Facture après état des lieux de sortie : que dit la loi ?

Auteur : David LELONG, passioné d'immobilier et d'éducation financière, fondateur d'Immobilier-danger.com | Date de modification : 6 février 2023

Dans le cadre d’une location, il convient de réaliser un état des lieux d’entrée, ainsi qu’un état des lieux de sortie. Ces derniers permettent d’attester de l’état de l’appartement ou de la maison avant et après avoir été investi par le locataire. Si toutefois des dégradations et usures avaient été remarquées lors de l’état des lieux de sortie, des réparations pourraient être facturées au locataire ou au bailleur selon l’origine. Nous vous présentons ici tout ce qu’il y a à savoir sur l’état des lieux de sortie, ainsi que les éventuelles facturations de réparation que pourrait impliquer ce dernier.

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État des lieux de sortie : en quoi cela consiste ?

Avant toute chose, nous allons définir au mieux l’état des lieux de sortie, ainsi que ce qu’il implique pour un locataire et un propriétaire. En effet, étape cruciale lorsqu’un logement se libère, l’état des lieux de sortie jugera de l’état général du bien immobilier, après que ce dernier ait été investi durant une certaine période.

Déroulement d’un état des lieux de sortie

Tout d’abord, il convient de distinguer les états des lieux de sortie des logements vides et meublés. Concernant les bien meublés, plus d’éléments devront être pris en compte, puisque l’ameublement n’appartient pas au locataire.

En quelques mots, l’état des lieux de sortie doit être réalisé lorsqu’un locataire a quitté les lieux, et déménagé tous ses meubles pour les logements vides. Une telle démarche implique la présence du locataire et du bailleur, qui analyseront minutieusement le bien dans son ensemble. En parallèle, ce dernier sera comparé à l’état des lieux d’entrée, afin de mettre en lumière les éventuelles nouvelles dégradations.

De façon à ce qu’un état des lieux de sortie soit valide, ce dernier devra faire figurer un certain nombre d’informations essentielles au sujet de la location. Outre les données concernant l’identité de l’occupant ainsi que la date de début du bail, il conviendra de faire apparaître une description précise de l’état de chaque pièce du logement, pour une comparaison précise.

facturation après état des lieux de sortie du propriétaire : que dit la loi pour une facture abusive ?

Le dépôt de garantie

Comme vous le savez, lorsque vous souhaitez louer un bien immobilier, il vous faut, dans la majorité des cas, verser ce que nous appelons un “dépôt de garantie”. Le montant de ce dernier est susceptible de varier en fonction du type de logement, mais également du type de location (vide ou meublée). À la fin d’un contrat de location, le dépôt de garantie pourra :

  • Être restitué au locataire
  • Être conservé par le bailleur afin de couvrir des possibles manquements tels que des loyers impayés ou des dégradations dans le logement

On appelle aussi cela parfois la caution locative. Elle est précisée dans le contrat et doit être remboursée après régularisation des charges locatives et des frais à la charge des locataires.

Quelles réparations peuvent être facturées après l’état des lieux de sortie ?

Vous l’aurez compris, l’état des lieux de sortie est réalisé afin de constater des éventuelles dégradations ayant eu lieu au cours du bail de location. Toutefois, nous notons que certaines subtilités doivent être prises en considération, notamment en ce qui concerne la facturation puisque certaines détériorations seront à la charge du locataire, tandis que d’autres pourraient être à régler par le propriétaire.

La notion d’usure normale

Lorsque l’on évoque les réparations pouvant être facturées suite à un état des lieux de sortie, il est indispensable de mentionner la notion d’usure normale. En quelques mots, l’usure normale correspond à la vétusté du bien, soit les dégradations dites “naturelles” d’un logement. En règle générale, celle-ci est définie par une grille de référence, indiquant la durée de vie théorique des éléments d’un bien, la franchise, le taux d’abattement annuel, ainsi que la part résiduelle. Nous précisions que les défauts apparents à l’état des lieux de sortie appartenant à la catégorie de l’usure normale ne pourront être facturés au locataire. De façon à limiter les risques d’ambiguïté, il est généralement conseillé d’établir ladite grille de vétusté en amont de l’état des lieux d’entrée.

Les réparations à la charge du locataire

Au cours de son bail de location, un occupant peut être responsable de plusieurs dégradations au sein du bien immobilier. Dans le cas présent, ce dernier sera chargé de régler les réparations engagées par les dégâts. Il peut alors s’agir d’une vitre cassée, d’une poignée de porte abimée ou autre. De plus, selon le décret n°87-712 du 26 août 1987, un locataire s’engage à remplacer les flexibles de douche, à entretenir les serrures et nettoyer les éventuels dépôts de calcaire.

