Acheter pour louer : en 2021, la rentabilité du bien immobilier est primordiale

Auteur : David LELONG

Faut-il investir dans de l’immobilier locatif en 2021 ? Nous allons voir qu’étant donné la situation actuelle de l’immobilier en France, l’investissement dans un appartement pour le mettre en location s’avère assez risqué. Seule une excellente rentabilité locative permettra de compenser les risques liés à un investissement locatif en période de baisse des prix et d’augmentation de la fiscalité immobilière. Il faudra bien choisir ses investissements en 2021 pour s’en sortir gagnant et faire fructifier votre patrimoine.

 

Investir dans l’immobilier en tenant compte de l’actualité immobilière

Quand les prix des logements augmentent, l’investisseur en immobilier est doublement gagnant. Il continue de percevoir des loyers pendant que son appartement prend de la valeur. Il pourra donc, en plus des revenus fonciers, obtenir une plus-value en cas de revente.

En période de forte hausse des prix, les Français se sont donc rués sur l’immobilier et ont investi dans des studios ou des appartements pour en profiter. Tout le monde veut acheter un appartement pour louer à un locataire et percevoir des loyers régulièrement.

Seulement, aujourd’hui le marché immobilier s’est retourné. Il a entamé un cycle baissier qui pourrait bien durer. Même si on observe une hausse depuis 1 ou 2 ans en fonction des secteurs, le risque de hausse des taux fait toujours planer le doute sur une nouvelle chute des prix. Il est très important d’en avoir bien conscience avant de se lancer dans un achat pour louer en 2021 ! La forte baisse des taux de crédit immobilier a provoqué un gonflement des actifs, en particulier des actifs immobiliers.

En effet, les investisseurs vont devoir réintroduire la notion de risque de moins-values dans leur raisonnement. Contrairement à un placement sur un livret bancaire ou tout autre produit sur lequel le capital est garanti, l’achat d’un appartement reste exposé à la possibilité d’une perte de capital si la valeur du bien diminue. Acheter pour louer reste un placement à risque qui peut être rentable s’il est bien réaliser.

En règle générale en matière d’investissement, le risque de perte de capital se compense par un taux de rendement supérieur. Seulement, lorsque vous investissez dans de l’immobilier locatif, c’est à vous de vous assurer que la rentabilité est suffisante pour couvrir les risques de perte de capital.

Achat immobilier pour louer : investissement locatif rentable

Les risques de revendre à perte sont réels

Après une forte augmentation des prix des logements entre 1998 et 2008, l’immobilier a connu une période de crise avec des baisses entre 2008 et 2010. Après un rebond en 2010-2011, les prix ont de nouveau été orientés à la baisse entre 2012 et 2016. Depuis 2017, ils remontent principalement dans les très grandes agglomérations, mais cela devrait se calmer en 2021.

Pour celui qui investit dans un appartement pour le mettre en location, cela signifie qu’il peut être obligé de revendre à perte à court ou moyen terme.

En investissant sur le long terme (plus de 15 ans), ce risque diminue. Les cycles d’évolution en immobilier sont longs (5 à 10 ans en moyenne). Un investissement au prix fort peut donc demander d’attendre de nombreuses années avant de pouvoir revendre sans pertes. Par exemple, pour ceux qui ont acheté à Paris juste avant la chute en 1991 (-40 % entre 1991 et 1998), il a fallu attendre plus de 10 ans avant de retrouver sa mise… Il est donc toujours pertinent de s’intéresser au niveau du marché dans votre ville avant de foncer dans la gestion de votre projet locatif.

Est-il rentable d’acheter pour louer ?

Avant de réaliser l’achat d’un logement pour le mettre en location avec un locataire sur le long terme, il convient de bien mesurer le retour sur investissement de son projet locatif.

Le taux de rentabilité doit tenir compte de ces risques

Pour tenir compte des prix immobiliers actuellement très élevés et des risques liés à ce fait, vous devez sélectionner des biens qui vous apportent un taux de rendement suffisamment important.

