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Les risques de l’investissement immobilier et comment les limiter

Beaucoup considèrent l’immobilier comme un placement financier sans risque. Pourtant, comme pour tout investissement à capital non garanti, il est possible de perdre de l’argent avec un investissement immobilier locatif. Avant de devenir investisseur en immobilier, il convient donc de s’informer sur les risques principaux auxquels il faut faire très attention.

Nous verrons également quelques méthodes ou possibilités pour réduire ces risques locatifs. Il faut sécuriser au mieux votre investissement pour préserver votre capital financier.

Les loyers impayés : problème avec un locataire mauvais payeur

Votre stratégie est bien en place. Vous avez acheté à crédit un appartement pour le louer. Vous avez trouvé un locataire à un loyer intéressant par rapport à votre prix d’achat. Vous avez ainsi bien travaillé et vous avez réussi à dégager un cash flow positif ou que très légèrement négatif. Votre locataire va payer via son loyer la quasi-totalité des frais (remboursement du prêt immobilier, assurances, charges non imputables, taxe foncière, etc.) et peut-être même les impôts sur ces revenus fonciers.

Tout se passe bien jusque-là. Les premiers loyers sont perçus et votre investissement avec l’effet de levier du crédit est mis en route. Vous gérez les quelques tracasseries administratives ou les petites réparations dont à besoin le logement.

Puis, sans vous en rendre compte, votre locataire commence à avoir de plus en plus de retard dans ses paiements des loyers. Les impayés s’accumulent et la situation se dégrade. Certes ce genre de situation n’est pas la plus courante, mais elle est bien réelle pour certains et c’est un véritable cauchemar pour les propriétaires bailleurs.

Imaginez-vous la situation, vous avez tous les mois des charges et frais à payer pour ce logement : une mensualité de crédit immobilier, une assurance emprunteur, une assurance habitation, des charges locatives, des taxes et impôts, etc. Seulement, vous ne recevez plus aucun loyer, ou qu’une petite partie. C’est alors à vous de payer tout cela avec vos propres revenus, votre épargne ou vos autres investissements.

Vous allez alors commencer une longue et difficile procédure pour tenter de récupérer les loyers impayés. Actuellement, c’est une démarche qui prend beaucoup de temps, qui n’a pas de garanties d’aboutir par un remboursement total des montants dus. Pendant tout ce temps-là, il faudra payer tous les frais et charges de ce logement, notamment le remboursement de l’emprunt immobilier.

Quelques solutions contre ce risque d’impayés de loyer :

- tout d’abord, il convient de bien choisir son locataire. Rencontrez-le physiquement, échangez avec lui et si vous ne le sentez pas suffisamment sérieux, déclinez le dossier. Vous devez vous assurer qu’il a des revenus suffisants pour assumer sereinement ce loyer, qu’il sera respectueux de votre bien immobilier et de votre contrat de location.

- Il existe des assurances pour se protéger des loyers impayés. Seulement ce n’est pas la panacée. Il faut bien faire attention aux franchises, aux restrictions importantes sur la sélection du locataire, aux remboursements réels et à la durée de cette prise en charge. Cela peut néanmoins être une bonne solution, notamment pour ceux qui n’ont pas les moyens d’assumer ce risque personnellement.

- Prendre un garant solvable. Vous pourrez ainsi lui demander de payer les loyers que votre locataire n’a pas réglés. C’est également très engageant pour la personne que vous hébergez. Elle aura une personne, souvent proche (parents, etc.), qui sera impact par un loyer non payé et sera moins enclin à ne pas assumer ses engagements.

- Ne laissez pas la situation se dégrader trop longtemps avant de réagir. Maintenez le dialogue avec votre locataire pour savoir pourquoi il ne vous a pas encore réglé son loyer et quand compte-t-il le faire. Chacun d’entre nous peut avoir des difficultés passagères. Restez ferme, mais à l’écoute.

- Avoir une marge financière suffisante ou en retrouver une. Nous reviendrons sur ce point ci-dessous.

Les dégradations du logement : le dépôt de garanti ne suffit souvent pas

Autre cauchemar pour un investisseur en immobilier locatif : retrouver son appartement ravagé après le départ d’un locataire et devoir faire face à des frais très importants pour le remettre en état rapidement.

