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Comment profiter des prêts à taux variable en limitant les risques ?

Auteur : David LELONG
Lorsque vous souscrivez un crédit immobilier, vous avez le choix entre un prêt à taux fixe ou un emprunt à taux variable qui est au départ un peu plus faible que le taux fixe. Comment fonctionne un prêt révisable ? Est-ce intéressant d’utiliser ce type de financement ? À quels niveaux sont les taux variables actuels ? Comment utiliser un crédit révisable tout en se protégeant un minimum d’une envolée des taux ? Découvrez notre dossier complet sur les prêts à taux variable.

Qu’est-ce qu’un taux variable ?

Sur un prêt à taux fixe, vous vous engagez à rembourser votre emprunt pendant plusieurs années avec un taux constant sur toute la durée du remboursement.

Il existe également des crédits dont le coût des intérêts est calculé selon un taux d’intérêt qui varie au cours du temps. Votre emprunt dépend donc de l’évolution des coûts des financements sur les marchés.

Vous pouvez ainsi profiter des périodes de baisse des taux et payer moins cher pour l’argent qui vous est prêté. En revanche, vous êtes également soumis à de possibles augmentations des taux et donc à un coût plus élevé de financement.

Calcul de la révision du taux et impact sur le coût

Le taux variable est indexé sur l’indice de référence Euribor. C’est-à-dire que si les taux Euribor montent ou baissent, votre taux de crédit montera ou baissera de la même manière.

Les taux les plus couramment utilisés sont l’Euribor 3 mois et l’Euribor 1 an, mais le prêteur peut également utiliser d’autres taux de référence. Il faudra donc étudier en détail la proposition de prêt immobilier et la manière dont sera calculée la variation du taux.

Les taux sont actuellement bas en France. Ce n’est pas le cas dans différents pays européens qui peinent à se financer (Grèce, Espagne, Italie, Portugal, etc.).

La France n’est pas à l’abri de conditions beaucoup plus difficiles pour emprunter sur les marchés dans les mois ou années à venir. Il convient donc d’être très prudent avant de s’engager sur un crédit à taux variable, car le coût de votre emprunt pourrait bien exploser !

Évolution de l’utilisation de ce type de financement

Jusqu’à la fin des années 1990, le recours à des crédits à taux variable était très courant. Lorsque l’inflation était importante et que les salaires suivaient plus ou moins cette inflation, une grande partie des emprunts étaient indexés sur ces évolutions.

Depuis plus d’une dizaine d’années, la part des emprunts révisables a fortement diminué à l’exception d’une courte période en 2004 et 2005. C’est ce que vous pouvez voir sur ce graphique qui reprend l’évolution de la part des crédits à taux variable sur l’ensemble des prêts :

Évolution de la part des prêts à taux variable dans l'ensemble de la production de crédit

Réduire le risque d’une forte augmentation du taux

Il existe différentes formes de prêts à taux révisables. Certains types de montage permettent un compromis entre taux totalement fixe et taux entièrement soumis aux évolutions des marchés financiers.

En effet, la plupart des emprunts variables sont proposés avec des taux plafonds à la hausse (certains sont plafonnés aussi bien à la hausse qu’à la baisse). On appelle cela un prêt à taux variable "Capé".

Par exemple, un taux variable "Capé +1" à 4 % au départ, signifie que le taux maximum qui sera utilisé sur votre crédit ne pourra pas dépasser 5 %.

Nous vous conseillons de toujours opter pour un taux variable capé, car comme nous l’avons vu ci-dessus, vous n’êtes pas à l’abri de voir les taux d’emprunt augmenter fortement. Sans cap sur votre prêt, vous prenez de gros risques sur l’évolution future des taux.

En outre, méfiez-vous des conditions réelles de ces crédits révisables. Certains organismes ont, par le passé, proposé de "faux prêts révisables" dont les limitations pouvaient disparaître selon certaines conditions...

L’emprunt à taux variable est donc un produit à manier avec la plus grande prudence !

Quels sont les taux variables actuels en 2019 ?

Quelques courtiers proposent des statistiques actualisées sur les taux révisables. Voici donc un aperçu des taux variables actuels moyens proposés par Empruntis que vous pourrez comparer avec notre suivi des taux fixes :

Courtier \ Durée du prêt 10 ans 15 ans 20 ans 25 ans 30 ans
Empruntis 1.75 % 2.15 % 2.25 % 2.45 % -

Le courtier Cyberpret donne des statistiques sur les prêts à taux variable "Capé +1"

Courtier \ Durée du prêt 10 ans 15 ans 20 ans 25 ans 30 ans
Cyberpret 1.45 % 1.62 % 1.91 % 2.19 % 2.82 %

Ces données n’ont qu’une valeur indicative, mais elles permettent d’avoir une idée des écarts que l’on peut trouver entre un taux variable et un taux fixe pour un financement en 2019.

Sur un emprunt révisable, le taux donné à titre indicatif ne sera utilisé que pour le calcul des intérêts de la première année. Dès la seconde année de remboursement, un nouveau taux sera recalculé en fonction des éléments extérieurs sur lesquels s’appuie ce montage financier.

Mise à jour : le taux de la BCE baisse à 0.00 %, ce qui va entraîner une diminution des taux des prêts variables.

Comment choisir entre taux fixe et révisable ?

Il est souvent admis que pour que les taux variables soient plus intéressants que les taux fixes, il faut qu’il y ait une différence d’au moins 100 points de base (la notion de 1 % est maladroitement utilisée).

Par exemple, Empruntis annonce actuellement un taux fixe sur 20 ans à 2.75 % et un taux variable à 2.30 %. La différence est trop faible (-45 points de base) et donc le taux révisable est peu intéressant en ce moment.

Choisir un prêt révisable, c’est aussi parier sur l’évolution future des taux dans les années à venir. Or, les taux sont encore historiquement bas. Il y a donc plus de potentiel de hausse que de baisse dans les années à venir...

Pour bien choisir, informez-vous sur les derniers chiffres sur les taux fixes des crédits immobiliers en 2019.

Pour aller plus loin :

- Suivez ces 15 conseils pour décrocher un meilleur taux de prêt.

- Découvrez comment calculer combien va vous coûter votre crédit.

- Consultez les meilleurs taux fixes actuels.

- Regardez quelle est la meilleure banque pour votre crédit immobilier.

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