Indice de référence des loyers (IRL)
Un propriétaire peut augmenter annuellement un loyer en cours de bail à condition de ne pas dépasser l’indice de référence des loyers (IRL). Explications et historique de cet indice des loyers communiqué par l’INSEE après chaque fin de trimestre. Voici toutes les informations et l’évolution de cet indice qui dicte le changement d’un loyer pour une location.
Révision du loyer en cours de bail de location
Si le contrat de location prévoit une révision des loyers alors le propriétaire du bien immobilier peut augmenter le loyer à date fixée dans le contrat (ou par défaut à la date anniversaire de signature du bail). Cette augmentation ne peut dépasser l’augmentation de l’indice de référence des loyers qui est publié par l’INSEE. Elle peut se faire chaque année dans la limite de l’IRL cette année-là.
Si, au contraire, aucune clause de révision de loyer n’est indiqué dans votre contrat de location, le bailleur ne peut donc pas augmenter le loyer en cours de bail et devra attendre la fin du contrat de location pour réviser le loyer de ce logement.
Comme nous le verrons ci-dessous, cet IRL sert également dans certaines villes a plafonné le montant de l’augmentation lors du renouvellement du contrat de location d’une habitation.
Publication et calcul de l’indice de référence des loyers
L’INSEE publie officiellement chaque trimestre un nouvel indice de référence. Cet indice auparavant calculé en fonction du coût de la construction est depuis le 10 février 2008 basé sur la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.
Cet indice des loyers est calculé à partir d’une référence de base 100 datant du dernier trimestre 1998 et est arrondi à deux décimales près.
Un bailleur ne peut donc pas augmenter plus vite que l’inflation le montant du loyer à partir de votre bail initial. Cette protection vise à limiter les hausses de loyer abusives et à protéger les locataires.
Cette augmentation du tarif de votre location n’est pas obligatoire. Un propriétaire peut très bien décider de conserver un loyer identique pendant toute la durée du bail. C’est un élément qui permet de conserver un bon locataire et ainsi d’éviter les problèmes de vacances locatives ou d’impayés de loyer et réduit le besoin d’une assurance pour cela.
Historique de l’IRL par année
Voici le tableau de l’historique complet de l’indice de révision des loyers depuis sa date de création par l’INSEE début 2004 :
Trimestre | Indice | Variation (%) |
---|---|---|
1er trimestre 2004 | 107.80 | 1.54 |
2ème trimestre 2004 | 108.28 | 1.57 |
3ème trimestre 2004 | 108.72 | 1.55 |
4ème trimestre 2004 | 109.20 | 1.59 |
1er trimestre 2005 | 109.64 | 1.71 |
2ème trimestre 2005 | 110.08 | 1.66 |
3ème trimestre 2005 | 110.57 | 1.70 |
4ème trimestre 2005 | 111.01 | 1.66 |
1er trimestre 2006 | 111.47 | 1.67 |
2ème trimestre 2006 | 111.98 | 1.73 |
3ème trimestre 2006 | 112.43 | 1.68 |
4ème trimestre 2006 | 112.77 | 1.59 |
1er trimestre 2007 | 113.07 | 1.44 |
2ème trimestre 2007 | 113.37 | 1.24 |
3ème trimestre 2007 | 113.68 | 1.11 |
4ème trimestre 2007 | 114.30 | 1.36 |
1er trimestre 2008 | 115.12 | 1.81 |
2ème trimestre 2008 | 116.07 | 2.38 |
3ème trimestre 2008 | 117.03 | 2.95 |
4ème trimestre 2008 | 117.54 | 2.83 |
1er trimestre 2009 | 117.70 | 2.24 |
2ème trimestre 2009 | 117.59 | 1.31 |
3ème trimestre 2009 | 117.41 | 0.32 |
4ème trimestre 2009 | 117.47 | -0.06 |
1er trimestre 2010 | 117.81 | 0.09 |
2ème trimestre 2010 | 118.26 | 0.57 |
3ème trimestre 2010 | 118.70 | 1.10 |
4ème trimestre 2010 | 119.17 | 1.45 |
1er trimestre 2011 | 119.69 | 1.60 |
2ème trimestre 2011 | 120.31 | 1.73 |
3ème trimestre 2011 | 120.95 | 1.90 |
4ème trimestre 2011 | 121.68 | 2.11 |
1er trimestre 2012 | 122.37 | 2.24 |
2ème trimestre 2012 | 122.96 | 2.20 |
3ème trimestre 2012 | 123.55 | 2.15 |
4ème trimestre 2012 | 123.97 | 1.88 |
1er trimestre 2013 | 124.25 | 1.54 |
2ème trimestre 2013 | 124.44 | 1.20 |
3ème trimestre 2013 | 124.66 | 0.90 |
4ème trimestre 2013 | 124.83 | 0.69 |
1er trimestre 2014 | 125.00 | 0.60 |
2ème trimestre 2014 | 125.15 | 0.57 |
3ème trimestre 2014 | 125.24 | 0.47 |
4ème trimestre 2014 | 125.29 | 0.37 |
1er trimestre 2015 | 125.19 | 0.15 |
2ème trimestre 2015 | 125.25 | 0.08 |
3ème trimestre 2015 | 125.26 | 0.02 |
4ème trimestre 2015 | 125.28 | -0.01 |
1er trimestre 2016 | 125.26 | 0.06 |
2ème trimestre 2016 | 125.25 | 0.00 |
3ème trimestre 2016 | 125.33 | 0.06 |
4ème trimestre 2016 | 125.50 | 0.18 |
1er trimestre 2017 | 125.90 | 0.51 |
2ème trimestre 2017 | 126.19 | 0.75 |
3ème trimestre 2017 | 126.46 | 0.90 |
