Indice de référence des loyers (IRL)

Auteur : David LELONG

Un propriétaire peut augmenter annuellement un loyer en cours de bail à condition de ne pas dépasser l’indice de référence des loyers (IRL). Explications et historique de cet indice des loyers communiqué par l’INSEE après chaque fin de trimestre. Voici toutes les informations et l’évolution de cet indice qui dicte le changement d’un loyer pour une location.

 

Révision du loyer en cours de bail de location

Si le contrat de location prévoit une révision des loyers alors le propriétaire du bien immobilier peut augmenter le loyer à date fixée dans le contrat (ou par défaut à la date anniversaire de signature du bail). Cette augmentation ne peut dépasser l’augmentation de l’indice de référence des loyers qui est publié par l’INSEE. Elle peut se faire chaque année dans la limite de l’IRL cette année-là.

Si, au contraire, aucune clause de révision de loyer n’est indiqué dans votre contrat de location, le bailleur ne peut donc pas augmenter le loyer en cours de bail et devra attendre la fin du contrat de location pour réviser le loyer de ce logement.

Comme nous le verrons ci-dessous, cet IRL sert également dans certaines villes a plafonné le montant de l’augmentation lors du renouvellement du contrat de location d’une habitation.

Publication et calcul de l’indice de référence des loyers

L’INSEE publie officiellement chaque trimestre un nouvel indice de référence. Cet indice auparavant calculé en fonction du coût de la construction est depuis le 10 février 2008 basé sur la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Cet indice des loyers est calculé à partir d’une référence de base 100 datant du dernier trimestre 1998 et est arrondi à deux décimales près.

Un bailleur ne peut donc pas augmenter plus vite que l’inflation le montant du loyer à partir de votre bail initial. Cette protection vise à limiter les hausses de loyer abusives et à protéger les locataires.

Cette augmentation du tarif de votre location n’est pas obligatoire. Un propriétaire peut très bien décider de conserver un loyer identique pendant toute la durée du bail. C’est un élément qui permet de conserver un bon locataire et ainsi d’éviter les problèmes de vacances locatives ou d’impayés de loyer et réduit le besoin d’une assurance pour cela.

Historique de l’IRL par année

Voici le tableau de l’historique complet de l’indice de révision des loyers depuis sa date de création par l’INSEE début 2004 :