Ceci va souvent de pair avec les problèmes de paiements de loyer, mais pas toujours. Certes, lors de la signature du contrat de location, vous avez exigé un dépôt de garantie. Une caution locative qui permet de pouvoir payer pour quelques dégradations de votre logement. Cependant, certains dégâts peuvent coûter cher et la caution ne sera pas suffisante.

Il faudra alors chiffrer le montant des réparations et de la remise en état du logement et tenter de faire payer votre locataire indélicat. Là encore, ce n’est pas ce qui se passe dans la majorité des cas. Cependant, il est fréquent de voir des témoignages de propriétaires furieux après avoir constaté un logement complètement dégradé.

Les pertes peuvent se chiffrer alors à plusieurs milliers d’euros. Et c’est sans compter que pendant le temps de la rénovation et des travaux, il ne sera pas possible de louer votre logement à un autre locataire. Il faudra donc continuer à payer le crédit immobilier, les assurances, les charges locatives, etc.

Quelques solutions pour limiter les pertes : les solutions vont être similaires à celles pour limiter les risques de loyers non payés : bien choisir son locataire, souscrire une assurance contre ces risques ou exiger un garant.

La vacance locative : l’ennemi de la rentabilité d’un investissement

Si vous avez un bien immobilier à louer, l’une de vos principales préoccupations doit être qu’il soit toujours loué. En effet, chaque jour de non location, ce que l’on appelle dans le jargon la vacance locative, est un jour de perte sèche. Avoir un bien locatif non loué pendant plusieurs semaines vient faire fondre la rentabilité locative. Vous avez autant de charges, mais beaucoup moins de recettes. C’est donc votre marge qui est en train de fondre.

Dès l’annonce du départ de l’un de vos locataires, il faut immédiatement rechercher un locataire pour prendre le logement dès la sortie du précédent. En fonction de votre type de bail (meublé ou nu) et des conditions spécifiques, la durée du préavis sera de 1 à 3 mois. Cela vous laissera donc du temps pour trouver un nouveau locataire dès que le logement sera libre.

Quelques pistes à étudier pour limiter les jours sans loyer. Nous avons rédigé un article spécifique "Comment limiter la vacance locative pour votre bien immobilier ?". Nous y parlons entre autres :

- des assurances vacances locatives.

- De l’entretien régulier à effectuer dans votre bien pour qu’il conserve une certaine valeur locative.

- De bien connaître les prix sur votre marché locatif afin de fixer un juste loyer. Des études ont montré qu’il valait mieux louer moins cher mais tout le temps qu’avec un loyer élevé et des changements fréquents de locataires avec des jours ou semaines de vacances à chaque changement. En effet, une location à un loyer attractif par rapport aux autres trouvera toujours preneur rapidement.

- De l’importance de tenter de conserver les bons locataires plus longtemps.

- De savoir baisser un peu son loyer pour accélérer la remise en location.

Faire face à un manque de liquidités

Nous l’avons vu avec les citations des risques précédents. Un propriétaire bailleur a souvent besoin de disposer d’une réserve d’argent disponible immédiatement pour faire face à différentes situations possibles : retards ou impayés de loyer, dégradation du bien, période de vacance locative, etc. Les besoins de liquidités peuvent également être pour faire face à des travaux non prévus pour assurer l’entretien régulier de votre bien immobilier locatif. Une chaudière qui lâche, un problème de fuite d’eau, etc. les petits tracas à gérer sont fréquents dans la vie d’un bailleur.

Lorsque vous achetez pour louer, prévoyez donc toujours une réserve d’argent suffisante pour couvrir des petits travaux ou quelques mois sans loyer. C’est indispensable d’avoir une marge financière pour gérer les entrées et sorties d’argent que va générer ce logement.

