Qu'est-ce que le TAEG (taux annuel effectif global) d’un prêt immobilier ?

Auteur : David LELONG
Nous allons revenir en détails sur cette page sur cette notion de TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui figure obligatoirement dans toute offre de crédit immobilier et qui s’avère très utile lorsque l’on veut comparer plusieurs propositions de crédit en ligne même s’il faut parfois s’en méfier. Cela permet notamment de mieux comparer les taux sur des offres de prêt et de tenir compte de tous les coûts du financement. Découvrez comment !

Nous reviendrons également sur le mode de calcul de ce TAEG avec une calculette dédiée ainsi que sur les erreurs fréquentes que font les banques et les conséquences que cela peut avoir pour l’emprunteur.

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Définition du TAEG (Taux Annuel Effectif Global) d’un crédit immobilier

Pour éviter les publicités trompeuses et permettre aux consommateurs de mieux comparer les offres, la législation sur les offres de crédit impose la notion de Taux Annuel Effectif Global, résumé en TAEG (ex. TEG). Il s’agit du taux d’intérêt total que va vous demander une banque pour vous financer. Cela vous permet d’avoir conscience du coût réel total de votre montage financier.

Il s’agit ainsi d’un pourcentage qui s’applique sur le capital emprunté pour chaque année et pendant toute la durée du remboursement. Par exemple, un TAEG de 2.00 % pour un crédit de 300 000 € sur 25 ans signifie que cet emprunt à un coût réel de 6 000 euros par an pendant 25 ans.

Depuis quelques années, ce TAEG doit toujours être indiqué clairement dans toute publicité faisant référence à un taux de prêt ainsi que dans toute offre préalable de crédit. Il est indispensable également sur votre contrat définitif de financement. Il a remplacé le TEG depuis juillet 2016 pour se conformer à la directive européenne MCD. Le code de la consommation a donc été mis à jour afin de mieux prendre en compte tous les frais d’un crédit. Ainsi, le cadre juridique est le même partout dans l’union européenne (UE) pour un crédit consommation ou un crédit immobilier. Il ne peut y avoir de problème de définition ou d’incompréhension avant une souscription de vos crédits en France ou dans les pays européens.

A noter, si vous avez recours à plusieurs crédits immobiliers, certains frais peuvent être répartis différemment en fonction de l’affectation qui en est faite. Demandez, dans ce cas, à recevoir le détail des calculs de ce TAEG par prêt.

Pour être légal, le taux annuel effectif global de votre crédit ne doit jamais dépasser le taux d’usure légal imposé par la Banque de France pour ce genre de produit. Le niveau d’usure représente un taux maximal légal imposé pour chaque catégorie de financement (crédit consommation, crédit immobilier selon la durée, etc.), qui est mis à jour chaque trimestre.

TAEG d'un prêt immobilier

Qu’est-ce qui est compris dans le TAEG ?

Ce taux comprend différentes choses dans le cadre d’un prêt immobilier :

  • Le taux nominal de l’emprunt. Il s’agit ici du taux d’intérêt annuel de base exigé par la banque pour le paiement de ce prêt d’argent qui sera appliqué sur le capital, autrement dit le montant de tous les intérêts payés.
  • Le coût total des frais d’assurance de prêt. On ne retient ici que les assurances obligatoires comme la souscription d’une assurance décès invalidité obligatoire pour tous les prêts pour financer un bien immobilier.
  • Le montant des frais de dossier.
  • Les frais de garantie du crédit (hypothèque, caution mutuelle, privilège de prêteurs de deniers PPD, etc.).
  • Tout autre frais qu’imposerait la banque pour vous accorder votre emprunt (frais d’ouverture ou de tenue de compte si l’ouverture est imposée pour avoir le crédit, etc.).
  • Les honoraires d’un éventuel intermédiaire comme un courtier en crédits

Attention, si vous choisissez de faire une délégation d’assurance emprunteur, le TAEG annoncé par votre banque ne contiendra pas le coût de cette assurance prise auprès d’un autre établissement. Cela peut être intéressant en fonction du type d’emprunt, de votre état de santé, de votre âge, de votre profession, du type de garantie (décès, invalidité, incapacité de travail, etc.). Retrouvez plus d’informations avec notre guide sur l’assurance de prêt.

