 à 30 points de base par rapport à un même dossier d’une personne en CDI. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence car chaque banque va gérer au cas par cas les dossiers d’entrepreneurs, d’intérim ou de CDD. Il peut y avoir de fortes différences d’une banque à une autre en fonction de leurs manières de procéder, à leur évaluation du risque pour votre profil, etc.

En outre, sans CDI ou sans être fonctionnaire, vous aurez moins de choix pour la garantie de votre prêt immobilier. Les organismes de cautionnement écartent effectivement les emprunteurs qui ne disposent pas d’un CDI. Il faudra donc vous tourner vers un privilège de prêteur de deniers ou une hypothèque. Ce qui peut être plus coûteux.

Pour aller plus loin :

- Découvrez quelle est la meilleure banque pour obtenir le taux immobilier le plus bas.

- Devez-vous prendre un courtier immobilier ?

- Négociez aussi votre taux d’assurance emprunteur.

- Regardez comment emprunter en fonction de votre âge.

Vous avez aimé cet article ? Faites le savoir et partagez le :

Où en est le marché immobilier ? Quelles sont les tendances pour l'immobilier en 2018 ?
> Téléchargez gratuitement le guide de l'achat immobilier en 2018 !

Faites de nombreux calculs pour trouver les meilleures solutions pour votre projet : utilisez nos calculettes immobilières gratuites !


Qui sommes nous ? | Contact | Partenaires