Solutions pour retrouver de la marge financière

En fonction de votre situation personnelle, il n’est pas toujours évident de pouvoir gérer tout cela. Cela n’arrive pas forcément au meilleur moment pour vous. Si cela arrive, il faudra donc envisager d’autres pistes pour retrouver de la marge financière avec ce bien immobilier locatif. Il est possible, par exemple :

- d’utiliser la possibilité de moduler vos mensualités de crédit immobilier si votre contrat de prêt vous le permet. Ce n’est pas le cas dans toutes les banques. Cela fait partie des choses non comptabilisées dans le TEG d’un crédit qu’il faut étudier lors de votre recherche de financement.

- Si les taux immobiliers sont plus bas, étudiez la possibilité de faire un rachat de prêt ou une renégociation. Cela vous permettra de conserver une même durée de remboursement tout en réduisant votre mensualité et ainsi vous redonnez de l’air financièrement chaque mois.

- Dans le même ordre d’idées, sachez que depuis le 1er janvier 2018 vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier à la date anniversaire de votre contrat. L’occasion d’en trouver une moins chère et de faire des économies.

- Tous les autres postes de dépenses pour cet investissement doivent être passés au crible pour étudier s’il n’existe pas des solutions alternatives moins coûteuses (autres assurances, moins de frais de gestion, bien déclarer toutes les charges pour réduire vos impôts fonciers, etc.).

Perte de valeur à la revente

La valeur de votre bien immobilier fluctue dans le temps en fonction de l’offre et de la demande pour ce type d’appartement ou de maison. Lorsque vous voudrez revendre, vous devrez le faire en fonction des prix du marché. Autant on peut faire une bonne affaire à l’achat, autant il est difficile d’influencer les acheteurs pour maximiser son prix de vente.

Il arrive plus régulièrement qu’on ne le croît de devoir vendre un bien immobilier en moins-value. Les raisons peuvent être nombreuses :

- Mauvais emplacement qui perd de l’intérêt au fil des ans ou environnement qui se dégrade.

- Achat d’un bien immobilier neuf défiscalisé qui ne valait pas ce prix.

- Marché immobilier globalement en baisse importante.

- Revente trop rapide qui ne permet pas de compenser les nombreux frais d’achat (frais de notaire, frais d’agence, etc.).

Pour limiter les risques, sélectionner avec prudence vos investissements locatifs. Étudiez le logement, mais aussi son immeuble et les tendances d’amélioration du quartier et des services à proximité.

N’achetez également pas sur du court terme. Il faut du temps pour qu’un investissement immobilier soit rentable. Il faut pouvoir récupérer les frais d’achat comme les frais de notaire (parfois plus de 8 % du prix d’achat sur de petits biens immobiliers anciens), rembourser progressivement le capital emprunté à la banque, etc.

Augmentation des charges ou impôts, baisse de loyers, etc.

Parmi les autres dangers sur lesquels il faut veiller, il y a les augmentations non prévues de charges ou d’impôts. Un syndic de copropriété qui décide de voter de gros travaux de rénovation (ravalement de façade, etc.). L’État qui augmente les prélèvements sociaux sur vos loyers. L’évolution de vos dépenses pour ce bien en locatif n’est pas toujours maitrisable. Là encore, cela demande à ce que vos finances personnelles puissent suivre et il vaut mieux que le rendement initial de votre investissement soit bon pour qu’il ne soit pas trop impacté par ces hausses de frais ou impôts.

Pour conclure : d’autres problèmes peuvent survenir lorsque vous louez un logement à un locataire. La vie d’un propriétaire bailleur n’est pas un long fleuve tranquille. Cela demande du temps, de la disponibilité et des efforts réguliers. On est loin d’un placement sécurisé sans risque comme une assurance-vie en fond euro ou un livret bancaire. Il convient d’en avoir conscience et de faire en sorte que tous ces risques soient intégrés dans votre calcul de rentabilité. Le ratio gains/risques doit être particulièrement étudié par rapport à d’autres types de placements plus sécurisés et qui demandent moins d’efforts de gestion.

Pour aller (beaucoup) plus loin, retrouvez tous nos autres conseils et astuces pour votre investissement immobilier locatif.

Pour aller plus loin :

- Découvrez toutes les solutions de défiscalisations dans l’immobilier en 2018.

- Renseignez-vous sur les 6 choses à faire avant de louer un appartement.

- Consultez notre classement des rentabilités locatives moyennes dans 100 grandes villes en France.

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