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La négociation d’une réduction de loyer ?

Auteur : David LELONG

Dans plus de la moitié des grandes villes françaises les loyers baissent lors d’un changement de locataire. Cela signifie que les propriétaires bailleurs peinent à retrouver un nouveau locataire et qu’ils sont obligés de consentir une réduction du loyer pour pouvoir louer à nouveau leur appartement.

Si vous êtes depuis quelques années dans votre location et que vous payez toujours votre loyer, vérifiez les tarifs actuellement pratiqués. N’hésitez pas à négocier une baisse de loyer ou une non-revalorisation si vous estimez celui-ci supérieur aux prix moyens observés dans votre ville.

Informez-vous sur les loyers actuels dans votre ville

Il est toujours utile de s’informer sur les loyers actuels demandés pour des biens équivalents à celui que vous louez en ce moment. Pour cela vous avez différentes options :

- Vous pouvez analyser les annonces immobilières de location et regarder les prix demandés pour les locations actuellement sans locataire. Attention, certains loyers demandés dans les annonces sont supérieurs aux prix réels pratiqués dans votre ville. C’est la même chose que pour les prix de vente. C’est d’ailleurs souvent le cas lorsque l’annonce reste longtemps en ligne. Cela peut se découvrir avec des outils de suivi d’historique d’annonces immobilières.

- Vous pouvez demander à vos voisins, à votre famille proche, à vos collègues ou amis combien ils payent pour leur location. Vous obtiendrez ainsi les loyers réellement pratiqués et vous pourrez ainsi comparer avec le vôtre.

- Vous pouvez consulter les statistiques moyennes dans votre ville. Par exemple, l’observatoire CLAMEUR propose le prix moyen d’un mètre carré en location dans de nombreuses villes et avec le détail en fonction de la taille du logement (studio et 1 pièce, 2 pièces, 3 pièces, 4 pièces et plus et une moyenne d’ensemble). Il y a également la cote des loyers de LocService et son Locamètre qui vous permettent d’obtenir des informations complémentaires.

Dans certaines villes, il y a bien plus de logements à louer que de locataires... Ces derniers sont donc en position de force pour faire jouer la concurrence et obtenir une diminution de leur loyer. Dans ces cas-là, il ne faut pas hésiter à négocier !

L’augmentation du loyer en suivant l’indice de référence des loyers n’est pas une obligation

La revalorisation du loyer par le propriétaire n’est pas une obligation. D’ailleurs d’après un sondage réalisé récemment, 52.5 % des bailleurs n’augmentent pas systématiquement leur loyer en cours de bail.

Seulement il existe un certain nombre de propriétaires bailleurs qui appliquent systématiquement la hausse maximale de loyer autorisée. Cette limite est définie par l’indice de référence des loyers, couramment appelé l’IRL.

Dans cette situation, il se peut après quelques années que le loyer que vous payez ne corresponde plus du tout au prix actuel du marché. Vous avez toujours la possibilité de déménager pour partir dans une location moins chère (avec un délai de préavis de 1 ou 3 mois), mais cela vous génère des frais et n’est pas sans inconvénient. Vous pouvez donc également tenter de négocier une baisse du prix de votre location actuelle.

Faites une demande de baisse de votre loyer ou de non-revalorisation

Qui ne tente rien n’a rien. Si vous êtes un bon locataire (pas de problèmes particuliers, paiement en temps et en heure, entretien normal du bien, etc.), faites comprendre à votre propriétaire bailleur qu’il a intérêt à faire des efforts pour vous garder.

Il est dans son intérêt de ne pas subir de la vacance locative et de ne pas avoir à payer à nouveau des frais d’agence pour louer son logement s’il a besoin d’un intermédiaire pour retrouver un nouveau locataire.

Vous pouvez donc adresser à votre propriétaire bailleur une lettre de demande de baisse de loyer (ou de non-application de la hausse du loyer). Vous trouverez ici par exemple un modèle gratuit d’exemple de lettre de demande de baisse de loyer.

En cas de refus, vous pouvez également demander des travaux de rénovation et d’amélioration du bien immobilier que vous louez. Cela permettra au propriétaire de valoriser son bien et à vous de profiter d’un meilleur logement pour le même prix.

Attention : il est préférable d’obtenir un accord écrit de votre propriétaire

Quelle que soit la bonne entente que vous entretenez avec votre propriétaire, il est fortement recommandé d’obtenir un accord par écrit d’une non-augmentation ou d’une baisse de loyer. En effet, votre propriétaire peut appliquer par rétroactivité toutes les augmentations qu’il aurait pu appliquer sur les 5 dernières années.

Mise à jour : ceci n’est plus valable depuis l’entrée en application de la loi ALUR comme nous vous l’expliquons dans notre article sur les révisions de loyer.

Pour éviter toute demande importante de régularisation au moment de la fin du bail ou si la situation se détériore avec votre propriétaire, il est nécessaire d’avoir un accord écrit, daté et signé pour une diminution ou une non-augmentation du loyer.

Enfin, pensez également à vérifier que vous ne payez pas pour des frais de gestion illégaux.

Les prix des biens immobiliers baissent, parfois très fortement. L’occasion de devenir propriétaire ? Pourquoi pas, mais à condition de bien s’informer avant. Pour cela, téléchargez notre guide gratuit de l’achat immobilier en 2019.

Pour aller plus loin :

- Renseignez-vous sur la régularisation de vos charges de location pour vérifier que vous ne payez pas plus que vous ne devez.

- Regardez comment investir dans l’immobilier tout en restant locataire.

- Informez-vous sur le montant des APL en 2019 et les conditions pour percevoir cette aide à la location d’un logement.

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