Immobilier 2019 : les changements et les tendances

Toujours de fort volume de ventes, des prix en hausse et des taux très bas

L’INSEE vient de communiquer les derniers chiffres sur l’indice Notaires-INSEE sur le marché des biens immobiliers anciens au 3ème trimestre 2018. Le moins que l’on puisse dire, c’est que les tendances observées durant les précédents trimestres se confirment.

Conservation de fort volume de ventes en 2018

Après une explosion des ventes de mi-2015 à fin 2017, on aurait pu s’attendre à un ralentissement, d’autant plus que le levier de cette hausse des ventes, la forte baisse des taux, a perdu en intensité. Il n’en est rien, en 2018 sur un an, le nombre de transactions immobilières de logements anciens reste a des niveaux très élevés avec 956 000 ventes à fin septembre 2018 :

En tenant compte de l’augmentation du parc de logements de 1 % par an en moyenne, on est revenu au niveau des meilleurs années du milieu des années 2000 d’après l’INSEE.

Une hausse moyenne des prix qui reste vigoureuse, mais hétérogène

D’après l’INSEE, on peut voir que les prix de l’immobilier sont toujours sur une tendance haussière sur un an glissant. C’était déjà le cas sur les chiffres définitifs du 1er trimestre 2018 avec une moyenne générale à +3.0 % et c’est à nouveau le cas au 2ème trimestre en chiffres semi-définitifs et au 3ème trimestre en chiffres provisoires avec pour ces 2 trimestres +2.9 % en moyenne :

Les augmentations des prix ne sont pas homogènes, elles sont beaucoup plus importantes en Ile-de-France et dans certaines grandes agglomérations. Au 3ème trimestre, l’augmentation ralentie en Ile-de-France, mais augmente u peu en Province. Dans ces 2 grandes zones géographiques, il faut aussi distinguer les types de marché. Dans les deux cas on a des hausses de plus de 2 fois la moyenne dans certains endroits, mais aussi des variations bien inférieures à l’inflation dans d’autres secteurs.

Les écarts continuent de se creuser entre les secteurs très recherchés et notamment très dynamiques au niveau de l’emploi et les autres. Plus vous vous éloignez de ces grands pôles économiques et plus la situation est compliquée au niveau de l’immobilier ancien.

Retrouvez nos informations sur les prix de l’immobilier en 2023.

Des taux de prêt immobilier proches des records

Comme nous l’avons vu dans notre analyse des taux de prêt immobilier en décembre 2018, les taux d’intérêt sont restés à des niveaux très intéressants tout au long de l’année 2018 et cela malgré les craintes d’augmentation qu’il y a pu avoir au début de l’année.

En réalité, en cette fin 2018, sur de nombreuses durées et profil de dossier, les taux immobiliers actuels sont au même niveau qu’à la période du record de fin 2016.

Ce sont ces taux toujours très bas qui permettent au marché de garder cette belle dynamique. Il y a néanmoins moins de rachats de prêt car beaucoup d’emprunteurs ont déjà fait baisser leur taux pour leurs crédits immobiliers en cours de remboursement.

Les principaux changements pour l’immobilier en 2019

Pour bien anticiper ce qui pourrait être modifié en 2019 pour le secteur du logement et de l’immobilier en général, il est intéressant de regarder quels sont les principaux changements à prévoir :

• Nouvelle réduction importante sur les taxes d’habitation. Après une baisse de 30 % en 2018, la réduction passe à 65 % en 2019 par rapport au niveau de 2017 avant une suppression totale dès 2020. Cette forte réduction est appliquée pour tous ceux qui ne dépassent pas les plafonds de revenus pour diminution de la taxe d’habitation (environ 80 % des ménages).
• Modification du calcul des APL avec la prise en compte de vos revenus actuels à partir du 1er avril 2019 et non plus ceux d’il y a 2 ans. Ceci devrait faire baisser en moyenne le montant des APL perçu par de nombreux locataires puisque le gouvernement s’attend à une réduction globale du coût de cette aide au logement d’environ 1 milliard d’euros pour 2018 (1.3 milliards en année pleine).
• La mise en application de la loi ELAN (pour Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) qui se décompose en 4 axes avec différentes mesures : « construire plus, mieux et moins cher », « évolutions du secteur du logement social », « répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale », « améliorer le cadre de vie ».
• Hausse globale du coût de l’assurance de prêt immobilier avec une hausse de taxes sur les cotisations d’assurance emprunteur qui s’appliquera désormais sur l’ensemble de la cotisation et non plus sur une partie seulement. Il est donc intéressant de renégocier votre assurance de prêt avant 2019.
• Pas de changements notables au niveau de la loi Pinel ni au niveau du prêt à taux zéro avec des conditions qui restent similaires à celles de 2018.

