Démembrement de propriété : définition et principes

Auteur : David LELONG

Le démembrement de propriété fait partie des différents montages patrimoniaux à votre disposition afin de partager un bien immobilier, mais aussi faciliter sa transmission. Si cette opération reste plus complexe qu’une indivision, elle n’en reste pas moins une solution particulièrement avantageuse en fonction de vos objectifs en tant que propriétaire ou investisseur. Afin de vous guider dans vos démarches, Immobilier Danger vous explique les avantages du démembrement de propriété, ainsi que ses spécificités.

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Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété est un acte juridique qui vous permet de dissocier les différents pouvoirs liés à la possession d’un bien immobilier. En effet, le cadre législatif précise trois attributs quant à la propriété d’une habitation :

  • L’usus ou le droit d’utiliser le bien.
  • Le fructus ou le droit de tirer des ressources du bien tels que des loyers.
  • L’abusus ou le droit de disposer du bien et de pouvoir le vendre notamment.

On parle alors de démembrement de propriété dès lors que ces attributs ne sont pas tous acquis par une seule et même personne. Le bien immobilier est alors réparti entre la nue-propriété et l’usufruit, chaque partie possédant certains droits et devoirs quant au logement démembré. Retrouvez plus d’informations sur chaque droit selon l’usufruit et la nue propriété.

Par ailleurs, si le démembrement de propriété est généralement réalisé sur un bien immobilier, il peut également être effectué sur un compte titres ou un contrat d’assurance vie, même si ce dernier cas est plus rarement observé. En revanche, un PEA ou un plan d’épargne logement ne peuvent pas faire l’objet d’un démembrement.

Démembrement : droit de séparer l'usufruit et la nue-propriété

Quelle répartition des droits dans le cadre d’un démembrement de propriété ?

Lorsque vous investissez ou transmettez un bien en passant par un démembrement de propriété, les attributs de ce bien se répartissent légalement entre le nue-propriétaire et l’usufruitier.

Le(s) nu-propriétaire(s) dispose alors de l’abusus. En d’autres termes, il peut uniquement décider de vendre sa nue-propriété du bien immobilier lorsqu’il le souhaite. Cependant, il ne peut pas jouir du logement durant toute la durée du démembrement de propriété. Si ce dernier est d’ordre temporaire, il devient alors plein propriétaire à l’issue de son échéance, et ce, sans aucune démarche, frais, ou formalité supplémentaire. La vente se base alors sur la valeur totale du bien et le propriétaire en dispose entièrement.

L’usufruitier, quant à lui, dispose de l’usus et du fructus. Ce dernier peut alors utiliser le bien en question en tant que logement, ou le mettre en location afin d’en percevoir les loyers durant toute la période du démembrement. Cette jouissance le rend cependant responsable de l’entretien, de la conservation, ainsi que du règlement des charges correspondantes en accord avec la réglementation fiscale en vigueur.

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Quel est le cadre réglementaire quant au démembrement de propriété ?

L’acte de démembrement de propriété est légiféré par les articles 552 à 564 du Code Civil sur la propriété, ainsi que par les articles 582 à 599 du Code Civil sur l’usufruit. Ces lois régissent notamment la répartition des charges entre l’usufruitier et le(s) nu-propriétaire(s).

La personne détenant l’usufruit du bien est responsable de l’entretien du bien et doit garantir, à ce titre, sa bonne conservation pour le nu-propriétaire. Tous les frais de réparation sont donc à sa charge durant la période du démembrement, à l’exception des gros travaux. En effet, et conformément à l’article 606 du Code Civil, le nu-propriétaire n’est tenu à l’acquittement des factures que si les travaux portent sur les murs porteurs, les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures, les digues, ou encore les clôtures. Il est cependant important de noter que si l’usufruitier est rendu responsable de la nécessité d’entreprendre de gros travaux, il devra également participer au règlement des frais engendrés, partiellement ou totalement selon son implication.

Par ailleurs, le paiement de la taxe foncière et de la taxe d’habitation revient à l’usufruitier tout au long du démembrement. Lorsque la pleine propriété est accordée au nu-propriétaire, ce dernier reprend la taxe foncière à son nom, ainsi que la taxe d’habitation s’il fait le choix de résider au sein du bien concerné.

Enfin, depuis 2018, si vous détenez l’usufruit d’un bien immobilier suite à la succession de votre conjoint, votre déclaration à l’impôt foncier ne doit tenir compte que de l’usufruit transmis, et non de la valeur de la pleine propriété.

Étudiez également la possibilité de créer une SCI et que chacun réalise l’achat de parts de la société. Cela demande une gestion plus importante et des frais plus coûteux. Mais cela procure également certains avantages.

Pourquoi recourir à un démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété et la dissociation des attributs du bien qu’il permet vous offre certains avantages particulièrement intéressants selon votre situation. Nous vous présentons ici les deux cas principaux pour lesquels le démembrement de propriété est utilisé par les particuliers.

Un investissement immobilier avantageux

Lorsque vous investissez dans l’immobilier par le biais d’un démembrement de propriété, vous bénéficiez d’une décote correspondant à la somme des différents loyers que vous auriez pu percevoir durant la durée de l’acte mis en place. Vous acquérez ainsi une maison ou un appartement à environ 60% de sa valeur en pleine propriété. Au cours du démembrement, les obligations légales d’entretien de l’usufruitier vous garantissent également la bonne préservation de votre bien immobilier. Au terme de la procédure, l’acte de remembrement vous assure donc la pleine propriété d’un logement en bon état, dont vous pouvez désormais disposer comme vous le souhaitez.

