Depuis mars 2022, les augmentations de taux de prêt immobilier se succèdent mois après mois avec une forte rapidité. Le taux immobilier moyen est passé de 1.05 % à près de 4.00 % en moins de 2 ans. Ils pourraient atteindre 5 % au début de l’année 2024.
Que ce soit ceux qui attendent pour acheter une maison ou un appartement ou pour ceux qui veulent renégocier un taux trop élevé, nombreux sont les particuliers à attendre une réelle baisse des taux de crédit immobilier. Malheureusement, nous craignons qu’il faille attendre au moins 2025 pour espérer une réelle diminution des taux d’intérêt. Notamment suite à l’analyse de François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France. Explications.
Quelle hausse du taux immobilier ? Quelle tendance à court terme ?
Avant de se projeter dans le futur pour tenter de déceler quand les taux de crédit immobilier vont diminuer, prenons un instant pour faire le point sur l’évolution du taux immobilier sur ces dernières années.
Un graphique vaut mieux qu’un long discours. Voici où nous en sommes aujourd’hui et par où nous sommes passés depuis 2001 :
On peut voir que globalement depuis 2009, les taux ont diminué progressivement jusque début 2022. Ils sont passés de plus de 5 % à près de 1 %. De quoi faire flamber les prix de l’immobilier et d’attirer de plus en plus d’acheteurs galvanisés par une hausse de leur capacité d’emprunt.
Comme nous l’indiquons dans notre dernière analyse sur les taux des crédits immobiliers en novembre 2023 (voir les taux d’avril 2024), il faut s’attendre à voir cette tendance de hausse des taux se poursuivre dans les mois à venir. Nous ne sommes pas encore au pic. On se dirige progressivement vers des taux fréquents à plus de 5.00 %, notamment pour ceux qui veulent emprunter sur plus de 20 ans.
Utilisez notre baromètre du taux immobilier actuel ou notre suivi des meilleurs taux actuels pour vous informer davantage sur la situation en avril 2024.
Pourquoi les taux d’intérêt augmentent autant ?
La reprise post-covid a déjà entraîné une forte reprise d’activité. Cela a commencé à générer des tensions inflationnistes sur les prix car les fournisseurs ne pouvaient pas suivre la demande. On est alors passé d’une inflation quasi-nulle à un début de hausse de l’inflation. Tant que celle-ci restait sous la barre fixée à 2 % par la banque centrale européenne (et par les autres banques centrales notamment la FED), tout allait bien.
Ensuite, le début de la guerre en Ukraine a mis le feu aux poudres sur les prix de l’énergie, puis sur ceux de l’alimentation. L’inflation a alors explosé rapidement. Ceci a obligé les banques centrales à augmenter leur taux directeurs afin de tenter de limiter cela et que cela finisse en surinflation.
Dans de nombreux pays, la réaction sur le marché du crédit immobilier a été immédiate : les taux des crédits pour financer l’achat d’une maison ou d’un appartement ont explosé pour atteindre rapidement 5 à 6 %.
En France, on aime bien ne pas faire comme les autres. Nous avons un plafond légal auquel les banques ne peuvent pas déroger sous peine de fortes sanctions. Il s’agit du fameux taux d’usure dont on entend beaucoup parler depuis. C’est la Banque de France qui définit à quel rythme elle fait évoluer ces plafonds légaux pour le taux TAEG d’un crédit. Il se trouve qu’elle a décidé de ne pas tenir compte de l’impressionnante rapidité avec laquelle le contexte monétaire a changé.
De ce fait, les taux d’usure pour les crédits immobiliers ne sont remontés que très progressivement.
Ceci a entraîné une chute des marges des banques. Pour rester dans les clous au niveau du taux d’usure, elles devaient prêter à perte par rapport au coût du refinancement et à leurs frais de fonctionnement. Beaucoup d’établissements prêteurs ont alors fermé le robinet du crédit. Elles ont fortement réduit le nombre de dossiers de crédit immobilier accordés.