En temps normal, un taux de rendement brut de 6 % paraît un minimum acceptable pour commencer à s’intéresser à un logement pour de l’investissement locatif. Cela permet, une fois payés l’impôt foncier, la CSG-CRDS et les frais liés à cet investissement, d’obtenir une rentabilité nette un peu plus élevée qu’un livret bancaire.

Pour trouver un logement de ce type, il vous faudra être patient. Prendre le temps de chercher la bonne résidence, le bon appartement (neuf ou ancien, nombre de pièces, etc.), le bon locataire, de bien étudier la fiscalité (choix de location meublée ou nue, régime réel ou micro foncier, etc.), de décider de la réalisation des travaux les plus pertinents à réaliser (ceux qui permettent d’augmenter le loyer avec le moins de frais), etc.

Tous les détails comptent, il s’agit d’optimiser chaque composante de votre projet de bien locatif et de placement. Ainsi, vous devez viser à augmenter les revenus de votre placement tout en réduisant les frais, comme pour vos finances personnelles ou une gestion de projet d’entreprise. Quelques euros en plus par ici sur le loyer, quelques euros en moins par là sur les dépenses ou sur l’impôt sur les loyers. Au bout de plusieurs années, il y aura d’importantes différences d’un propriétaire bailleur à un autre et cela pour l’achat d’un même logement au départ.

Dans quelle ville acheter pour louer ?

Avec un bien qui a une probabilité non négligeable de perdre de la valeur à court et moyen terme, il peut être judicieux de choisir un seuil plus élevé de rentabilité.

Malheureusement, quand on regarde le tableau des rentabilités d’un investissement locatif dans les 100 plus grandes villes (les écarts sont assez importants d’une grande ville à une autre, Paris, Lyon ou Bordeaux ont des rentabilités plus basses par rapport à des villes comme Marseille), on se rend vite compte que c’est loin d’être évident d’obtenir une aussi bonne rentabilité. Vous devrez pour cela rechercher des biens sous-cotés dans un secteur où la demande en location reste suffisamment importante.

Il faut trouver le bon compromis entre un rendement locatif intéressant tout de suite et la perspective d’évolution de la valeur de votre bien et de son quartier. Visez en priorité des secteurs en forte croissance avec un réel potentiel d’amélioration de la demande locative dans les années à venir. Cela vous permettre à la fois d’assurer un bon rendement via un loyer plus important et ensuite d’espérer réaliser une plus-value au moment de la vente.

L’idéal reste de choisir une ville proche de chez vous afin de pouvoir réaliser plus facilement la gestion (trouver un locataire, gérer les échanges du quotidien, intervenir en cas de problèmes, etc.).

Réduire ses impôts en 2021 en investissant dans un appartement

Pour améliorer un peu ses mauvaises conditions pour investir dans l’immobilier en 2021, il y a toujours différentes possibilités d’obtenir des réductions d’impôt en choisissant des investissements immobiliers qui permettent de défiscaliser.

En cette année 2021, le dispositif le plus connu et le plus souvent utilisé par les investisseurs immobiliers reste l’investissement en loi Pinel. Il propose une diminution de votre impôt plus importante (jusqu’à 63 000 € sur 12 ans), mais il sera réservé à un nombre plus restreint de villes et surtout il imposera des loyers modérés pendant toute la durée de la défiscalisation (le montant est de quelques euros par mètre carré en fonction de la zone géographique, voir le calcul des loyers en Pinel). Si vous êtes intéressé par ce type d’investissement, demandez une étude gratuite pour réduire vos impôts avec la loi Pinel. Ce dispositif n’est possible que pour un appartement neuf. Il impose également des plafonds de revenus pour les locataires. Cela peut-être une bonne solution pour développer son patrimoine pour ceux qui ont de bons revenus et payent donc de l’impôt sur le revenu.