Une transmission de biens avec une fiscalité réduite

La mise en place d’un démembrement de propriété est particulièrement intéressant dans le cadre d’une succession. Si vous êtes propriétaire, vous pouvez ainsi dissocier les attributs de votre bien pour transmettre la nue-propriété à vos héritiers. Cette démarche nécessite un acte notarié mais vous garantit une fiscalité avantageuse avec des frais de donation limités. En effet, ces derniers sont uniquement calculés sur la valeur de la nue-propriété transmise et non celle du bien total. Vous conservez ainsi la jouissance de votre logement, tout en préparant sa succession dans les meilleures conditions. À votre décès, la pleine propriété revient à vos héritiers, et ce, sans que des droits de succession additionnels ne soient appliqués.

Remarque : Si vous souhaitez définir plus précisément la répartition de la valeur de votre bien entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, nous vous invitons à utiliser un simulateur en ligne. Cet outil gratuit et simple à utiliser vous permet de connaître les montants respectifs de chaque partie, sur lesquels les droits d’enregistrement seront appliqués. Dans le cas d’une succession ou d’une vente, vous anticipez ainsi de la meilleure façon les dépenses inhérentes à ce montage patrimonial.

Retrouvez nos informations sur la donation d’une maison ou d’un appartement de son vivant. Selon votre âge, votre patrimoine et vos revenus, il peut être judicieux de faire une donation de plein droit ou d’usufruit ou de nue-propriété à vos enfants d’un bien immobilier. En effet, cela permet d’anticiper votre succession et vos enfants peuvent ainsi éviter de devoir réaliser une acquisition immobilière coûteuse pour devenir propriétaire. Pour rappel, chaque parent peut faire une donation sans impôt de 100 000 € à chacun de ses enfants tous les 15 ans. Au-delà de cette somme découvrez les frais de donation à un fils ou une fille, un conjoint ou à un autre proche avec le barème et les différents abattements. Si vous dépassez le barème de gratuité, le donateur peut prendre à sa charge les frais de donation.

Quels sont les différents types de démembrement de propriété ?

Si le démembrement de propriété peut s’appliquer à différentes situations, il peut également se caractériser sous deux formes caractéristiques. En effet, cet acte juridique peut mentionner une durée limitée et précise quant à la répartition des attributs, ou induire la pleine propriété au seul décès de l’usufruitier.

Le démembrement de propriété temporaire

Au moment de votre achat, ou au cours de votre propriété, vous pouvez décider de mettre en place un démembrement temporaire. Le nu-propriétaire et l’usufruitier fixe alors contractuellement la durée de la procédure avec des périodes qui sont généralement de 10, 15, ou 20 ans. Au terme de cette échéance, la pleine propriété du bien vous revient sans perdre les avantages acquis. Vous pouvez également décider de revendre vos droits de nue-propriété avant cette date butoire. L’usufruitier pourra, quant à lui, jouir de ses droits jusqu’au remembrement et l’acquisition de la pleine propriété par le nouveau nu-propriétaire du bien. D’autre part, il est important de noter que ce type de démembrement ne vous permet pas d’anticiper une succession puisque les droits inhérents à celle-ci seront toujours à régler pleinement au terme de l’échéance.

Cet acte juridique vous permet de transmettre la jouissance ou les revenus inhérents à un bien sur une durée limitée, mais aussi de réduire vos Impôts sur la Fortune Immobilière (IFI). En effet, durant cette période, votre bien immobilier n’apparaît plus dans votre patrimoine sans obligation de vous séparer de celui-ci pour autant. À titre indicatif, les droits de mutation sont alors calculés sur 23% de la valeur de la pleine propriété pour un démembrement de 10 ans par exemple. Une fiscalité avantageuse à laquelle vous pouvez ajouter un abattement accordé sur les donations entre vifs, et rechargeable tous les dix ans. Vous pouvez alors réaliser un démembrement de propriété temporaire à moindre frais pour confier votre bien à un bailleur professionnel tel que l’ULS (Usufruit Locatif Social), ou aider un proche en difficulté.

Attention : si l’administration fiscale estime que le démembrement de propriété a été utilisé dans le seul but de vous soustraire au règlement de l’IFI en réduisant le patrimoine du donateur, vous risquez un redressement. C’est le cas si l’usufruitier bénéficiaire dispose de revenus confortables, qui ne justifient pas votre procédure d’aide. N’hésitez donc pas à solliciter les conseils d’un professionnel du droit spécialisé sur l’usufruit et la nue-propriété afin d’éviter tout ennui (notaire, avocat spécialisé dans ce domaine du droit du patrimoine, etc.).

Le démembrement de type viager

Sans limite de durée, ce type de démembrement est particulièrement usité dans les cas de successions. En effet, par le biais d’une transmission ou d’un investissement la nue-propriété peut être acquise par les héritiers ou une personne extérieure. L’usufruitier conserve les attributs d’usus et de fructus, et continue ainsi de jouir du bien jusqu’à son décès. Ce n’est donc qu’au moment de ce dernier que la pleine propriété revient au(x) nu(s)-propriétaire(s). Lorsqu’il ne s’agit pas d’une transmission familiale, nous vous invitons donc à préparer minutieusement votre projet d’investissement afin d’éviter les éventuels écueils du viager.

L’achat de ce type de bien se fera notamment selon l’âge du vendeur en viager.

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