Trimestre Indice Variation (%)
1er trimestre 2004 107.80 1.54
2ème trimestre 2004 108.28 1.57
3ème trimestre 2004 108.72 1.55
4ème trimestre 2004 109.20 1.59
1er trimestre 2005 109.64 1.71
2ème trimestre 2005 110.08 1.66
3ème trimestre 2005 110.57 1.70
4ème trimestre 2005 111.01 1.66
1er trimestre 2006 111.47 1.67
2ème trimestre 2006 111.98 1.73
3ème trimestre 2006 112.43 1.68
4ème trimestre 2006 112.77 1.59
1er trimestre 2007 113.07 1.44
2ème trimestre 2007 113.37 1.24
3ème trimestre 2007 113.68 1.11
4ème trimestre 2007 114.30 1.36
1er trimestre 2008 115.12 1.81
2ème trimestre 2008 116.07 2.38
3ème trimestre 2008 117.03 2.95
4ème trimestre 2008 117.54 2.83
1er trimestre 2009 117.70 2.24
2ème trimestre 2009 117.59 1.31
3ème trimestre 2009 117.41 0.32
4ème trimestre 2009 117.47 -0.06
1er trimestre 2010 117.81 0.09
2ème trimestre 2010 118.26 0.57
3ème trimestre 2010 118.70 1.10
4ème trimestre 2010 119.17 1.45
1er trimestre 2011 119.69 1.60
2ème trimestre 2011 120.31 1.73
3ème trimestre 2011 120.95 1.90
4ème trimestre 2011 121.68 2.11
1er trimestre 2012 122.37 2.24
2ème trimestre 2012 122.96 2.20
3ème trimestre 2012 123.55 2.15
4ème trimestre 2012 123.97 1.88
1er trimestre 2013 124.25 1.54
2ème trimestre 2013 124.44 1.20
3ème trimestre 2013 124.66 0.90
4ème trimestre 2013 124.83 0.69
1er trimestre 2014 125.00 0.60
2ème trimestre 2014 125.15 0.57
3ème trimestre 2014 125.24 0.47
4ème trimestre 2014 125.29 0.37
1er trimestre 2015 125.19 0.15
2ème trimestre 2015 125.25 0.08
3ème trimestre 2015 125.26 0.02
4ème trimestre 2015 125.28 -0.01
1er trimestre 2016 125.26 0.06
2ème trimestre 2016 125.25 0.00
3ème trimestre 2016 125.33 0.06
4ème trimestre 2016 125.50 0.18
1er trimestre 2017 125.90 0.51
2ème trimestre 2017 126.19 0.75
3ème trimestre 2017 126.46 0.90
4ème trimestre 2017 126.82 1.05
1er trimestre 2018 127.22 1.05
2ème trimestre 2018 127.77 1.25
3ème trimestre 2018 128.45 1.57
4ème trimestre 2018 129.03 1.74
1er trimestre 2019 129.38 1.70
2ème trimestre 2019 129.72 1.53
3ème trimestre 2019 129.99 1.20
4ème trimestre 2019 130.26 0.95
1er trimestre 2020 130.57 0.92
2ème trimestre 2020 130.57 0.66
3ème trimestre 2020 130.59 0.46
4ème trimestre 2020 130.52 0.20
1er trimestre 2021 130.69 0.09

L’INSEE communique chaque nouvel IRL entre le 10 et 20 du mois suivant la fin d’un trimestre. Par exemple, pour l’indice des loyers du 1er trimestre 2021, il devrait être connu d’ici la mi-avril 2021.

Comment utiliser cet indice pour vos révisions ?

Découvrez toutes les règles pour augmenter un loyer (avec une calculette en ligne) en fonction de différentes situations et un exemple de calcul d’une révision de loyer.

À partir du 1er août 2012, la révision d’un loyer lors d’un changement de locataire sera également contrainte par l’IRL. Ce changement fait partie des modifications pour l’encadrement des loyers du gouvernement Hollande. Il faut également tenir compte des changements imposés par la loi ALUR.

Cela ne concerne que certains secteurs géographiques. Vous pouvez retrouver la liste des 28 agglomérations concernées par l’encadrement des loyers.

Ce taux d’indexation du loyer pour les logements locatifs privés ne constitue qu’un plafond pour ceux qui veulent faire une révision de loyer chaque année. Il conviendra d’envoyer une lettre à la date du bail pour expliquer à votre locataire le nouveau prix suite à l’augmentation de loyer en respectant l’IRL qui est calculé par l’INSEE pour cette période. Vous devez notamment spécifier dans votre lettre à votre locataire la référence trimestrielle utilisée pour la révision de loyer.

Visualisez l’évolution de l’IRL avec ces graphiques

Vous pouvez retrouver ci-dessous l’évolution de l’indice de référence des loyers de 2004 jusqu’au dernier indice connu à ce jour :

Évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) de 2004 à 2021
 

 

Cet autre graphique vous montre la courbe de l’évolution annuelle de l’IRL pour un loyer en France :

Variation annuelle de l'IRL en pourcentage de 2004 à 2021
 

 

Pour conclure : on peut constater que l’indice IRL a recommencé à augmenter en 2017 puis plus fortement en 2018 après une période de grande stabilité observée pendant quelques trimestres. Cela s’est calmé en 2019. Pour 2020, on revoit des baisses de l’IRL suite à la crise économique mondiale à cause du Covid-19. Ainsi les risques d’inflation nulle ou négative sont de retour. La révision du loyer sera donc fortement limitée par l’IRL calculé par l’INSEE en 2021.

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