Le nombre de refus de crédit a alors explosé à partir de l’été 2022. Cela ne s’est calmé que progressivement à partir du printemps 2023 quand les banques ont pu commencer à rétablir un peu leurs marges après plusieurs augmentations des taux (rendues possibles par les hausses successives mais lentes du taux d’usure).
Jusque quand cela va durer cette hausse des taux ?
Impossible de prédire jusqu’où les taux de crédit immobilier peuvent monter. On a commencé à voir des premiers dossiers à plus de 5.00 % et cela va peu à peu se généraliser à la majorité des emprunteurs d’ici à la fin de l’année 2023.
Début 2024, les taux immobiliers moyens devraient s’approcher voire dépasser cette barre symbolique des 5.00 %. A ce niveau-là, si les conditions d’emprunt sur les marchés pour les banques ne s’aggravent pas, elles auront retrouvé de la capacité à être rentables sur un prêt immobilier. Elles pourraient donc se remettre à prêter plus d’argent et plus facilement.
Cela pèse déjà fortement sur la capacité d’emprunt des particuliers. En octobre, elle s’élève déjà à près de 30 % de perte par rapport à début 2022. Cela s’est aggravé jusqu’à la fin de l’année 2023 avant de voir de premières baisses des taux depuis début 2024. Retrouvez nos explications pour savoir combien vous pouvez emprunter pour un achat immobilier en 2024.
Comme les prix ne baissaient pas aussi rapidement que les taux n’augmentaient, on assistait pour le moment à une forte dégradation du pouvoir d’achat immobilier. Depuis le début de l’année 2024, on apprend que les taux baissent et que les prix baissent enfin. Pas de quoi rendre le contexte très attractif, mais cela va déjà moins mal qu’il y a quelques mois.
Pas de véritable baisse de taux de la BCE avant 2025 si l’inflation revient au niveau souhaité ?
Déjà, pour que les taux de crédit immobilier se stabilisent, il va falloir que la BCE arrête d’augmenter ses taux. Pour cela, il faut que l’inflation ralentisse plus franchement et de manière plus durable.
Le gouverneur de la Banque de France et la présidente de la Banque Centrale Européenne ont été assez clair à ce sujet. Tant que l’inflation ne sera pas revenue proche de l’objectif de 2 %, ils ne pourront pas relâcher la pression sur les taux des crédits. Or les dernières prévisions de la BCE pour l’inflation sont de :
- + 5.4 % en 2023
- + 3.0 % en 2024
- + 2.2 % en 2025
Baisser les taux directeurs de la BCE en 2024 si l’inflation est toujours à plus de 3 % entraînerait un risque trop important de la raviver. Il est donc fortement probablement qu’il faille attendre courant 2025 pour voir une possibilité de baisse des taux de la BCE. Il se peut même que cela n’arrive que plus tard (2026 voire 2027 si la période taux et d’inflation élevés perdurent plus que souhaité).
Il faudra alors attendre plusieurs semaines ou mois avant que cela ne se répercute sur les taux de crédit immobilier. Difficile donc de faire des prévisions pour le taux immobilier en 2025 et encore moins pour 2026 et après.
De ce fait, pour ceux qui attendent de pouvoir emprunter plus avec des taux plus bas pour acheter leur logement ou investir en locatif, il va falloir être très patient.
De même pour ceux qui empruntent actuellement à des taux élevés et qui espèrent pouvoir faire un rachat de crédit immobilier ou une renégocier leur prêt immobilier à un taux plus bas pour en réduire le coût.
Dans ce contexte, il y a de quoi s’interroger sur l’intérêt de réaliser un projet immobilier. C’est ce que nous développons dans ces 2 autres articles :
- Faut-il acheter de l’immobilier en 2024 malgré des prix encore élevés ?
- Est-il toujours intéressant d’investir en immobilier locatif actuellement ?
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