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Baisse de l’abattement pour donations et successions : quelles conséquences pour l’immobilier ?

Auteur : David LELONG

Le gouvernement vient d’officialiser la forte réduction des abattements pour les donations et successions entre parents et enfants. L’abattement de 159 325 € est réduit à 100 000 € dès 2012. Cette augmentation de la fiscalité va venir réduire le pouvoir d’achat immobilier des Français, notamment celui des primo-accédants qui peinent à acheter sans une aide financière de leur parent. Un élément de plus qui influencera les prix de l’immobilier à la baisse.

Retrouvez notre dossier sur la donation d’un bien immobilier.

L’abattement sur les donations et successions de 159 325 € est réduit à 100 000 € dès 2012

Dans les tous prochains jours, donner de l’argent à ses enfants sera davantage taxé pour les grosses donations. Cette diminution du montant de l’abattement ne concerne que les donations et successions directes entre parents et enfants.

Mise à jour : Ces changements seront appliqués pour toute donation ou succession réalisées à partir du 18 août 2012 (publication au journal officiel de la loi de finances rectificative le vendredi 17 août).

Il y a deux changements majeurs qui rentrent en jeu :

- Réduction de l’abattement de 159 325 € à 100 000 €. Il s’agit d’un abattement entre un parent et un enfant. Un couple de parent peut donc transmettre jusqu’à 200 000 € à l’un de ses enfants sans aucun impôt, contre 318 650 € auparavant.

- Ce montant en franchise d’impôt ne pourra se faire que tous les 15 ans maximum contre 10 ans depuis 2011.

Bien entendu, il sera toujours possible de donner plus d’argent que le maximum de l’abattement. Cependant, le montant de la donation qui dépasse cet abattement sera imposé de manière progressive.

Les taux d’imposition dépendent du barème suivant :

Montant net du don après abattement Taux d’imposition
< 8 072 € 5 %
De 8 072 € à 12 109 € 10 %
De 12 109 € à 15 932 € 15 %
De 15 932 € à 552 234 € 20 %
De 552 234 € à 902 838 € 30 %
De 902 838 € à 1 805 677 € 40 %
> 1 805 677 € 45 %

Une perte de pouvoir d’achat immobilier, notamment pour les primo-accédants

Les ménages concernés sont ceux qui sont en capacité de donner ou recevoir des donations importantes. Pour limiter l’imposition, la plupart d’entre eux vont limiter les donations au montant maximal de l’abattement.

De plus, ils devront attendre 15 ans, au lieu de 10 ans, pour pouvoir transmettre d’autres sommes d’argent sans payer d’impôts dessus.

Par conséquent, les flux d’argent versés aux enfants des familles aisées vont se réduire.

Une partie importante de ces donations ou successions sont utilisées par ceux qui les reçoivent pour acheter une maison ou un appartement.

Or depuis le début de l’année 2012 :

- Les ménages les moins aisés ont progressivement disparus du marché : les ménages gagnant moins de 4 SMIC ne représentent plus que 62.2 % du marché contre 63.7 % en 2011 et 66.7 % en 2009 (Source Crédit Logement CSA).

- Les montants empruntés sont moins importants (réduction des durées d’emprunt et du taux d’endettement) : au 1er trimestre 2012, le taux d’apport personnel est passé à 25.6 % contre 22.8 % au 1er trimestre 2011.

Les ménages aux plus gros revenus et ceux qui bénéficiaient de fortes donations (ou successions) soutenaient le marché immobilier depuis le début de l’année (pour rappel, le nombre de ventes immobilières affiche un -15 % en 2012 par rapport à 2011).

Dans les mois et années à venir, la forte réduction des donations viendra amoindrir les capacités d’achat de la seconde catégorie d’acheteur.

Une ruée chez les notaires avant ce changement de fiscalité

Comme avant chaque modification importante de la fiscalité, les Français qui sont concernés par cette réforme cherchent à optimiser leur utilisation des conditions actuelles avant le passage à des conditions moins profitables. C’était déjà le cas avant la réforme de l’imposition sur les plus-values immobilières ou encore pour la réduction des avantages de la loi Scellier en 2012 et son remplacement en septembre 2014 par la loi Pinel.

C’est ainsi que depuis ce printemps et l’annonce par François Hollande de ce projet de réduction des abattements sur les successions et donations, les demandes d’étude de cas se multiplient chez les notaires.

Les ménages qui seront impactés par cette mesure sont ceux dont le patrimoine est supérieur à 200 000 €. En effet, chaque parent peut transmettre à chaque enfant jusqu’à 100 000 € sans payer d’impôts, contre 159 325 € auparavant.

La date de mise en application de cette réduction de l’abattement pour donation ou succession entre parents et enfants n’est pas encore officiellement connue. Au plus tard, cette réforme sera appliquée lors de la publication de ce changement au Journal Officiel.

L’argent injecté dans l’immobilier voit ses sources se tarir l’une après l’autre

À court terme, cet afflux massif des donations va permettre à ceux qui en ont bénéficié d’augmenter leur capacité d’achat, notamment vis-à-vis des biens immobiliers. On pourrait donc voir les taux d’apport personnel rester élevés jusqu’à la fin de l’année 2012.

Néanmoins, une fois cette masse d’argent consommé, c’est une nouvelle source de financement qui vient se réduire. Après la forte réduction des aides financières de l’État, le durcissement des conditions sur les crédits immobiliers, la baisse de l’abattement sur les donations est un nouveau facteur de baisse pour les prix de l’immobilier.

Les écarts entre les prétentions des vendeurs et les capacités d’achat des acquéreurs vont se creuser encore davantage.

Ce sera d’autant plus vrai dans toutes les régions où il est très difficile d’acheter un bien immobilier avec ses seuls revenus...

Pour en savoir plus, découvrez tout sur la donation d’un bien immobilier.

Article initial publié le 02/08/2012

Pour aller plus loin :

- Retrouvez les 7 sites à utiliser pour estimer un bien immobilier.

- Découvrez notre guide du crédit immobilier.

- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter votre maison.

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