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Calcul d’une révision de loyer : des exemples

Auteur : David LELONG
Pour compléter nos dossiers sur l’augmentation de loyer et sur l’IRL, voici toutes les informations nécessaires pour calculer la révision de votre loyer. À travers différents exemples, nous allons voir de combien un propriétaire bailleur peut augmenter son loyer et le calcul qui permet de déterminer la hausse maximale autorisée. Attention, les règles de calcul ont récemment été modifiées par la loi ALUR.

Des règles à appliquer pour réviser un loyer

Un propriétaire bailleur ne peut pas augmenter le loyer du bien immobilier qu’il loue comme il le souhaite. Il doit respecter des limites de revalorisation fixées par l’indice de référence des loyers.

Nous n’allons pas revenir sur ces points déjà abordés mais détailler ici les calculs qui permettent de calculer le nouveau montant d’un loyer à partir de l’IRL. Pour obtenir plus d’informations sur la révision d’un loyer, consultez les dossiers suivants :

- Augmentation des loyers : comment ça marche ?

- Évolution de l’indice de référence des loyers de 2004 à 2017.

Calcul d’une augmentation annuelle de loyer classique

Dans le cas le plus courant, le propriétaire bailleur augmente annuellement le loyer en se basant sur l’augmentation de l’indice de référence des loyers. Si entre l’année N et l’année N+1, l’IRL augmente de X %, alors l’augmentation maximale du loyer possible sera de X % au cours de l’année N+1.

Par exemple : L’indice des loyers du 1er trimestre 2014 est de 125.00. Celui du 1er trimestre 2013 était de 124.25. L’IRL a donc augmenté de 0.60 % entre le 1er trimestre 2014 et le 1er trimestre 2013. Sur tous les baux de location qui se basent sur l’indice du 1er trimestre, un propriétaire pourra demander courant 2014 un loyer revalorisé de maximum 0.60%.

Ainsi, Mr Dupont qui payait un loyer de 800 € au 1er juin 2013, devra payer un loyer de 800 € * IRL T1 2014 / IRL T1 2013, soit 804.80 € à partir du 1er juin 2014 si son propriétaire décide d’appliquer une augmentation du loyer aussi forte que cet indice.

Comment calculer la révision d’un loyer à partir de n’importe quel indice ?

Comment se passe l’augmentation de loyer quand celle-ci n’a pas été faite pendant plusieurs années ?

Avant, un propriétaire bailleur pouvait augmenter d’un seul coup le loyer en répercutant l’intégralité de l’augmentation de l’indice de référence des loyers depuis sa dernière revalorisation (ou la signature du bail, s’il n’y a jamais eu de revalorisation). Désormais, un bailleur ne peut plus augmenter son loyer que sur la dernière revalorisation annuelle.

Autrement dit, prenons le cas d’un bail signé le 1er juillet 2011 qui se base sur l’IRL du 1er trimestre 2011. Le loyer est alors de 500 €. Au 1er juillet 2014, le propriétaire décide de revaloriser ce loyer. Avant, il avait alors la possibilité de l’augmenter autant que l’IRL entre ces deux dates.

Le calcul du nouveau loyer maximum était le suivant :

500 € * IRL du 1er trimestre 2014 / IRL du 1er trimestre 2011 = 500 € * 125.00 / 119.69 = 522.18 €.

Soit une augmentation du loyer de 4.44 % en 3 ans.

Désormais, depuis que la loi ALUR est entrée en application le 27 mars 2014, il ne peut plus l’augmenter que sur la révision entre 2013 et 2014. Les autres révisions sont perdues et cela aussi bien pour les nouveaux contrats signés à partir de cette date que pour les anciens.

En outre, s’il le bailleur ne fait la demande de révision du loyer qu’au 1er novembre 2014, il ne pourra plus réclamer le surplus de loyer qu’il aurait pu réclamer depuis le 1er juillet (soit 4 mois d’augmentation).

Un propriétaire pouvait exiger le paiement des augmentations non appliquées pendant 5 ans !

Si votre propriétaire n’applique pas chaque année la revalorisation du loyer, il était en droit de vous réclamer à tout moment les augmentations de loyer qu’il aurait pu percevoir pendant 5 ans. Ceci n’est plus valable depuis l’entrée en application de la loi ALUR.

Par exemple, dans le cas cité ci-dessus, le propriétaire aurait pu réclamer le surplus de loyer non perçu entre le 1er juillet 2012 et le 1er juillet 2014. En calculant les loyers comme s’ils avaient été revalorisés chaque année, on se rend compte qu’un montant de 363.27 € peut être réclamé.

Pour être sur de ne pas avoir de très mauvaises surprises après un "cadeau" de non-revalorisation chaque année, il fallait faire signer chaque année à votre propriétaire une déclaration comme quoi il renonce définitivement à réclamer cette augmentation de loyer pour l’année en cours.

Ainsi votre propriétaire pourra fixer votre nouveau loyer en se basant sur le calcul de l’IRL dernièrement revalorisée mais il ne pourra plus vous demander d’être dédommagé sur les 5 dernières années...

C’est l’un des changements majeurs apportés par la loi ALUR, mais celui-ci a été beaucoup moins médiatisé que l’encadrement des loyers, la GUL, etc.

Découvrez tous nos conseils pour votre investissement en immobilier locatif et nos informations sur les locations de logement.

Pour aller plus loin :

- Apprenez à négocier un loyer à la baisse ou une non augmentation.

- Consultez notre modèle d’état des lieux.

- Renseignez-vous sur les APL en 2018.

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