Évolution des taux de crédit immobilier

La dynamique du marché immobilier en 2019 va fortement dépendre de l’évolution des taux de prêt immobilier. En cas de nouvelles légères baisses de taux ou de stagnation à ces niveaux exceptionnels, il y aura toujours un volume de ventes élevé et des prix qui ne varieront pas beaucoup. En revanche, en cas de hausse des taux non négligeable en 2019, cela peut provoquer un gros coup de frein sur la dynamique des ventes, puis si cela dure et en fonction de l’ampleur cela pourrait tirer les prix vers le bas.

Aucune crainte à avoir selon nous pour 2019. Il ne devrait pas y avoir de fortes hausses des taux immobiliers. Les banques vont notamment continuer à faire de gros efforts pour maintenir des taux d’emprunt très bas. Et c’est également l’avis de différents experts du secteur comme vous avez pu le voir dans notre analyse des taux immobiliers pour 2019 publiée la semaine dernière.

Mise à jour : voir les taux immobiliers 2023.

Évolution des prix de l’immobilier en 2019 et des ventes

Après 2 à 3 très bonnes années, il paraît probable que le niveau des ventes marque légèrement le pas, notamment si les taux de crédit ne diminuent plus. Mais, sauf remontée des taux de plusieurs dizaines de points de base, il ne faut pas s’attendre à un coup d’arrêt pour 2019. Les conditions d’achat restent intéressantes comme nous avons pu le voir dans notre article « Acheter maintenant avec des taux bas ou attendre une baisse des prix ?« .

Les retours des professionnels du secteur montrent surtout que le niveau des ventes n’augmente pas plus faute d’offres de logements à vendre à des prix adéquats.

Au niveau des prix, si les volumes de ventes tiennent, il pourrait y avoir encore quelques hausses, notamment dans les zones recherchées (Paris et grandes métropoles). Sans baisse supplémentaire des taux, la situation commence à devenir difficile pour toute une catégorie d’acheteurs à ce niveau de prix là. Cela limite le potentiel de hausse des prix dans les trimestres à venir.

En outre, avant de voir un réel retournement de tendance et des prix immobiliers qui baissent, il faudra attendre un certain temps et cela même en cas d’augmentation assez rapide des taux. Le marché immobilier bénéficie d’une inertie qui fait qu’avant de toucher les prix, une hausse de taux (ou une autre forte dégradation de pouvoir d’achat) passera par une période de fort ralentissement des ventes avec en apparence des prix plus ou moins stables.

Il y a donc très peu de chances de voir les prix des maisons et des appartements baisser en 2019.

Mise à jour : en août 2019, on constate en effet toujours des augmentations des prix de l’immobilier.

Guide de l’achat immobilier en 2019

Pour la 8ème année consécutive, Immobilier-danger.com publie au mois de décembre la nouvelle version de son guide de l'achat immobilier en 2023. Il est à télécharger gratuitement en s’inscrivant à la lettre d’information du site. Ceux qui sont déjà inscrits à la newsletter vont le recevoir par mail ce lundi 17 décembre 2018.

Au programme, nous ferons un point complet sur :

• les différentes évolutions du marché immobilier sur ces dernières années,
• nous présenterons de manière plus détaillée les changements qui sont prévus pour l’immobilier en 2019,
• nous détaillerons notre point de vue sur l’évolution des taux et des prix pour 2019,
• nous donnerons quelques informations complémentaires en fonction de votre type d’achat (résidence principale ou investissement locatif),
• enfin, il y aura un rappel des principaux conseils, outils et informations à connaître pour réussir votre achat de maison ou d’appartement dans de bonnes conditions.

Pour information, le guide de la vente d’immobilier en 2019 sera publié en janvier 2019.