Par ailleurs, lorsque l’on évoque les facturations post état des lieux de sortie, il est également important de prendre en considération la propreté du bien. En effet, un locataire se doit de rendre son logement propre et en bon état. Si toutefois ce n’était pas le cas, pourraient lui être facturés les produits ménagés acquis pour le nettoyage ou la sollicitation à un professionnel.

Les réparations à la charge du bailleur

Dans certains cas, des travaux de réparation pourront être facturés au bailleur. Nous parlons ici notamment de la remise en état du logement, qu’il s’agisse des dégradations liées à la vétusté ou simplement de la remise à neuf du bien. Nous vous présentons ici les principales données de la grille de référence concernant l’usure normale d’un bien immobilier et de ses composants :

  • 10 de durée de vie pour les peintures
  • 5 ans de durée de vie pour les équipements

Se référer à une telle grille permet de mettre en évidence la personne facturée in fine.

Comment justifier le montant des travaux à effectuer pour un état des lieux de sortie ?

Lorsque des travaux doivent être réalisés suite à un état des lieux de sortie, le montant engagé sera parfois pioché dans le dépôt de garantie du locataire, lorsque celui-ci l’incombe. De fait, de façon à ce que tout se déroule en bonne et due forme, il convient de justifier du montant des travaux avec précision. Nous vous présentons ici les différentes manières de mettre en place une telle justification.

En quelques mots, le bailleur sera tenu de prouver son éventuelle retenue sur le dépôt de garantie en présentant une facture ou un devis des réparations à réaliser. Une telle justification est notamment possible lorsque les travaux à réaliser demandent l’intervention d’un artisan spécialisé, en mesure de produire une facture ou un devis.

Dans certains cas, un locataire peut estimer que la facturation présentée par le propriétaire est abusive, auquel cas, nous verrons qu’il peut être en droit de contester ladite facture. Nous parlons notamment des situations dans lesquelles un bailleur implique des réparations qui lui sont dues, et non à la charge du locataire.

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Est-il possible de contester une facture de travaux ?

Comme nous venons de le mentionner, il peut arriver qu’un bailleur facture un montant trop élevé, ou qu’il incombe son locataire de réparations qu’il n’est pas tenu de payer. Dans le cas présent, ce dernier est en droit de contester la facture des travaux à réaliser suite à l’état des lieux d’entrée. Pour ce faire, deux possibilités s’offrent à l’occupant, qui pourra tenter de régler une telle situation à l’amiable, ou qu’il fera trancher par un tribunal d’instance.

Facturation : une contestation à l’amiable

De façon à ce que la contestation se déroule dans de bonnes conditions, il est préférable d’opter pour une solution à l’amiable. Dans le cas présent, un locataire se doit simplement d’envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au bailleur. Dans cette lettre, le contestataire stipule ses demandes en les détaillant au mieux. Si toutefois le courrier lui revenait, il est conseillé au locataire de le conserver sans l’ouvrir afin d’attester qu’une tentative de contestation à l’amiable a été tentée, avant d’entreprendre d’autres démarches plus officielles.

Besoin d’aide pour régler un conflit entre propriétaire et locataire ? Posez vos questions à un avocat en droit immobilier. Par exemple, vous décrivez dans un message votre problème de facture abusive après la restitution des clés. Vous obtiendrez une première réponse par téléphone après avoir exposer votre problème. L’avocat pourra vous conseiller et vous indiquer si cela vaut le coût de demander réparation en justice et pour quel prix. Parfois une simple lettre suffit. Parfois, il y a besoin de faire constater les choses par un huissier ou de se faire accompagner pour faire respecter la loi à ce sujet.

Facturation : une contestation devant un tribunal d’instance

Lorsqu’une contestation à l’amiable n’a pas abouti, un locataire est en droit de porter sa réclamation devant un tribunal d’instance. Plus officielle, une telle alternative implique une décision finale valable aux yeux de la loi, que ne peuvent contester le propriétaire ou l’occupant du logement concerné.

Quitter un logement, qu’il soit meublé ou vide, implique de le rendre dans un bon état, équivalent à celui d’entrée dans les lieux. De manière à mener à bien une telle comparaison, des états des lieux d’entrée et de sortie sont réalisés en présence des deux parties. Si toutefois des dégradations étaient constatées lorsqu’un locataire quitte les lieux, il serait alors possible pour le bailleur de facturer les réparations à ce dernier ; à condition bien-sûr qu’elles lui incombent. Cependant, il n’est pas toujours aisé de déterminer si les travaux nécessaires sont dus à une négligence du locataire ou s’ils ne reflètent pas simplement l’usure normale du bien immobilier.

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