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Taux d’usure et risque de refus de prêt immobilier

Auteur : David LELONG

Pour éviter les abus des banques et autres organismes de crédit, un taux effectif global maximal est défini pour différents types de prêt. C’est ce qu’on nomme le taux d’usure. Il est appliqué notamment pour un crédit immobilier.

Or avec cette situation de taux actuellement très bas, certains dossiers de financement pour l’achat d’un bien immobilier se retrouvent refusés car le taux effectif global dépasserait le taux d’usure fixé actuellement. Cela risque de freiner la production de crédit immobilier en 2019.

Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le taux d’usure en 2019, son calcul et son application pour les prêts immobiliers et pourquoi cela entraîne certains refus d’emprunt immobilier actuellement.

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Tout emprunt d’argent est conditionné par certaines règles qui visent à protéger les emprunteurs des abus des banques, des organismes de crédit et d’autres sociétés souhaitant vous octroyer un prêt.

Entre autres, le législateur a mis en place un taux maximum légal pour chaque type de crédit et qui doit être scrupuleusement respecté par les établissements de crédit. C’est ce que l’on nomme le taux d’usure. Les risques en cas de dépassement sont élevés (2 ans de prison, amende de 300 000 €, etc.).

C’est la Banque de France qui a la charge de déterminer les différents taux d’usure pour chaque trimestre. Elle publie ainsi sur cette page à chaque fin de trimestre, les nouveaux taux qui seront applicables pour le trimestre suivant. Ils sont également publiés par le Journal Officiel chaque fin de trimestre.

Comment les taux d’usure pour chaque catégorie de crédit sont-ils calculés ?

C’est l’article L314-6 du Code de la Consommation qui régit cela. Il y est indiqué que : "Constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des risques analogues".

Autrement dit, dans une période où les taux d’emprunt pratiqués sont très bas comme depuis quelques années, on obtient des taux d’usure qui sont également assez bas. Ce qui peut poser problème dans certains cas comme nous le verrons ci-dessous, notamment pour certains dossiers de crédit immobilier.

La Banque de France se charge d’enquêter auprès d’un panel représentatif de banques sur les taux pratiqués pendant un trimestre donné afin d’en calculer une moyenne de TAEG. Il lui suffit ensuite d’ajouter un tiers de ce taux à la moyenne pour définir les plafonds pour le trimestre suivant.

À combien est-il pour un crédit immobilier en 2019 ?

Jusqu’à la fin 2016, il n’y avait qu’une catégorie de prêt pour tout ce qui touche au crédit immobilier. Ce qui pouvait poser problème notamment au niveau des écarts de durées qui sont très importants. En effet, entre un prêt immobilier sur 5 ans et un sur plus de 30 ans, les conditions d’emprunt et notamment le taux d’intérêt pratiqué peut être fortement différentes.

Depuis le 1er janvier 2017, il y a donc 3 catégories distinctes pour les prêts immobiliers :

- Le prêt à taux fixe d’une durée initiale inférieure à 10 ans.

- Le prêt à taux fixe pour une durée initiale comprise entre 10 et moins de 20 ans.

- Le prêt sur un remboursement de 20 ans ou plus.

Il y a également un taux d’usure spécifique pour les prêts à taux variable et également un pour le prêt relais.

Tout ceci est pour les particuliers. Pour les SCI, il y a une classification spécifique (Prêts aux personnes morales n’ayant pas d’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale).

Voici les différents taux d’usure pour un crédit immobilier au 1er trimestre 2019 (Crédits immobiliers et prêts pour travaux d’un montant supérieur à 75 000 euros) :

Type de prêt Taux effectif moyen au 4ème trimestre 2018 Taux d’usure au 1er janvier 2019
Prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans 2.09 % 2.79 %
Prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans 2.12 % 2.83 %
Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus 2.26 % 3.01 %
Prêts à taux variable 1.82 % 2.43 %
Prêts relais 2.43 % 3.24 %
Prêts à taux fixe d’une durée initiale supérieure à 2 ans pour une SCI 1.68 % 2.24 %

Rappel sur le TAEG d’un crédit

Le taux pris en compte n’est pas que le taux d’intérêt pratiqué mais bien le Taux Annuel Effectif Global (TAEG). C’est-à-dire un taux global qui inclut tous les types de frais que vous pouvez avoir. C’est notamment pour un crédit immobilier les frais suivants :

- Taux d’intérêt de base (aussi appelé taux nominatif).

- Cotisations d’assurances emprunteurs obligatoires.

- Frais de dossier bancaire du prêt.

- Frais dus à un ou plusieurs intermédiaires pour la réalisation de ce financement. Par exemple, le prix d’un courtier s’il n’est pas directement rémunéré par la banque à laquelle il apporte un client.

- Frais de garantie du crédit immobilier : hypothèque, prêteur de deniers, caution mutuelle ou personnelle, nantissement, etc.

- Frais d’ouverture et de tenue d’un compte donné, d’utilisation d’un moyen de paiement permettant d’effectuer à la fois des opérations et des prélèvements à partir de ce compte ainsi que les autres frais liés aux opérations de paiement.

Pour calculer tout cela facilement, vous pouvez utiliser notre calculette du TAEG de votre crédit immobilier.

Pourquoi ça coince avec certains prêts immobiliers actuellement ?

En ce début 2019, on voit certains emprunteurs se plaindre d’un refus de crédit immobilier pour cause de taux effectif global dépassant le taux d’usure.

C’est notamment le cas pour certaines SCI, mais également pour des particuliers qui voient leur TAEG vite augmenter par rapport au taux nominal à cause de certains éléments particuliers (problèmes de santé qui font fortement augmenter le coût des assurances de prêt notamment ou tout simplement surcoût de ces assurances à cause de l’âge de l’emprunteur).

En outre, on peut également avoir déjà un taux nominal élevé sur un prêt sur 25 ans, 30 ans ou plus, auquel viendra s’ajouter les autres frais qui devront être limités pour ne pas rapidement dépasser le taux d’usure.

Enfin, en cas de hausse des taux d’intérêt de base, même assez modeste, il faudrait plusieurs semaines ou mois en fonction du moment dans l’année pour que cela soit répercuté sur les différents taux d’usure. Ceci pourrait rapidement entraîner de nombreux blocages temporaires de financement immobilier.

Pour aller plus loin :

- Découvrez quelle banque fait le meilleur taux immobilier en 2019.

- Suivez ces 15 conseils pour négocier un taux de crédit plus bas.

- Regardez si vous avez intérêt à utiliser un courtier immobilier.

- Pensez à négocier aussi un meilleur taux d’assurance de prêt immobilier.

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