Un indicateur très utile pour comparer différentes solutions de crédit

Dans notre page récapitulative des meilleurs taux immobiliers actuels nous ne reprenons que les taux d’intérêt hors coût d’assurance emprunteur, hors frais de dossier et autres frais de l’emprunt. Il en est de même dans notre suivi de l’évolution du taux immobilier que nous faisons chaque mois. Il s’agit ici du taux nominal, celui sur lequel toutes les banques communiquent.

Néanmoins, pour bien comparer deux propositions de financement pour l’achat de votre logement ou vos travaux, vous devez regarder l’ensemble des coûts dans leur globalité. Comme nous l’avons vu ci-dessus, il n’y a pas que des intérêts sur l’argent emprunté à payer.

Il y a également des cotisations obligatoires d’assurance de prêt (décès/invalidité principalement, mais aussi avec d’autres garanties comme l’assurance chômage ou perte d’emploi si elles sont imposées par la banque, etc.), des frais de dossier, des frais de garanties du prêt, etc.

Certaines banques peuvent donc proposer un taux de base un peu plus attractif, mais se rattraper avec une assurance emprunteur chère, des frais de dossier plus important, etc. En comparant les TAEG (à condition de vérifier qu’ils contiennent bien les mêmes choses, notamment l’assurance de prêt), vous aurez ainsi une meilleure vision du coût global.

C’est pour cela que la législation impose aux banques et autres organismes de crédit de mentionner obligatoirement le Taux Annuel Effectif Global dans une offre de prêt immobilier.

Cela permet d’avoir un taux plus complet qui englobe l’ensemble des frais et qui permet de comparer simplement plusieurs offres en ligne ou en direct sur la base d’un même indicateur calculé de la même manière par tous les organismes prêteurs.

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Règle de calcul du TAEG en immobilier

Pour un prêt immobilier, le taux annuel effectif global doit être un taux actuariel « proportionnel ». C’est une méthode de calcul qui est donc imposée pour tous les établissements. Elle est la même pour tous.

Le premier élément à prendre en compte est la période de remboursement. Pour quasiment tous les emprunts immobiliers il s’agit du mois. Les banques doivent d’abord proposer un TAEG mensuel. Le taux annuel est ensuite calculé en multipliant le taux mensuel par le rapport entre la durée de l’année et celle de la période unitaire (par exemple, pour une échéance mensuelle, une multiplication par douze), d’où le qualificatif de « proportionnel ».

Pour chaque composante des frais, il va donc falloir calculer ce taux mensuel et le taux annuel correspondant. On connaîtra alors l’impact du montant des frais de dossier, des coûts d’assurance de prêt, du montant de la garantie, etc. sur ce TAEG.

Nous revenons plus en détails sur tous ces calculs avec un exemple pour mieux comprendre toutes les subtilités et des outils pour vous aider dans cette démarche dans notre article sur le calcul du TAEG d’un prêt immobilier.

Les banques se trompent parfois sur le calcul de ce taux effectif global

Il y a quelques années, différentes sociétés ont vu le jour dans un domaine bien spécifique : aider les particuliers à traquer les erreurs des banques dans leur contrat de crédit immobilier et ainsi leur obtenir de fortes réductions ou dédommagement en négociant avec la banque avant de déclencher une procédure judiciaire.

Dans la majorité des cas, les erreurs des banques sur le crédit immobilier proviennent d’un TAEG erroné. En se trompant dans leur calcul ou en oubliant certaines mentions obligatoires, la banque laisse à l’emprunteur la possibilité de se retourner contre elle par le fait que ce faux TAEG ou cette notion manquante ne lui a pas permis de décider correctement s’il devait accepter ce prêt immobilier ou non.

Il a notamment pu être trompé en choisissant cet organisme de prêts plutôt qu’un concurrent en comparant des taux effectifs globaux qui étaient mal calculés…

Nous détaillons ces faits et les recours possibles pour les emprunteurs concernés dans un notre article « Faux TAEG, mention manquante, des erreurs de votre banque qui vous rapportent gros« .

N’attendez plus, découvrez combien vous pouvez emprunter pour un achat immobilier en 2022 et comment choisir la meilleure banque pour votre crédit.

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