4ème trimestre 2017 | 126.82 | 1.05 |
1er trimestre 2018 | 127.22 | 1.05 |
2ème trimestre 2018 | 127.77 | 1.25 |
3ème trimestre 2018 | 128.45 | 1.57 |
4ème trimestre 2018 | 129.03 | 1.74 |
1er trimestre 2019 | 129.38 | 1.70 |
2ème trimestre 2019 | 129.72 | 1.53 |
3ème trimestre 2019 | 129.99 | 1.20 |
4ème trimestre 2019 | 130.26 | 0.95 |
1er trimestre 2020 | 130.57 | 0.92 |
2ème trimestre 2020 | 130.57 | 0.66 |
3ème trimestre 2020 | 130.59 | 0.46 |
4ème trimestre 2020 | 130.52 | 0.20 |
1er trimestre 2021 | 130.69 | 0.09 |
2ème trimestre 2021 | 131.12 | 0.42 |
3ème trimestre 2021 | 131.67 | 0.83 |
4ème trimestre 2021 | 132.62 | 1.61 |
1er trimestre 2022 | 133.93 | 2.48 |
2ème trimestre 2022 | 135.84 | 3.60 |
3ème trimestre 2022 | 136.27 | 3.49 |
4ème trimestre 2022 | 137.26 | 3.50 |
1er trimestre 2023 | 138.61 | 3.49 |
2ème trimestre 2023 | 140.59 | 3.50 |
3ème trimestre 2023 | 141.03 | 3.49 |
4ème trimestre 2023 | 142.06 | 3.50 |
1er trimestre 2024 | 143.46 | 3.50 |
2ème trimestre 2024 | 145.17 | 3.26 |
3ème trimestre 2024 | 144.51 | 2.47 |
4ème trimestre 2024 | 144.64 | 1.82 |
L’INSEE communique chaque nouvel IRL entre le 10 et 20 du mois suivant la fin d’un trimestre. Par exemple, pour l’indice des loyers du 1er trimestre 2025, il devrait être connu d’ici la mi-avril 2025.
Pour le 3ème trimestre 2022, le gouvernement a plafonné la hausse de l’IRL à 3.50 % avec l’’article 12 de la loi no 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat. Sans cela, l’indice des loyers serait de 137,96, soit une hausse annuelle de 4.78 %. Il en est de même pour le 4ème trimestre 2022. Sans ce plafonnement, l’IRL aurait été de 140.16, soit une hausse de 5.69 % sur un an.
Pour le 2ème trimestre 2023, l’indice sans plafond aurait été de 144.17, soit une augmentation sur un an de 6.13 %. Pour le 3ème trimestre 2023, l’IRL aurait dû augmenter de 5.72 % sur un an pour s’établir à 145,85. Enfin au 4ème trimestre, l’IRL aurait été de 147,17, soit une hausse annuelle de 5.0 %.
Au 1er trimestre 2024, l’indice aurait dû augmenter de 4.07 % sans le plafonnement pour atteindre 148.11.
Il faut noter également que les départements d’Outre-Mer et la Corse bénéficient d’une protection supplémentaire avec un plafond de l’IRL à respectivement 2.50 % et 2.00 %.
Comment utiliser cet indice pour vos révisions ?
Découvrez toutes les règles pour augmenter un loyer (avec une calculette en ligne) en fonction de différentes situations et un exemple de calcul d’une révision de loyer.
À partir du 1er août 2012, la révision d’un loyer lors d’un changement de locataire sera également contrainte par l’IRL. Ce changement fait partie des modifications pour l’encadrement des loyers du gouvernement Hollande. Il faut également tenir compte des changements imposés par la loi ALUR.
Cela ne concerne que certains secteurs géographiques. Vous pouvez retrouver la liste des 28 agglomérations concernées par l’encadrement des loyers en zone tendue.
Ce taux d’indexation du loyer pour les logements locatifs privés ne constitue qu’un plafond pour ceux qui veulent faire une révision de loyer chaque année. Il conviendra d’envoyer une lettre à la date du bail pour expliquer à votre locataire le nouveau prix suite à l’augmentation de loyer en respectant l’IRL qui est calculé par l’INSEE pour cette période. Vous devez notamment spécifier dans votre lettre à votre locataire la référence trimestrielle utilisée pour la révision de loyer.
Visualisez l’évolution de l’IRL avec ces graphiques
Vous pouvez retrouver ci-dessous l’évolution de l’indice de référence des loyers de 2004 jusqu’au dernier indice connu à ce jour :
Cet autre graphique vous montre la courbe de l’évolution annuelle de l’IRL pour un loyer en France :
Pour conclure : on peut constater que l’indice IRL a recommencé à augmenter en 2017 puis plus fortement en 2018 après une période de grande stabilité observée pendant quelques trimestres. Cela s’est calmé en 2019. Pour 2020, on revoit des baisses de l’IRL suite à la crise économique mondiale à cause du Covid-19. Ainsi les risques d’inflation nulle ou négative sont de retour. La révision du loyer sera donc fortement limitée par l’IRL calculé par l’INSEE début 2021 avant d’augmenter sur la fin. En revanche, sur 2022 et 2023, il y a eu de fortes hausses des loyers limitées par le plafonnement mis en place par le gouvernement et qui sera toujours en vigueur au moins jusqu’au 1er trimestre 2024.
Depuis l’indice du 2ème trimestre 2024, il n’y a plus de plafonnement.
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