L’investissement en Pinel sera intégré dans le plafond des niches fiscales de 10 000 € par foyer et par an. Pour diminuer son revenu imposable sans recourir à une niche fiscale, il est toujours possible de générer du déficit foncier. Cela consiste à choisir l’achat d’un logement ancien avec de nombreux travaux. Face à ce changement de fiscalité, c’est un mécanisme qui retrouve davantage d’attrait auprès des investisseurs.

Chaque propriétaire bailleur devra choisir le dispositif ou le type d’investissement locatif qui lui convient en fonction de son profil, de ses revenus, de ses objectifs d’évolution de patrimoine ou encore de ses compétences et connaissances.

Acheter un appartement pour le mettre en location sera peu intéressant en 2021

Des prix d’achats très élevés, une rentabilité moyenne très basse, une fiscalité en hausse et des coûts d’entretien et réparation en hausse : le moment n’est vraiment pas le meilleur pour réaliser un investissement en immobilier locatif en 2021. Les risques de réaliser un mauvais investissement sont importants si on ne prend pas certaines précautions (investissement sur le long terme, rentabilité locative suffisante, bonne prise en compte des frais et de la fiscalité, etc.).

Néanmoins, dans certains départements de Province, les prix ont déjà bien baissé depuis le pic de 2008. En étant patient et en connaissant bien son marché immobilier local, il peut encore être possible de trouver la perle rare.

Comment faire un meilleur investissement locatif ?

Pour augmenter vos chances d’améliorer la rentabilité de votre investissement locatif en 2021, il faudra jouer sur tous les leviers possibles :

  • Fortement négocier le prix et chercher à limiter les autres frais d’achat (frais de notaire, d’agence, etc.). Vous trouverez tous les conseils d’Immobilier-danger.com pour cela dans notre rubrique “Achat”.
  • Trouver le meilleur crédit immobilier possible, notamment en suivant ces 15 conseils pour obtenir un meilleur taux et en ne négligeant pas le coût de l’assurance emprunteur. Ne manquez pas toutes nos astuces et nos informations pour votre prêt immobilier, ainsi que ceux sur l’assurance de prêt. Il est possible de fortement diminuer le montant du coût de financement et ainsi d’augmenter les revenus liés à cet achat.

À vous de voir si vous avez les compétences pour négocier directement avec les banques ou si vous pouvez vous faire aider par un courtier en crédit immobilier.

  • Choisir le bon régime fiscal pour vos impôts fonciers ainsi que la meilleure formule entre louer en meublé ou non.
  • Bien fixer le montant des loyers et bien choisir son ou ses locataires, c’est primordial.
  • S’assurer que votre investissement reste rentable dans le temps ou envisager de le vendre pour investir dans un bien immobilier plus performant. Notamment en prenant le temps de calculer le rendement locatif, le TRI ou encore votre cash-flow.
  • Choisir à quel moment vendre ce logement. Attention notamment à la fiscalité de la plus-value sur la résidence secondaire (tout placement locatif sera imposé comme une résidence secondaire). L’impôt va être de 19 % et avec en plus 17.2 % de prélèvements sociaux. De quoi rendre intéressant le fait de conserver longtemps son placement afin de profiter des abattements pour durée de détention.
  • Etc.

Acheter un logement pour le louer consiste en un véritable projet d’investissement. Il vaut mieux bien se former et s’informer avant de réaliser un achat de logement pour le mettre en location. Vous trouverez tout ce qu’il faut pour cela sur Immobilier-danger. Tous les besoins du propriétaire bailleur sont accessibles gratuitement (aussi bien pour apprendre à acheter pour louer, que de trouver les meilleures conditions en prêt ou en assurance que des services pour gérer votre location).

Consultez la liste des 60 villes à éviter pour un investissement locatif. Découvrez également comment obtenir jusqu’à 6 000 € par an pendant 12 ans de réduction d’impôts.

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